Cum poate o tara in care este atat de mult de construit sa produca un numar atat de ridicat de someri?, se intreaba Calin Negoescu, directorul tehnic al Westfourth Architecture, unul dintre cele mai mari birouri de arhitectura de pe piata locala. Investitiile private au fost principalul motor de crestere al pietei constructiilor in ultimii an, cand arhitectii si constructorii lucrau cate 12 ore pe zi fara pauza, insa criza financiara a blocat brusc acest sector si ar putea modifica radical dezvoltarea ulterioara.
"Criza va face un transfer de la investitii in lucrari noi la reparatii, prin oprirea degradarii in timp a imobilelor. Daca nu sunt bani pentru constructia unei fabrici noi, se reinvesteste in refacerea celei actuale. Un alt transfer va fi cel de la lucrarile de mari dimensiuni la cele mai mici, care pot fi realizate cu fonduri proprii, precum si cel de la investitiile private la cele de stat, insa care sunt mai putin confortabile, cel putin pentru noi, care suntem activi pe partea de constructii civile, unde statul nu prea a investit in ultimii ani", afirma Negoescu.
Toate sperantele actorilor implicati in constructii se indreapta catre investitiile realizate de stat, dar sperantele s-au naruit deja dupa primele decizii luate de Guvern de la instalarea sa in urma cu doua luni.
"Statul este inadmisibil de dezorientat, daca luam in considerare primele decizii pe care le-a luat pentru a salva economia. Una dintre masuri, care a fost contrara asteptarilor, este cea de majorare a taxelor pe locuinta, fara nicio explicatie", constata reprezentantul Westfourth Architecture.
Fie ca vorbim despre spitale, universitati, scoli sau sedii administrative, statul a realizat foarte putine investitii dupa anul 1990. "Statul roman nu a mai construit aproape nimic de peste 40 de ani, de cand au inceput lucrarile la Casa Poporului, care au consumat foarte multe resurse. Cel putin in ceea ce priveste spitalele din Romania, cred ca ar trebui toate daramate si reconstruite, pentru ca sunt depasite".
Primul an cu pauza. Odata cu scaderea numarului de proiecte noi incepute, arhitectii vor avea mai mult timp destinat creatiei, dupa o perioada in care presiunea dezvoltatorilor pentru realizarea unei investitii era foarte ridicata din cauza competitiei acerbe de pe piata.
"Suntem dupa doi-trei ani in care am alergat mai mult decat ne tineau picioarele. Aveam practic exercitii impuse, fara pauza. Acum voi lucra tot 12 ore, dar s-ar putea sa apara si momente de respiro. In aceste conditii putem sa facem ordine in firma si sa avem mai mult timp destinat creatiei si dezvoltarii durabile", afirma Negoescu.
Potrivit lui, anul trecut arhitectii au pierdut mai mult timp decat trebuia pe santier, din cauza fenomenului descalificarii fortei de munca, pentru a rezolva problemele aparute in timpul lucrarilor. "Constructorii s-au descurcat cu ce-au avut, insa de multe ori dadeau vina pe arhitect pentru greselile tehnice pe care le faceau si trebuia sa ne remediem situatia".
Daca acum vorbim de criza financiara, anul trecut se discuta intens de criza de forta de munca de pe santiere, din cauza migrarii masive a muncitorilor catre pietele dezvoltate si cu o criza de arhitecti din cauza numarului ridicat de proiecte, care s-au ameliorat prin cresterea salariilor si prin prelungirea timpului de lucru. Salariile arhitectilor au ajuns anul trecut la o medie de 800-1.000 de euro pe luna, iar nivelul maxim a atins si 4.000-5.000 de euro pe luna.
Negoescu nu ia in calcul reducerea numarului de angajati din cauza crizei financiare, pentru ca biroul de arhitectura Westfourth Architecture si-a creat un mecanism de functionare care nu poate fi dereglat prin renuntarea la personal."Activitatea biroului de arhitectura este optimizata la numarul actual de arhitecti pe care il avem in prezent, adica 22. In conditiile actuale trebuie pastrata viteza de lucru cu orice pret", explica Negoescu. Mai mult, reprezentantii Westfourth Architecture nu iau in considerare o crestere a cifrei de afaceri, pentru ca "ar fi in contra naturii", obiectivul fiind mentinerea nivelului de anul trecut.
"Acum este o perioada foarte buna pentru pregatirea proiectelor. In anii trecuti, din cauza ritmului infernal de lucru, aveam foarte putin timp la dispozitie pentru pregatirea unui proiect. Costurile cu proiectarea reprezinta doar 5% din valoarea de constructie, respectiv 2,5% din investitia totala, astfel ca investitorii vor continua sa pregateasca proiecte pentru perioada in care piata imobiliara va reveni pe crestere", spune Negoescu.
proiecte pe verticala. Biroul de arhitectura Westfourth Architecture si-a pus amprenta pe unele dintre cele mai inalte cladiri nou-construite din Capitala, precum Charles de Gaule Plaza sau Tower Center International si este implicata in constructia celor mai inalte cladiri de locuinte in cadrul proiectului Asmita Gardens, unde cel mai inalt bloc, cu 25 de etaje, va avea cu un metru mai mult decat Hotelul Intercontinental, respectiv 87 de metri.
"De cand s-a inventat betonul armat nu mi-e frica de proiectarea unor cladiri inalte", spune Negoescu, care este implicat in constructia proiectelor - Asmita Gardens, Monaco Towers, Rose Garden si Parcul Privighetorilor (proiecte rezidentiale), Nusco Tower si City Gate (proiecte de birouri).
In cazul proiectului Asmita Gardens, Negoescu a proiectat cladirile care au inaltimi de 17, 21 sau 25 de etaje pe niste piloti din otel-beton. Spre exemplu, cladirea de 17 etaje se afla pe 200 de piloti infipti la 11-13 metri in pamant, cu un diametru de 60-88 cm. "In cazul unui cutremur, cladirea este foarte rezistenta, nu este posibil nici macar sa se rastoarne".
Imobilele inalte au aparut in Bucuresti odata cu cresterea puternica a costurilor de achizitie a terenului, insa de multe ori constructia pe verticala nu aduce neaparat si costuri mai reduse.
De exemplu, in cazul in care terenul a costat 1.000 de euro pe metrul patrat, la un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de 2 (suprafata construita este dubla fata de cea a parcelei), valoarea terenului in constructie ajunge la 500 de euro pe metrul patrat, daca se ajunge la un CUT de 8, valoarea terenului in costul constructiei scade la 125 euro/mp.
"In acest caz, la un CUT de 8 apar costuri cu etajarea de 150 de euro/mp, structura costa mai mult, lifturile devin mai scumpe, masurile de securitate pentru incendiu cresc si trebuie statii de alimentare mai mari", explica Negoescu. Spre exemplu, trecerea de la o cladire de 11 etaje la una de 17 aduce costuri de 100 de euro/mp in plus pentru etajare, plus 50 de euro/mp de la conditiile de fundare.
Negoescu se ocupa de 13 proiecte ale biroului de arhitectura Westfourth Architecture, din care sase sunt in executie, trei sunt in faza de documentatie si patru sunt in faza de studiu de urbanism.
"Cele 13 proiecte merg toate inainte, investitorii avand in continuare finantare pentru dezvoltarea lor. Chiar daca a aparut aceasta criza se pot gasi si metode alternative de realizare a unei investitii. In alte timpuri s-a construit si altfel. Constructorii au devenit dezvoltatori si nu au mai apelat la banci si au finantat lucrarile cu fonduri proprii, cu munca si cu utilajele lor. Arhitectii pe timp de razboi lucrau cu plata in apartamente, deci exista si alte metode de derulare si resurse ale unei investitii, decat cea clasica", spune Negoescu, care considera ca banii sunt o unitate de masura a energiei. "Suma energiilor pe pamant este relativ constanta, dar trebuie gasita si transformata energia potentiala in energie cinetica".
Problema Utilitatilor. Una dintre cele mai mari probleme cu care se confrunta arhitectii si proiectele imobiliare in general este asigurarea utilitatilor. "In anii trecuti credeam ca de vina era monopolul de stat, dar si dupa privatizari situatia este complicata. Sistemul birocratic este incredibil, iar solutiile tehnice sunt de cele mai multe ori niste compromisuri. Nu este normal sa spargi trotuarul de fiecare data cand vrei sa tragi un cablu", explica directorul tehnic al Westfourth Architecture.
Costurile cu alimentare de energie pot ajunge in unele cazuri si la 10% din valoarea de investitie. Spre deosebire de tarile dezvoltate, unde utilitatile pentru un proiect sunt asigurate de autoritati, in Romania acestea trebuie aduse de catre dezvoltator pana la proiect, uneori pe distante foarte mari.
"Pentru un proiect situat in centrul Capitalei, langa hotelul Intercontinental, Electrica ne-a spus sa aducem curent de la o distanta de 8,4 kilometri, ceea ce era inadmisibil. Si in padure daca construiam gaseam curent mai aproape", spune Negoescu.
Firma de arhitectura Westfourth, cu afaceri de peste 50 mil. euro, are birouri deschise la New York, Istanbul si Bucuresti, ultimul fiind deschis in 1993 odata cu castigarea unui concurs de arhitectura pentru sediul bancii Mindbank. Biroul de arhitectura are cinci parteneri cu Vladimir Arsene ca actionar majoritar, Calin Negoescu si Cristiana Stefan la biroul din Bucuresti, Zzing Lee in New York si Onar Gerelioglu la Istanbul.
Daca in ultima parte a anilor '90 afacerile biroului erau impartite aproape egal intre cele doua birouri, New York si Bucuresti, odata cu cresterea activitatii imobiliare din Romania si castigarea de noi proiecte, centrul de greutate s-a mutat in Capitala.
De atunci pana azi proiectele s-au succedat, de la sediul Mindbank, Charles de Gaulles Plaza, America House (cea mai mare tranzactie imobiliara cu un imobil de birouri din Bucuresti, derulata la un pret de 120 de milioane de euro), Europe House, ambasada Canadei, ansamblul rezidential Asmita Garden, turnul de birouri de 100 de metri Tower Center International sau Tomis Retail Center din Constanta.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
