Cu un aflux de trei milioane de vizitatori anual in cele trei mall-uril din Capitala, problema dezvoltatorilor este ce se va intampla cand oferta va fi de trei ori mai mare. Suprafata cumulata a complexurilor comerciale este de 170.000 de metri patrati, iar in urmatorii doi ani va depasi 500.000 de metri patrati.
Dezvoltatorii au anuntat deja sase proiecte, cea mai cautata locatie fiind, ca si in cazul proiectelor rezidentiale si de birouri, nordul orasului.
"Este normal ca dezvoltatorii sa se indrepte spre nord", crede Luiza Moraru, directorul departamentului retail al companiei imobiliare Eurisko.
Explicatia este evidenta, potrivit analistilor pietei, in conditiile in care veniturile populatiei din zona de nord a Capitalei sunt sensibil mai ridicate decat ale celor din sud. Mai mult, zona de nord a Capitalei nu poseda inca un centru comercial de tip mall, singura incercare de pana acum fiind Jolie Ville Galeria, care a incercat insa o pozitionare prea elitista, potrivit analistilor pietei.
"Nordul este acum principala destinatie pentru dezvoltatorii de spatii comerciale de tip mall. Aici este principala batalie pentru centre comerciale", este de parere Monica Barbu, retail consultant in cadrul biroului local al companiei imobiliare Colliers International.
In prezent nordul Capitalei este disputat din punct de vedere al centrelor comerciale anuntate de doi dintre dezvoltatorii imobiliari de anvergura, GTC si Raiffesien Evolution, dar si de proiectul Baneasa al omului de afaceri Gabriel Popoviciu.
Cu trei proiecte comerciale "pe teava" pentru nordul orasului in perioada 2007-2008, situate la minute distanta unul de altul, se poate ridica insa problema unui potential risc de supraoferta.
"Nordul tinde sa devina foarte aglomerat din punctul de vedere al centrelor comerciale", este de parere Monica Barbu. Chiar daca oferta de spatii comerciale va creste foarte mult in scurt timp, in conditiile finalizarii mall-urilor la orizontul anului 2008, aceasta va fi imediat absorbita de piata, crede ea.
Aparitia mall-urilor va aduce dupa sine o explozie de retaileri din strainatate, de la cei de imbracaminte si incaltaminte si pana la cei de mobila sau produse electronice.
La crearea traficului intens si a vadului comercial din cadrul mall-urilor contribuie din plin si operatorii de cinematografe. "Cinematografele din cadrul mall-urilor sunt foarte importante prin categoria de clienti pe care o atrag: tineri, educati si cu un standard relativ ridicat. Deasemenea, faptul ca cinematografele au program pana seara tarziu, se resimte in numarul de clienti ai operatorilor de francize din cadrul mall-urilor", explica Adrian Gheorghe, senior consultant in cadrul Imo Franchising Group.
Primul complex de cinematografe modern infiintat in Romania este Hollywood Multiplex, amplasat in incinta Bucuresti Mall.
"Avem clienti care ne spun ca ar veni in Romania, dar numarul de centre comerciale de tip mall nu are sens din punct de vedere logistic, deoarece o singura locatie intr-un mall nu le asigura o masa critica, asa ca decid sa mai astepte. Cred ca aparitia unui numar mare de mall-uri ii va aduce pe piata si pe acesti retaileri, deoarece exista o presiune foarte mare din partea lor pentru a intra", considera reprezentantul Colliers.
Luiza Moraru, de la Eurisko, este si mai optimista. "Sunt nume mari, care asteapta sa vina pe piata romaneasca. Am avut recent o intalnire cu un astfel de client si care imi spunea ca trebuie sa deschida neaparat magazine in 5-6 locatii in acest an si nu are unde", adauga Moraru.
Parerea este sustinuta si de reprezentantii companiei imobiliare DTZ Echinox.
"Toate noile proiecte de centre comerciale sunt moderne, respectand regulile generale internationale referitoare la design si layout, ratie locuri de parcare, prezenta unor chiriasi ancora, existenta food-court-ului, cinema, zona de distractie, servicii de calitate. Putem spune chiar ca vom asista la o trecere directa de la centrele comerciale de prima generatie (de exemplu reamenajari ale vechilor magazine universale - Unirea Shopping Center) la centre foarte moderne, care vor putea concura orice mall din Europa Centrala si de Est", crede Oana Iliescu, reprezentantul departamentului de retail din cadrul DTZ Echinox.
Unirea Shopping Center nu are insa motive sa se teama ca va iesi de pe piata, spun analistii.
"Unirea are cea mai buna locatie din Romania si una dintre cele mai bune locatii din Europa de Sud-Est. Iar locatia este cea mai importanta pentru un proiect comercial", adauga Monica Barbu.
Chiar si in lipsa unei zone de restaurante sau cinematografe (parcarea supraetajata a fost finalizata anul trecut), Unirea a facut deja cu bine fata aparitiei pe piata a Bucuresti Mall.
"Piata va deveni concurentiala. Pe termen mediu nu se pune problema inchiderii vreunui centru comercial de tip mall, avand in vedere oferta redusa, insa vor exista mall-uri care vor avea succes si altele care nu vor merge la fel de bine. Totul depinde de concept", crede Luiza Moraru.
O astfel de concurenta directa ar putea aparea intre Plaza Romania, deschis de Anchor Grup in toamna anului 2004, si centrul comercial din imediata apropiere pe care urmeaza sa il construiasca dezvoltatorul Africa-Israel Investments impreuna cu fondul de investitii Broadhurst.
Desi concurenta se va intensifica, dezvoltatorii de mall-uri nu au de ce sa se teama, spun unii dintre jucatorii din piata imobiliara.
"Chiar si cu finalizarea proiectelor anuntate in prezent, numarul de mall-uri din Bucuresti va fi cu mult mai mic decat in Budapesta sau Praga", sustine reprezentantul Colliers. Parerea este sustinuta de reprezenatul Eurisko. "In Budapesta sunt 86 de dezvoltari comerciale cu o suprafata de peste 3.000 de metri patrati. Numai mall-uri sunt 16. Mai este mult pana Bucurestiul va ajunge la acest nivel", adauga Luiza Moraru.
Explozia dezvoltarilor comerciale din Budapesta din ultimii ani a facut insa ca chiriile sa scada la jumatate in ultimii ani, proprietarii mall-urilor luptandu-se sa atraga clienti pentru a-si umple locatiile.
"Perioada de returnare a investitiei este in Romania mult mai mica decat in alte state din Europa. Cred ca pe piata locala investitia intr-un mall se poate recupera in acest moment in 6-7 ani", adauga Moraru.
Pe de alta parte, o tendinta care ar putea reduce pe viitor numarul dezvoltarilor imobiliare ar putea fi cresterea preturilor terenurilor.
"Orice mall are nevoie de locatie, vizibilitate si un concept bun. In cazul mall-urilor se construieste mai mult pe orizontala, iar, din pacate, pretul tot mai mare al terenurilor face ca in multe locatii o dezvoltare comerciala sa nu mai aiba sens. Sunt preferate in schimb dezvoltari rezidentiale sau de birouri, unde se poate construi pe verticala", adauga Luiza Moraru.
Doua dintre cele mai bune locatii din Bucuresti - Casa Radio si Zona Esplanada, ar putea fi un element important in configuratia retailului din Capitala, spun analistii. Din pacate lucrarile in cazul celor doua proiecte sunt inca departe de a incepe.
O alta tendinta remarcata de analistii imobiliari in domeniul mall-urilor va fi reprezentata la nivelul urmatorilor ani de apritia asa-numitelor mall-uri de cartier.
"Vor fi fara indoiala in Bucuresti 2-3 mall-uri splendide, unde va merge lumea din tot orasul. Este insa evident ca in cele din urma fiecare cartier va avea un mall al sau, chiar daca de mai mici dimensiuni", spune Luiza Moraru de la Eurisko.
Trei dintre cele mai importante mall-uri din Bucuresti urmeaza sa fie dezvoltate in zona de nord a Capitalei.
GTC, divizia imobiliara a grupului israelian Kardan, urmeaza sa inceapa in scurt timp, potrivit informatiilor din piata, constructia primului sau mall de pe piata locala, Galleria.
Shimon Galon, directorul de tara al GTC, estima anul trecut valoarea investitiei in centrul comercial la aproximativ 100 de milioane de euro, Galleria fiind situat in imediata apropiere a lacului Plumbuita, in zona strazii Petricani.
La doar cateva minute distanta este programata inceperea constructiilor unui alt centru comercial de anvergura. Raiffeisen Evolution detine, potrivit informatiilor din piata imobiliara, un teren situat foarte aproape de primul sau proiect derulat pe piata locala, Floreasca Tower.
Investitiile in centre comerciale de tip mall anuntate pentru zona de nord a Capitalei sunt completate de proiectul Baneasa, unde urmeaza sa inceapa in acest an constructia unui mall.
EMCT se afla intr-o faza mult mai avansata cu proiectul Sun Plaza, situat in zona de sud a Capitalei. "Lucrarile ar trebui sa inceapa in prima parte a acestui an", spun reprezentantii EMCT. Proiectul care ar putea implica investitii de pana la 100 mil. euro in momentul finalizarii, a intrat deja, potrivit informatiilor din piata, in atentia fondurilor de investitii prezente pe piata locala.
Fiecare oras cu mall-ul sau
Bucurestiul a luat pana acum crema investitiilor in centre comerciale, insa dezvoltatori privati locali au sesizat oportunitatea reprezentata de orasele importante de provincie, aproape fiecare oras cu peste 150.000 de locuitori avand in prezent cel putin un mall in proiect.
"Exista o piata fantastica in tara, desi puterea de cumparare nu este la fel de ridicata cum e cea din Bucuresti. Sunt insa convinsa ca vom asista la o explozie de centre comerciale in provincie in urmatorii ani", crede Luiza Moraru, directorul departamentului retail din cadrul companiei imobiliare Eurisko.
In prezent, spune Moraru, nu doar marile orase - Constanta, Timisoara, Iasi si Braov sunt vizate de dezvoltatori, ci si orasele mai mici.
"Avem un proiect de centru comercial in Focsani. Interesant este insa ca pe langa acesta, in oras mai este programata o alta investitie intr-un centru comercial. Si vorbim de un oras de dimensiuni reduse", adauga Moraru.
Aceeasi este situatia si in orase precum Ramnicu Valcea sau Alba Iulia, unde au fost incepute deja lucrari la o serie de centre comerciale.
"Cel mai mare mall din zona Moldovei va fi insa la Bacau, unde avem un investitor din zona care aloca aproximativ 20 de milioane de euro pentru un mall ce va avea o suprafata totala de 30.000 de metri patrati din care 19.000 de metri patrati inchiriabili.
Cu toate acestea, crede Moraru, o buna parte din mall-urile anuntate pentru provincie nu se vor finaliza, multi dintre investitori neavand experienta in derularea unor astfel de proiecte.
In plus, apare si problema locatiilor, considera Monica Barbu, Retail Consultant in cadrul biroului local al Colliers International. "Este tot mai greu sa gasesti locatii centrale chiar si in orasele de provincie", sustine Barbu.
Chiar daca mall-urile implica de obicei suprafete de peste 15.000 de metri patrati si investitii de zeci de milioane de euro, o contributie importanta la dezvoltarea pietei spatiilor comerciale au adus-o si operatorii de hypermarketuri.
"Operatorii internationali de retail (hypermarket/supermarket/discounter) vor continua expansiunea atat in Bucuresti, cat si in principalele orase ale tarii, iar pentru unii dintre acestia, cum ar fi Auchan, Real, sau Spar, anul 2006 va fi anul inaugurarii primelor magazine din Romania", spune Oana Iliescu de la DTZ Echinox.
Unul dintre cei mai importanti invesitori in mall-uri in provincie este omul de afaceri Iulian Dascalu din Iasi, care a dezvoltat reteaua Iulius Mall. Iulius Group a fost infiintata de Dascalu in 1991, primul obiect de activitate fiind fabricarea si comercializarea de produse vestimentare, accesorii din piele si incaltaminte. Primul mall deschis de companie a fost cel de la Iasi, care a implicat in momentul deschiderii, anul 2000, o investitie de 7,6 milioane de euro. Complexul a fost extins ulterior in urma unei investitii de 6 milioane de euro. Al doilea pe lista a fost mall-ul din Timisoara, valoarea totala a investitiei implicate de acest proiect fiind de 45 mil. euro. Deschis in luna octombrie a anului trecut, Iulius Mall Timisoara are o suprafata construita de 83.000 metri patrati, desfasurata pe patru niveluri (demisol, parter, etaj si terasa), la care se adauga o parcare cu 1.500 de locuri.
Compania urmeaza sa se implice intr-un proiect similar la Cluj-Napoca. Dupa finalizarea proiectului de la Cluj, Iulius Group va detine peste 200.000 de metri patrati de spatii de vanzare si de uz conex activitatilor comerciale. De altfel, compania va dezvolta anul acesta inca un proiect de acest tip, dupa Cluj fiind vizate locatii din sudul Romaniei, cel mai probabil Constanta sau Galati.
Un alt investitor important care a atacat deja piata mall-urilor din provincie este grupul care opereaza reteaua EuroMall, controlat de investitori francezi. Primul oras vizat de companie este Pitestiul, pentru care s-au alocat 30 de milioane de euro. Proiectul de la Pitesti va fi amplasat foarte aproape de centrul orasului, langa viitoarea autostrada Bucuresti-Pitesti-Arad, si va avea o suprafata totala de 32.000 de metri patrati, construiti pe trei niveluri, din care 20.000 de metri patrati reprezentand zona inchiriabila.
Centrul comercial Euromall va include 170 de magazine si un supermarket intins pe 2600 de metri patrati. De asemenea, va mai cuprinde 7 sali de cinema, sala de jocuri Cazino Electronic, biliard, bowling si va avea o parcare de 700 de locuri. Compania a anuntat ca va construi un alt mall de 40 de milioane de euro la Galati.
Pe piata din Constanta exista deja un proiect comercial de anvergura, Tomis Mall, care are o suprafata de 31.000 de metri patrati, fiind extins fata de suprafata initiala in mai multe etape. Investitiile necesare pentru reamenajarea proiectului sunt estimate la aproximativ 15 milioane de euro. Tomis Mall are in prezent 6 etaje, in care sunt zeci de magazine, un supermarket, patru sali de cinema, restaurante si o parcare subterana pe 3 niveluri.
Brasovul a intrat de asemenea in atentia dezvoltatorilor, mai multe proiecte de tipul mall-urilor, insa de dimesniuni mai mici, fiind anuntate pentru acest an. Compania Temvar, cu operatiuni in constructii, a investit 8 milioane de euro in complexul comercial MacroMall, cu o suprafata de aproape 13.000 de metri patrati.
In Brasov, interesul comerciantilor pentru investitii a fost alimentat de cererea celor 300.000 de locuitori, dar mai ales de potentialul reprezentat de turistii aflati in statiunile de pe Valea Prahovei, dar si de locuitorii din zonele limitrofe orasului care lucreaza in oras. In aceste conditii, in zona sudica a orasului s-a dezvoltat cea mai mare platforma comerciala de pe piata romaneasca, in care sunt prezenti aproape toti retailerii importanti de pe piata.
La fel ca in Bucuresti, lipsa unei oferte adecvate se intalneste si in marile orase ale tarii, avand ca efect principal cresterea chiriilor si a preturilor de vanzare a spatiilor comerciale.
Bancile intra in lupta pentru proiectele de zeci de milioane de euro
Finantatorii au inceput o adevarata lupta pentru atragerea clientilor din randul dezvoltatorilor de mall-uri, avand in vedere cererea mare pentru astfel de spatii care genereaza recuperarea investitiei intr-un termen scurt.
Finalizarea unui mall necesita lichiditati de ordinul zecilor de milioane de euro, iar dezvoltatorii nu dispun intotdeauna de astfel de sume. Drept urmare, atragerea in afacere a bancilor care sa finanteze lucrarile este reteta preferata de cei mai multi antreprenori. In acelasi timp, chiar daca acesti anteprenori au angajat deja credite pentru a-si finanta investitiile, institutiile bancare duc o adevarata batalie pentru refinantarea creditelor initiale.
Randamentul investitiilor in mall-uri este in unele cazuri mai mare de 10% anual in euro, ceea ce inseamna ca fondurile alocate unui mall sunt recuperate in mai putin de 10 ani. In unele cazuri, recuperarea investitiei initiale se poate realiza si in 6-7 ani. La toate acestea se adauga si valoarea proprietatilor imobiliare care constituie garantie bancara, inscrisa pe un trend constant ascendent in ultimii 5 ani. Cea mai mare finantare de anul trecut a fost obtinuta de grupul turc Anchor, care a importat, practic, conceptul de mall pe piata romaneasca prin proiectele Plaza Romania si Mall Bucuresti. Anchor a obtinut in prima jumatate a anului trecut un imprumut de 124 mil. euro de la bancile Bank Austria Creditanstalt (BA - CA) si HVB Bank Romania. Acest credit a reprezentat una dintre cele mai importante finantari obtinute in ultimii ani de investitori imobiliari pe piata romaneasca.
Imprumutul este destinat finantarii constructiei unei noi cladiri de birouri Anchor Plaza, cu o suprafata de 30.000 metri patrati, precum si refinantarii creditelor pentru complexurile comerciale Bucuresti Mall si Plaza Romania.
Imprumutul urmeaza sa fie rambursat pe o perioada de 10 de ani. Din valoarea creditului, aproximativ 15 mil. euro au fost alocate pentru construirea cladirii de birouri.
Iulius Group a obtinut o finantare de aproximativ 37 de milioane de euro pentru finantarea proiectului Iulius Mall Timisoara, in cea mai mare parte de la BCR. In acelasi timp, Iulius Mall Iasi a implicat in momentul deschiderii in anul 2000 o investitie de 7 milioane de dolari (7,6 mil. euro), o parte fiind finantata de Emporiki Bank. Complexul comercial a fost extins anul trecut in urma unei investitii de 6 mil. euro, finantarea fiind asigurata tot de Emporiki Bank.
Tot anul trecut, Hiproma, operatorul hypermarketurilor Carrefour pe piata romaneasca, a obtinut o finantare de 100 milioane de euro de la un consortiu de banci pentru continuarea expansiunii pe piata locala.
BRD - Groupe Societe Generale, in calitate de agent si aranjor, impreuna cu Raiffeisen Bank, ING Romania si Volksbank Romania, au semnat cu compania Hiproma un nou contract de finantare sindicalizata in valoare de 100 de milioane de euro, cu posibilitatea de efectuare a tragerilor atat in lei, cat si in valuta.
Creditul, sindicalizat in intregime pe piata locala, este acordat pe o perioada de sapte ani si are drept destinatie construirea unor noi hypermarketuri Carrefour.
Compania are in vedere pentru 2006 deschiderea a doua noi hypermarketuri, primul in primavara in zona Bucuresti Nord - Baneasa, iar cel de-al doilea in toamna la Constanta.
Operatorul Carrefour obtinuse anterior un alt credit de pe piata romaneasca, in valoare de aproximativ 50 de milioane de euro, destinat finantarii extinderii din 2005.
Fostele magazine universale intra in competitie in provincie, avand ca atu locatia
Cea mai eficienta alternativa pentru investitori la dezvoltarea proiectelor comerciale greenfield este reamenajarea fostelor magazine universale, care dispun de un avantaj esential: locatia.
Retailerii moderni au sesizat oportunitatea si au vanat aproape orice astfel de spatiu disponibil in Bucuresti. Cum piata bucuresteana este deja acoperita de mai toti retailerii, teatrul de operatiuni s-a mutat pentru prima oara anul trecut in provincie.
Retailerul de electronice si electrocasnice Altex a luptat serios in primavara lui 2005 pentru a achizitiona complexul comercial Bucovina din Suceava. La licitatia pentru vanzarea pachetului de actiuni la compania care opereaza centrul comercial sucevean au fost prezente si companiile Winmarkt, controlata de fondul de investitii Broadhurst, si Celco din Constanta.
Pentru a prelua controlul asupra fostului magazin universal sucevean, Altex a trebuit sa isi majoreze oferta initiala cu aproape 2,5 milioane de euro, pana la aproximativ 7 milioane de euro.
Seful Altex, Dan Ostahie, si-a motivat la vremea respectiva demersul prin faptul ca societatea Cometex Suceava oferea retailerului posibilitatea de a realiza o retea de centre comerciale in zona, dupa ce in anul 1999 cumparase, pentru jumatate de milion de euro, si pachetul majoritar de actiuni al companiei care opereaza centrul comercial Nada Florilor din Falticeni.
Cometex Suceava detine peste 60 dintre cele mai atractive spatii comerciale din judetul si orasul Suceava - aproximativ 20.000 mp, cel mai important fiind centrul comercial Bucovina, cu 4 etaje si aproximativ 8.000 mp.
In lupta pentru Cometex a intrat si producatorul de materiale de constructii Celco Constanta, care a oferit initial un pret pe actiune cu circa o treime mai redus decat cel cu care a castigat Altex licitatia.
Oferta Winmarkt se inscria, potrivit reprezentantilor companiei de la vremea respectiva, in politica privind extinderea retelei de magazine, mai ales ca Broadhurst detinea prin compania Winmarkt peste zece foste magazine universale din mai multe orase de provincie.
Sub presiunea competitiei, operatorii fostelor magazine universale din Bucuresti au inceput sa investeasca puternic in extindere si in modernizare. Exemplul cel mai elocvent de fost magazin universal care trece printr-un proces de transformare intr-un centru comercial modern este chiar Unirea Shopping Center, amplasat in plin centrul Bucurestiului.
Transformarea vechiului magazin universal a inceput in anul 2000 cand au fost delimitate specificul fiecarui etaj precum si cele doua aripi distincte. Planurile proprietarului, societatea Nova Trade, controlata de omul de afaceri Dan Adamescu, includ un food court, precum si o zona de cinematografe, pana la sfarsitul acestui an. Centrul are o suprafata totala de aproximativ 84.000 de metri patrati, din care peste 32.000 de metri patrati reprezinta suprafata totala a corpului central, 25.000 de metri patrati corpul Calarasi si 26.000 metri patrati corpul Splai. La inceputul anului trecut a fost inaugurata si o parcare multietajata, situata in apropierea magazinului.
In imediata apropiere a Unirea Shopping Centere se afla complexul comercial Cocor. Acesta va fi modernizat pe parcursul acestui an, lucrarile urmand sa fie demarate cel mai probabil in primavara. Proiectul, in valoare de aproximativ 6 milioane de euro, va include si reorganizarea spatiilor comerciale. Un alt fost magazin universal atacat de retailerii moderni este Bucur Obor, printre companiile care au inchiriat spatii in cadrul acestui complex numarandu-se Univers''All Trading sau Altex.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
