ZF/First Bank. Lecţii de Business. Victor Căpitanu, ONE: Când vine criza, trebuie să fii pregătit să cumperi, nu să vinzi. Cea mai mare greşeală pe care am făcut-o în afaceri a fost să investesc în lucruri la care nu mă pricepeam

♦  În 2009, când toţi fugeau de imobiliare, Victor Căpitanu alături de partenerul său de afaceri Andrei Diaconescu cumpărau primul teren, cel care avea să fie punctul de pornire pentru ONE United Properties, devenită azi una dintre cele mai mari afaceri din domeniul imobiliar din România ♦ Cu un rulaj de 1,2 miliarde de lei şi un portofoliu de active de 4,2 miliarde de lei la finele lui 2022, ONE United Properties pare un business gândit pentru a performa cel mai bine exact în crize, anul trecut fiind unul record pentru companie. Ce îi asigură această dinamică?

Potrivit datelor de pe primul trimestru al anului, ONE United Properties (simbol bursier ONE) a ajuns la o cifră de afaceri consolidată de 439,5 milioane de lei, în creştere cu 26% şi un profit brut de 177,9 mil. lei, în urcare cu 60% faţă de perioada similară a anului trecut. Totul a început însă în 2009, probabil cel mai crunt an pentru imobiliare, marcat de prăbuşirea din 2008 a Lehman Brothers şi de izbucnirea crizei financiare globale. Pentru Victor Căpitanu, confondator al ONE, acesta a fost al doilea business pe cont propriu, dar primul în care şi-a urmat pasiunea: imobiliarele.

„Primul business pe care l-am început eu cu Andrei Diaconescu a fost Capital Partners (companie de servicii financiare), în 2005, dar la puţin timp după lansarea acestui business, am început să investim în dezvoltarea de proiecte rezidenţiale. După criza din 2008 şi prăbuşirea Lehman Brothers, am înfiinţat ceea ce avea să devină ONE, iar în 2009 am cumpărat primul teren“, spune Victor Căpitanu, cofondator, ONE United Properties, într-un nou episod al Lecţii de Business, proiect editorial ZF, susţinut de First Bank. După 18 ani de antreprenoriat, Căpitanu spune că dintotdeauna asta a vrut să facă, fiind mereu atras de independenţa pe care ţi-o poate oferi propria afacere. „Nu ştiu dacă antreprenoriatul este potrivit pentru toată lumea. Trebuie să ai iniţiativă şi răbdare, perseverenţă. Aceste trei elemente sunt definitorii.“

Spune că experienţa dobândită în domeniul financiar-bancar i-a fost tare utilă, dar pasiunea pentru imobiliare o avea încă din facultate, primele investiţii în terenuri fiind realizate chiar în perioada studiilor. „Cumva ne-a atras partea asta imobiliară înainte de cea financiară. Cel mai mult îmi place că sunt active tangibile, că poţi să le vezi.“ Lansarea ONE United în criză nu a fost întâmplătoare, ci mai degrabă o regulă de business pe care Victor Căpitanu se ba­zează şi acum şi care i-a transformat com­pania într-un performer al anilor delicaţi.

„Mulţi au dat faliment în 2009, preţul a scăzut foarte mult, dar nouă ni s-a părut o oportunitate, faptul că au scăzut preţurile şi că s-a diluat concurenţa. În 2009, când ne-am apucat de treabă, lumea ura imobiliarele. Mulţi au pierdut bani, dar au pierdut bani speculativ. Până în 2009, imobiliarul în România era pur speculativ. A rămas cu reputaţia asta, dar nu mai este. E orice, numai o piaţă speculativă nu este.“

Brandul ONE a venit abia în 2013.

„Noi munceam, construiam, vindeam, dar nu aveam un brand. Nu am început cu brandul şi apoi cu munca, ci cu munca şi apoi cu brandul.“

Victor Căpitanu, fost olimpic la matematică, spune că pentru un business imobiliar, din punctul său de vedere, cash-flow-ul este foarte important, apoi gradul de îndatorare şi profitul. „Dacă achiziţiile sunt făcute bine, profitul vine. Aici te poţi încurca într-un business imobiliar.“ Mai departe, cu cât bilanţul este mai sănătos, cu atât mai facil devine accesul la terenurile premium, ONE United Properties având achiziţionate proprietăţi în cele mai râvnite zone ale Bucureştiului.

„Suntem cumva prima opţiune pentru propritarii terenurilor foarte bine localizate. Noi folosim şi finanţare bancară, dar avem grad de îndatorare undeva la 28%, unul dintre cele mai mici grade de îndatorare din Europa. În loc să ne îndatorăm, am preferat să facem creşteri de capital sau să vindem la preţul de azi decât să mizăm pe un preţ în viitor. Nu ne interesează profitul speculativ.“

Anul trecut a fost marcat de un nivel record al achiziţiilor, care reprezintă baza dezvoltărilor pentru următorii 8 ani. Cumva, într-un 2022 cu multiple crize, ONE a accelerat expansiunea, la fel ca în 2009. Se simte mai bine ONE în crize?

„Ne pregătim pentru criză în fiecare zi. În business, dacă te pregăteşti tot timpul pentru criză, când chiar vine criza, impactul ei nu se simte la fel. Când vine criza, trebuie să fii pregătit să cumperi, nu să vinzi. Se aplică în orice domeniu, nu doar imobiliare, dar în imobiliate se aplică fantastic.“

Dar succesul ONE s-a bazat până acum pe mai mulţi factori, dincolo de achiziţiile făcute în momente cheie.

„Cea mai importantă lecţie în antreprenoriat este să cauţi un segment de piaţă unde poţi rezolva o problemă pentru nişte clienţi. Cel mai important lucru pentru o afacere sunt clienţii. Dacă nu ai clienţi, nu ai afacere. Dacă nu ai pe cineva care să-ţi plătească pentru rezolvarea unei probleme, nu ai business. Dar România este ţara oportunităţilor, asta le spun şi prietenilor, şi copiilor.“

Propunerea ONE a fost livrarea pe piaţă a unor apartamente moderne, în locaţii foarte bune, intenţia fiind de a-i muta pe oameni din blocurile vechi în apartamente noi. „Până acum am avut mult succes, tot timpul am vândut din timpul construcţiei. Am avut cerere mai mare decât puteam oferi.“ Căpitanu mai spune că dacă la nivelul anului 2008 aveai nevoie de peste 30 de ani salariu pentru un apartament, azi e nevoie de 6 ani de salariu. „Valoarea apartamentul azi e foarte rezonabilă în raport cu puterea de cumpărare şi vorbim de o comparaţie la nivel european.“

După identificarea şi soluţionarea problemei, în antreprenoriat mai sunt importante câteva lucruri. „Trebuie să ai focus foarte mare pe afacerea ta, nu te împrăştia şi fii perseverent. Cele mai mari greşeli pe care le-am făcut au fost când am investit în chestii la care nu mă pricep. Investeşte-ţi timpul şi banii în ceea ce înţelegi şi în ceea ce te pricepi.“

Oamenii de valoare sunt extrem de importanţi, nu numai când vine vorba de echipă, dar şi de selecţia partenerilor de business. „Pentru noi mereu a fost o prioritate să cautăm cei mai valoroşi oameni dintr-un segment. Decizia este destul de descentralizată în companie pentru că sunt oameni foarte capabili.“

În vara anului 2021, ONE United Properties s-a listat la Bursă, compania deschizându-se astfel către noi categorii de parteneri şi atrăgând finanţări de 260 de milioane de lei pentru dezvoltări imobiliare.“Să nu îţi fie frică să ridici capital şi să aduci parteneri în business. Listarea la bursă este o chestie excepţională, este foarte valoroasă. Listarea la Bursă îţi dă acces la capital, dar te şi obligă la o disciplină care este benefică afacerii. Mulţi antreprenori români nu îşi dau seama cât de valoroasă este o listare la bursă şi câte uşi le poate deschide. Dar dacă ai oportunitate de creştere, listarea a bursă e o opţiune foarte bună.“

Dar sunt şi reguli nescrise în business, spune Victor Căpitanu.

„Încrederea, respectarea cuvântului au o valoare mult mai mare decât se estimează. Faptul că tu ca antreprenor livrezi tot timpul ce promiţi are o putere fantastică şi doar se acumulează şi creşte în timp. Dacă reuşeşti să respeci tot timpul cuvântul dat, încrederea oamenilor în tine creşte exponenţial. E critic pentru un business să îţi respecţi cuvântul.“

Pe termen de 5 ani, Căpitanu spune că obiectivul său este implementarea strategiei ONE, reinvestirea profitului şi dublarea valorii instrinseci a companiei.

„Avem un plan de investiţii destul de ambiţios. Avem ce construi şi vinde pentru următorii 8-10 ani. Focusul nostru este Bucureşti. Ne concentrăm pe ceea ce ştim să facem“, a mai spun Victor Căpitanu.

 

Lecţii de business de la Victor Căpitanu

 Lecţia 1: Nu am început cu brandul şi apoi cu munca, ci cu munca şi apoi brandul.

 Lecţia 2: Pentru o afacere imobiliară, cash-flowul e foarte important, gradul de îndatorare şi apoi profitul.

 Lecţia 3:  Cel mai important lucru pentru o afacere sunt clienţii. Dacă nu ai clienţii cărora să le rezolvi o problemă, nu ai business.

 Lecţia 4: Trebuie să ai un focus foarte mare pe afacerea ta, nu te împrăştia în multe direcţii. Investeşte-ţi timpul şi banii în ceea ce înţelegi şi în ceea ce te pricepi.

 Lecţia 5: Este foarte important să ai oameni de valoare în jurul tău, echipă şi parteneri de valoare.

 Lecţia 6: Poţi descentraliza decizia când ai oameni capabili în companie.

 Lecţia 7: Cea mai mare greşeală de business a fost cand am investit în lucruri la care nu mă pricepeam.

 Lecţia 8: Listarea la Bursă este o chestie excepţională şi mulţi nu înţeleg asta. Îţi dă acces la capital, dar te obligă la o disciplină benefică afacerii.

 Lecţia 9: În business, dacă te pregăteşti zilnic de criză, atunci când chiar vine nu o resimţi. Iar când vine criza, trebuie să fii pregătit să cumperi, nu să vinzi.

 Lecţia 10: Dacă reuşeşti să-ţi respecţi tot timpul cuvântul dat, încrederea oamenilor în tine creşte exponenţial. E critic pentru un business să îţi respecţi cuvântul.