"Sunt norocos ca am putut schimba ceva in Bucuresti", spuneErgen din biroul sau aflat deasupra galeriei comerciale Feeria dinproiectul Baneasa, detinut de omul de afaceri GabrielPopoviciu.
A venit in Bucuresti in urma cu 10 ani pentru a conduce primulmall din Romania - Bucuresti Mall din Vitan, detinut de AnchorGrup. Intre timp, a dezvoltat alte doua centre comerciale (PlazaRomania si Baneasa Shopping City) si conduce in prezent companiacare administreaza cel mai mare parc de retail din Romania,realizat in urma unor investitii estimate la 300 de milioane deeuro, atat ale lui Gabriel Popoviciu, cat si ale unor retaileriprecum Carrefour, Bricostore sau Mobexpert.
Cu alte cuvinte, experienta lui in centre comerciale poate ficomparata pe plan local doar cu cea a ieseanului Iulian Dascalu,responsabil de realizarea a patru malluri in provincie, in timp ceErgun Ergen a ramas concentrat asupra Capitalei.
"Imi place aici mai mult ca in Turcia, drept urmare nu ma maiconsider expat. Sunt casatorit cu o romanca, am si un caine, viatamea este aici. Si eu sunt balcanic", pune punctul pe "i" Ergun,explicand motivul pentru care a reusit sa se adapteze pe planlocal.
Iar faptul ca Ergun s-a adaptat si intelege retailul poate fiobservat si printr-un tur al mallurilor din Bucuresti in acestezile. Intr-o perioada in care inclusiv centrele comerciale caremergeau traditional bine au numeroase spatii goale, Baneasa "stabine" cu numai 17 spatii neocupate, cea mai mare parte a acestorafiind mici sau in curs de ocupare de catre alti chiriasi.
"Daca as fi procedat ca administratorii altor malluri, Baneasaar fi fost pe jumatate gol. Nu aveam zona de entertainment,transportul public nu era inca rezolvat. Ne-am dat seama ca trebuiesa lucram mana in mana cu chiriasii pentru a putea trece pesteaceasta perioada. Iar rezultatul l-am observat la finalul anului2009, cand am tras linie si am observat ca gradul de ocupare aproiectului este de 97%", spune Ergun.
Strategia cu chiriasii. El nu conduce directmallul din Baneasa, dar este disponibil pentru problemele care potaparea in special in gestionarea relatiei cu chiriasii. "Cel maimult timp tot aici il petrec", spune Ergun, care coordoneazaactivitatea unei echipe de 50 de oameni angajati direct ai BaneasaDevelopments, in timp ce personalul subcontractant, al firmelor depaza si curatenie, duce numarul oamenilor din subordine la 200.
Munca cea mai solicitanta a unui manager din industriamallurilor este insa, mai ales in aceasta perioada, cea degestionare a relatiei cu chiriasii.
"Inca din octombrie 2008 am inceput sa luam masuri impotrivacrizei. Am mers noi catre retaileri si am redus pretentiilefinanciare dupa ce am primit acordul reprezentantilor consiliuluide administratie, care au inteles situatia", spune Ergun.
La deschiderea mallului in aprilie 2008, Baneasa Shopping City aadus un suflu nou pe piata - cel mai mare (55.000 de metri patratisuprafata inchiriabila) si cel mai scump mall din Bucuresti (150 demilioane de euro), chiriasi puternici precum Peek & Cloppenburgsau Inditex, iar in urmatoarele luni urma sa inceapa constructiacelei de-a doua etape a proiectului, in care era prevazuta zona deentertainment. Extinderea mallului a fost insa amanata, inconditiile in care semnele crizei incepeau sa isi faca deja simtitaprezenta si pe piata locala. Intre timp, in Bucuresti au fostfinalizate si alte malluri, chiar mai mari si mai scumpe, iarretailerii care initial aveau magazine doar in proiectul Baneasas-au extins si in restul orasului.
Extindere de 22 mil. euro. In aceasta perioadainsa firma condusa de Popoviciu a reusit sa aloce din fonduriproprii si atrase un buget de 22 de milioane de euro pentru aincepe in urmatoarea perioada lucrarile de constructie la uncinematograf cu 13 sali, o benzinarie si o zona de distractii cubowling si sali de biliard.
"Cinematograful reprezinta un eveniment social in Romania.Oamenii care viziteaza mallul ne intreaba de cinema si aleg samearga in oras pentru a vedea un film. Vom avea 12 sali decinematograf si un salon VIP, proiectul urmand sa beneficieze decea mai noua tehnologie. Am fost recent la un targ de profil inStatele Unite pentru a vedea ultimele noutati in materie. Avem unparteneriat cu o firma britanica ce ne ofera consultanta tehnica sioperationala de circa un an. Am ales si un manager pentrucinematograf care este in training in aceasta perioada", spuneErgun.
Cinematograful va fi pozitionat undeva in spatele mallului, faraa afecta lotul pe care este operat in prezent cinematografuldrive-in.
Zona de entertainment va fi situata intr-un spatiu de la etajulmallului, din zona restaurantelor, unde pana la sfarsitul acestuian ar trebui sa fie operationale pistele de bowling. Pe de altaparte, benzinaria va fi situata in mijlocul parcarii, in apropiereastatiilor de autobuz care au capat de linie la proiectul Baneasa siva fi operata de o echipa proprie, "dupa modelul Carrefour".
"Am avut alti parteneri - schema era mult mai mare si eram pepunctul de a incepe constructia, dar a venit criza si operatoriisi-au schimbat planurile. Poate este mai bine pentru noi sa operamsinguri cinematograful si benzinaria deoarece putem crea sinergiisi le putem marketa mai usor", spune Ergun.
Finantarea bancara pentru extindere va fi asigurata printr-uncredit de la acelasi consortiu de banci care a finantat dezvoltareamallului (Société Générale, BRD, UniCredit Austria si UniCreditTiriac).
"Creditorii inteleg acum ca este competitie intre malluri sirealizeaza ca aceasta finantare nu este pentru un proiect nou, cipentru o etapa complementara a proiectului. In plus, aportulactionarilor la investitie nu mai este de 15-20%, ci mult maimare", explica Egun.
A rezistat fara cinematograf. Bancile au emotiiprivind evolutia unui centru comercial la fel de mari caproprietarii acestuia.
O analiza ZF arata ca doar pentru opt centre comerciale din orasau fost acordate finantari de 850 de milioane de euro din parteaunor banci precum UniCredit sau BRD, dar si a unor institutiifinanciare germane specializate in acordarea de finantariimobiliare, precum Hypo Real Estate, Eurohypo sau WestdeutscheImmobilienbank.
"Exceptand Grand Arena, eram singurul mall din Bucuresti faracinematograf si zona de entertainment. Daca anul trecut a fost unulbun, cu circa zece milioane de vizitatori in Baneasa, anul acestasigur va fi mai bine. Finalizarea pasajului din dreptulaeroportului Baneasa a crescut traficul de vizitatori cu 20-25% sinumarul de oameni continua sa creasca", spune managerul proiectuluicomercial Baneasa, in care vanzarile retailerilor s-au apropiatanul trecut de 250 de milioane de euro.
Dar nebunia mallurilor din Bucuresti pare sa se fi potolit odatacu cele mai recente inaugurari - Cotroceni Park si Sun Plaza.
Despre celelalte malluri. Ergun, care estetotodata si presedinte al Comitetului National Roman al ConsiliuluiInternational al Centrelor Comerciale, are doar cuvinte de lauda laadresa noilor rivali din piata, care au luat pozitii puternice investul, respectiv sudul orasului.
"Sunt malluri de generatie noua, pozitionate bine, cu acces lamijloacele de transport in comun si totodata situate in zone cudensitate ridicata a populatiei. Au o arhitectura prietenoasa, cumulta lumina naturala si sunt usor de parcurs. Au avantajul de a fiproiecte greenfield (construite de la zero - n.r.)", spune Ergun,facand aluzie la Bucuresti Mall si Plaza Romania, primele centrecomerciale din Bucuresti, construite pe structuri dejaexistente.
Ergun apreciaza ca ce a fost mai greu pentru piata de retail nua trecut inca, iar planurile de dezvoltare a 20-25 de malluri inCapitala sunt nerealiste, tinand cont de puterea de cumparare abucurestenilor.
"Nu am crezut niciodata in varianta cu construirea a 20-25 demalluri in Bucuresti (vehiculata de mai multi dezvoltatori siconsultanti care comparau Bucurestiul cu Varsovia si Praga - n.r.).Dezvoltarea trebuie controlata pentru a evita situatiile care seintampla in afara Bucurestiului, unde pot fi gasite proiecte fararetaileri. Mai multe centre comerciale nu inseamna ca oamenii aumai multi bani de cheltuit. Toti (administratorii de malluri -n.r.) merg spre acelasi buzunar", mai spune Ergun.
In Bucuresti sunt in prezent opt malluri clasice, alte cinciparcuri comerciale si un centru de tip outlet, in care sunt vanduteproduse la pret redus. Pe hartie insa mai sunt alte aproximativzece proiecte, dar doar o parte dintre acestea ar urma sa fierealizate in urmatorii ani.
"Unele zone sunt chiar prea populate de centre comerciale - numa refer doar la malluri, ci si la hipermarketuri cu galeriicomerciale sau proiecte de tip outlet. Daca ma gandesc laconstruirea unor proiecte cu o suprafata de cel putin 40.000 demetri patrati nu cred ca orasul mai poate absorbi mai mult de 3-4proiecte. Cand vorbesti de mall trebuie sa te gandesti cat de maresi unde: daca cineva ar face in mijlocul Pietei Victoriei esteposibil sa mearga, dar nu cred ca acest lucru se va intampla",spune Ergun.
O data la cinci ani. Managerul a stat inRomania timp de cinci ani in cadrul firmei Anchor Grup. A preluatin 2000 conducerea Bucuresti Mall si a ramas in firma pana lasfarsitul anului 2005 cand Plaza Romania, cel mai mare mall de lavremea respectiva, avea deja un an de functionare. La doar o lunade la anuntarea plecarii din Baneasa, Ergun a fost "racolat" incadrul proiectului Baneasa, unde se afla in prezent in cel de-alcincilea an de lucru. Cat de aproape este de un nou exit?
"Pana nu este gata cinematograful misiunea mea nu estecompleta", spune Ergun. Si cum pana acum a gandit cam de fiecaredata cu un pas inainte, stie si de ce ar mai avea nevoie proiectuldin Baneasa. "Si mai mult entertainment. Activitati mari,festivaluri, evenimente indoor - Baneasa este locul in care pot fifacute aceste lucruri. Roller coaster, aqua park - targetareafamiliilor", acestea sunt lucrurile pe care Ergun le viseaza pentruproiectul din Baneasa. Pana atunci, bucurestenii vor trebui sa semultumeasca cu un film si o pista de bowling.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
