Criza creditelor neperformante nu a aparut dintr-o data, ea este produsul a ani si ani de credite cu un grad ridicat de risc acordate americanilor cu venituri sub limita unei politici de risc sanatoase, conform publicatiilor din Statele Unite.
Ea marcheaza pentru unii analisti financiari sfarsitul erei in care americanul de rand putea sa-si cumpere orice indiferent de venituri doar din lupta bancilor pentru contractarea de credite.
Sistemul tentacular care a rapus piata din SUA a cuprins bancile, bucuroase sa acorde noi credite, brokerii, dornici de noi comisioane, agentiile de evaluare, si ele in cautarea aceluiasi comision si americanul de rand care a crezut ca isi permite sa cumpere fara niciun risc case scumpe desi are un salariu mic.
Primul semnal de alarma a declansat reactii in lant, fondurile de investitii care aveau astfel de active in portofoliu au tras linie si au realizat ca urmeaza pierderi consistente daca nu se iau masuri la timp. Bancile si-au dat seama ca nivelul de risc atins este prea mare si si-au intors privirea catre bancile centrale pentru a elimina riscul unei lichiditati scazute in sistem.
Evaluate la aproximativ 500 de miliarde dolari, pierderile cauzate de criza subprime nu se reduc insa numai la bani.
Doi dintre cei mai influenti bancheri de pe Wall Street, Stan O?Neal, CEO al Merrill Lynch, si Charles Prince, CEO Citigroup, au fost nevoiti sa se recunoasca infranti si au "fost lasati sa plece" de la carma a doua dintre cele mai imortante banci de investitii din lume. In cazul lui O?Neal, divortul de Merrill Lynch i-a adus un bonus de 160 de milioane de dolari, pentru ca a parasit functia inainte de expirarea mandatului contractual.
Zeci de mii de americani se afla acum in situatia de a vedea cum pretul casei in care stau si pentru care mai
au de platit rate zeci de ani scade pe zi ce trece, el fiind deja, in unele cazuri, sub pretul initial de achizitie, situatie la care se adauga si scumpirea "din mers" a ratelor de catre creditori.
Frica lipsei de lichiditati a paralizat piata
Cresterea creditelor cu un grad ridicat de risc a dus, inevitabil, si la cresterea datornicilor ocazionali sau a persoanelor in imposibilitate de plata, ceea ce a provocat panica in sistemul bancar aparand frica lipsei de lichiditati.
La cateva luni de la inceputul crizei, principalele banci centrale din lume, Fed (SUA, BCE (UE), BoE (Anglia) sau BoJ (Japonia) au pompat un nivel extraordinar de lichiditati in sistemele bancare locale sau regionale, numai Banca Centrala Europeana (BCE) trecand de curand de pragul de 400 de miliarde de euro injectate pentru a calma bancile comerciale.
Pana in acel moment insa multe dintre cele mai importante banci de credite imobiliare au intrat in criza de fonduri, unele fiind nevoite sa-si completeze dosarul de intrare in faliment.
Unele banci care detin in portofoliu astfel de credite au decis sa renunte pur si simplu la divizia respectiva, cum este cazul bancii de investitii Lehman Borthers, care a inchis divizia de credite subprime BNC Mortgage, altele au decis insa sa cumpere aceste "epave" la preturi mai mici in speranta redresarii lor. Printre aceste exemple se numara achizitionarea First Franklin de catre Merrill Lynch pentru aproape un miliard de euro si a Saxon Capital de catre Morgan Stanley in schimbul a circa 500 mil. euro.
In incercarea lor de a scapa de riscul acestor credite, multe banci au operat mariri de dobanzi la creditele deja contractate sau au trimis somatii de plata clientilor, fara sa fie insa intotdeauna nevoie sa faca acest lucru.
"Autoritatile ar trebui sa se uite foarte atent asupra originii imprumutului si sa ia in calcul modul in care actiunile firmei maresc vulnerabilitatea consumatorilor fata de demararea procedurii de prescriere a ipotecii", a declarat Katherine Porter, profesor de drept la Universitatea americana Yale, cu ocazia unui seminar pe aceasta problema, citata de Financial Times.
In acelasi timp, Mark Zandi, economist-sef al Moody?s Economy, a declarat ca impactul acestei crize va fi resimtit, direct, de circa doua milioane de familii, care si-ar putea pierde locuintele, pe drept sau nu, pana la sfarsitul crizei.
Conform studiului prezentat de profesorul Porter despre afacerea de a vinde credite, in 96% dintre cele 1.700 de cazuri studiate, banca si clientul aveau estimari total diferite fata de restanta de plata, diferenta medie dintre cele doua valori fiind de circa 3.555 de dolari. Astfel, creditorii ar putea percepe, in total, circa sase milioane de dolari in plus acelor clienti, fara a avea si un motiv legal pentru acest lucru.
Piata rezidentiala din SUA se clatina
Dupa ce bancile au renuntat la acordarea de noi credite cu un grad ridicat de risc si au inceput sa scoata la vanzare casele neachitate de catre clienti, stocul total de case disponibile spre vanzare al Americii a ajuns la un maxim al ultimilor 17 ani. Potentialii clienti s-au speriat si ei de conditiile mai aspre de creditare si de ritmul incet, dar consecvent, de scadere a preturilor la case. Vanzarile de case deja existente au scazut cu 9% in iulie fata de aceeasi luna a anului precedent, in timp ce pretul mediu al unei case a coborat cu 0,6% comparativ cu un an in urma, pana la circa 113.000 de euro.
Scaderea nu este insa generalizata, in partea de sud a Statelor Unite dinamica achizitiilor a stagnat, in timp ce in regiunile de nord-est si de vest au crescut cu un procent, respectiv cu 1,8%.
Conform estimarilor oficiale, cererea de case este la cel mai mic nivel din ultimii sase ani, analistii locali considerand ca actuala criza de pe piata imobiliara este cea mai puternica din 1990 pana astazi.
Valul de neincredere de pe piata de creditare americana a fost resimtit si pe unele piete mature cum e cea din Marea Britanie. In septembrie, preturile de pe piata rezidentiala britanica au inregistrat primele scaderi de anul acesta. Pretul mediu al unei locuinte a scazut cu 0,6%, fata de o crestere de 0,3% in august. La sfarsitul lunii septembrie pretul mediu al unei unitati locative in Marea Britanie era cu 10,7% mai mare decat cel din perioada similara a anului trecut.
Pana acum victima a fost doar piata rezidentiala
Efectul imediat al crizei a fost scumpirea creditarii si scaderea increderii investitorilor pe anumite piete, printre care si Europa Centrala si de Est. Efectul insa s-a resimtit mai degraba la nivelul burselor de valori locale, trase in jos de rezultatele dezastruoase ale bancilor, decat o scadere de pret la proprietati.
Un credit mai scump taie apetitul celor care au nevoie de el, pentru investitorii care poseda in continuare lichiditati problema devine cat sa astepte ieftinirile pana sa inceapa sa cumpere.
Una dintre pietele care ar putea fi printre cele mai putin atinse de criza americana este cea a caselor de vacanta, clientii ei fiind predominant persoane cu venituri mult peste medie care isi permit achizitionarea cu lichiditati a unei proprietati. Se estimeaza ca in urmatorii zece ani circa 10 milioane de vest-europeni se vor muta, macar in vacante sau concedii, in case sau apartamente din Europa de Sud si de Sud-Est, conform unui oficial al Urban Land Institute, organizatie non-profit de cercetare a pietei imobiliare.
Cele mai cautate state sunt Spania, alintata de investitori "Florida europeana" sau "Noua Florida", Grecia, Portugalia si Italia.
Piata constructiilor s-a adaptat rapid la cererea de noi locuinte, in special in zona de coasta a Spaniei, unde ritmul constructiilor este de trei ori peste media europeana incepand cu 2003, ajungand la un nivel de circa 600.000 de noi locuinte in acest interval.
Pana in 2010 se asteapta ca inca 145.000 de vile de vacanta sa-si gaseasca un nou proprietar, in afara de cele care sunt deja in constructie.
In 2006, piata imobiliara din ECE a atras 3,9 miliarde de euro, echivalentul a 21% din totalul investitiilor imobiliare din regiune din ultimii noua ani. Pentru anul in curs se estimeaza ca pietele cele mai dinamice vor ramane cea de office urmata de cea de retail, unde o mare pondere o vor avea mall-urile.
Ponderile in totalul investit anul trecut au fost de 43% pentru noi spatii de birouri si de 40% pentru noi spatii comerciale, conform unui studiu al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis (CBRE).
Cea mai importanta tendinta observata de marea majoritate a analistilor imobiliari pe piata ECE este renuntarea la unifocalizarea pe Capitala si extinderea dezvoltarilor si in provincie, unde preturile la teren permit castiguri mai mari pe termen scurt.
Cea mai mare problema pentru dezvoltatori ar putea fi cresterea costurilor la creditare, limitand astfel noile proiecte. Dezvoltatorii de meserie sau vehiculele de investitii ale diverselor fonduri au insa legaturi destul de stranse cu marea majoritate a bancilor, in cazul unui portofoliu consistent dobanda fiind negociabila, iar conditiile de creditare mai lejere.
In continuare piata ECE duce lipsa de birouri si de spatii comerciale, majoritatea dezvoltatorilor orientandu-se spre aceste piete. Cererea foarte mare de pe piata rezidentiala din regiune a atras insa atentia marilor investitori si asupra construirii de locuinte colective.
Piata imobiliara din ECE pare a fi ferita de fenomenul american prin faptul ca investitiile sunt derulate inca intr-o pondere foarte mica de catre persoane private, creditul imobiliar ipotecar fiind mult mai putin folosit decat in SUA, grosul investitiilor, fie in dezvoltare, fie in achizitii pentru speculare fiind operate de banci, fonduri sau grupuri de investitii. Altfel spus, gradul de maturitate scazut al pietei ipotecare a contribuit destul de mult la imunitatea fata de criza de peste ocean.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
