Fabian pregateste prima vanzare de pe piata locala, Baneasa Business Center, si in paralel proiecte de dezvoltare, singurele care mai pot asigura randamente satisfacatoare pentru actionarii de la Londra ai fondului.
"Ne intereseaza investitii in spatii logistice in Constanta si Arad, spatii de birouri si rezidentiale in Bucuresti si proiecte de apartamente in zona de vest a tarii, unde sunt o serie de orase foarte atractive, in care nivelul veniturilor este ridicat, iar gradul de dezvoltare este scazut", descrie Mark Holdsworth, managing director al Fabian.
Fondul este prezent pe piata locala de mai bine de doi ani, perioada in care a realizat initial investitii in proprietati finalizate, la randamente ridicate, pentru ca ulterior sa se implice si in activitati de dezvoltare, in parteneriate cu Mivan si AIG/Lincoln.
Pe fondul unui nivel scazut al lichiditatilor, compania a mandatat consultantii de la Jones Lang LaSalle sa vanda Baneasa Business Center, pentru care Fabian a platit anul trecut 23,9 milioane de euro.
"Obiectivul nostru este sa crestem valoarea activelor per actiune astfel ca are sens sa vindem o serie de active si sa reinvestim in segmentele rezidential, birouri si logistic. Suntem mai prudenti in ceea ce priveste investitiile, tinand cont ca pe piata de capital nu mai avem acces la finantare", spune managerul Fabian.
Aceasta este "modalitatea standard" de crestere a unei companii imobiliare, in conditiile in care proprietatile din portofoliu au cunoscut aprecieri chiar si de 50% fata de valorile de achizitie, cum este cazul primelor doua imobile trecute in portofoliu - Banu Antonache si Cascades pentru circa 12 milioane de euro fiecare.
"Avem o expertiza foarte buna in restructurarea contractelor de inchiriere pentru imobilele aducatoare de venituri. Aceasta este principala modalitate de crestere a valorii pentru proprietatile cumparate dupa finalizare", precizeaza Holdsworth.
De altfel, si Baneasa Business Center a cunoscut o apreciere semnificativa potrivit celei mai recente evaluari a companiei, de peste 20%, pana la un nivel de 29,5 milioane de euro, in decurs de mai putin de un an.
Investitii mai atent calculate
Pe de alta parte, si Equest Balkan Properties, un alt fond din piata locala listat pe bursa de la Londra, isi recalculeaza pasii, pe fondul inaspririi conditiilor de creditare.
"In ultima perioada, din septembrie anul trecut, resimtim direct o presiune pe partea de creditare si refinantare a proiectelor. Este mult mai dificil a contracta un credit, fie credit de investitie pentru refinantare, fie pentru dezvoltare imobiliara. Bancile au inasprit conditiile de creditare, au marit costurile, isi iau protectii suplimentare la riscul de creditare, pur si simplu se uita mult mai atent catre cine si pentru ce proiect imprumuta", explica George Teleman, partener in cadrul Equest, situatia de pe piata locala.
Diferenta fata de Fabian este ca Equest are expunere si pe alte piete din regiune, avand investitii realizate in Bulgaria, Macedonia si Serbia. Astfel, Equest ar putea renunta la unul dintre activele de pe aceste piete pentru finantarea proiectelor de dezvoltare pe care le-a inceput in Romania. "Sunt de parere ca de acum inainte,
pentru investitori precum Equest, rentabilitatea va veni in mai mare masura din managementul investitiilor si redezvoltari decat din 'price appreciation' (cresterea valorii - n.r.)", spune Teleman.
Equest are in dezvoltare mai multe proiecte pe piata locala, printre care parcul de retail Vitantis din sud-estul Bucurestiului, care va fi inaugurat la 1 iulie anul acesta si va cuprinde, pe langa un magazin Praktiker, deja operational, un hipermarket Carrefour, un magazin de electronice si electrocasnice Technomarket si o galerie comerciala.
Un alt proiect in dezvoltare al Equest este Bucharest West Logistic Center, a carui prima faza, cuprinzand spatii de 20.000 de metri patrati, este inchiriata si operationala. Equest a obtinut recent o refinantare a acestei investitii de la banca austriaca Raiffeisen, in valoare de 20 milioane de euro.
"Lucram in prezent la faza a doua, circa 20.000 de metri patrati de spatii logistice, pentru care estimam finalizarea in luna august 2008. Domeniul industrial este dinamic, in crestere si se pare ca cererea va depasi oferta cel putin pentru urmatoarele 12 luni", spune reprezentantul Equest.
Profit din sectorul rezidential
Si Fabian prezinta cifre pozitive pentru proiectele aflate in dezvoltare, astfel ca imobilul de birouri Lakeview, dezvoltat in joint-venture cu AIG/Lincoln, este inchiriat in proportie de 90%, in timp ce vanzarile la ansamblul rezidential New Town, realizat in Dristor alaturi de Mivan, sunt in grafic.
De altfel, potrivit unei estimari realizate de consultantii de la DTZ Echinox, profitul Fabian din acest proiect se va ridica la 12 milioane de euro, cel mai mare dintre proiectele companiei de pe piata locala. Proiectul este format din 651 de apartamente, prima faza urmand a fi livrata pana la sfarsitul acestui an.
Un numar de cinci fonduri de investitii listate la bursa de la Londra aveau in vara anului trecut un portofoliu de circa un miliard de euro pe piata locala, alaturi de Fabian si Equest fiind prezente si companiile Dawnay Day, North Real Estate (actualul Argo Real Estate) si fondurile controlate de Charlemagne Capital.
Intre timp, Charlemagne si-a inchis pozitiile pe care le detinea prin fondul European Convergence Property Company, vanzand cele trei imobile din portofoliu pentru 110 mil. euro.
Administratorii Charlemagne s-au concentrat la randul lor pe partea de dezvoltare, fiind implicati in realizarea ansamblului rezidential Asmita Gardens si a imobilului de birouri Euro Tower.
Totodata, Dawnay Day a intrat pe piata locala tot prin achizitia unui proiect finalizat - MacroMall Brasov - pentru ca apoi sa inceapa prin compania Atrium Centers dezvoltarea unor centre comerciale proprii - la Arad, Cluj-Napoca, Satu Mare si Baia Mare. Compania a inceput lucrarile la Atrium Center Arad si preconizeaza ca in vara acestui an sa inceapa si constructia Atrium Center Cluj.
Aceeasi strategie a avut-o si Argo Real Estate, care a intrat pe piata prin achizitia European Retail Park Sibiu, dupa care s-a implicat in extinderea acestui proiect si realizarea unui alt parc de retail - Shopping City Suceava, care a fost inaugurat in luna aprilie a acestui an. Aceste companii nu au facut exceptie de la scaderea generalizata a companiilor imobiliare listate, in conditiile in care la Londra a fost "carnagiu" pe bursa pentru acesti investitori, dupa cum declara Holdsworth. Astfel, s-a ajuns ca o parte dintre aceste firme sa aiba capitalizarea mai mica decat valoarea neta a activelor.
In aceste conditii, este posibil ca acesti investitori sa-si mute in urmatoarea perioada atentia catre piete mai estice, precum Ucraina, unde Argo Real Estate a inceput deja activitati de dezvoltare a unui centru comercial in Odessa. Randamentul estimat pentru aceasta investitie este de circa 12%, in euro pe an, nivel la care se incheiau tranzactiile imobiliare pe piata locala in urma cu aproape trei ani, cand Romania era considerata un El Dorado al investitiilor imobiliare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
