Opinii

PeliPartners: Proiectul Codului Urbanismului – reguli noi pentru iniţierea unui PUZ de către investitori privaţi

Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners

Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners

22.05.2023, 11:30 270

Procedura de iniţiere a planurilor de urbanism zonale (PUZ) de către investitorii privaţi, persoane fizice sau juridice, face obiectul unei reforme majore în proiectul de Cod al Urbanismului, aflat în dezbatere parlamentară, arată o analiză a casei de avocatură PeliPartners.

Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu o serie de prevederi care acordă facilităţi investitorilor, cum ar fi eliminarea obligaţiei legale de a întocmi PUZ în anumite zone - zone centrale, zone/parcuri industrial etc. - sau posibilitatea de a majora justificat indicatorii urbanistici POT şi CUT la maxim 30% faţă de valoarea iniţială, o singură data, în afara zonelor protejate, faţă de 20% limita actuală. În ceea ce priveşte însă procedura de iniţiere a unui PUZ, modificările sunt substanţiale, iar noile prevederi pot ridica provocări serioase pentru investitori”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners.

Noua procedură pune accentul pe dezvoltarea urbanistică coerentă şi unitară, desfiinţarea practicii PUZ-urilor de parcelă - prin stabilirea unei zone de reglementare şi a unei zone de studiu a documentaţiei PUZ - şi reglementarea investiţiilor necesare pentru construirea infrastructurii publice pentru noile proiecte propuse de investitori. Totodată, unele responsabilităţi vor fi preluate de investitori, sau mai mulţi investitori dintr-o zonă vor trebui să ajungă la un acord amiabil pentru dezvoltarea urbanistică a zonei. „Ne dorim să fim optimişti, dar realitatea este că potenţialul de abuz de drept este mare atât din partea proprietarilor vecini, cât şi din partea unor investitori neprofesionişti, iar instanţele nu sunt pregătite în prezent să rezolve speţe care necesită expertize de urbanism – la acest moment nu există niciun expert judiciar autorizat pentru specialitatea urbanism”, arată autorii analizei.

Noutăţi procedurale

Potrivit proiectului Codului Urbanismului, investitorii care solicită iniţierea unui PUZ vor trebui să realizeze un studiu de oportunitate care, pe lângă prezentarea investiţiei propriu-zise, va include şi prezentarea consecinţelor economice şi sociale la nivelul localităţii, precum şi un plan de acţiune pentru etapizarea investiţiilor în proiectul privat şi în infrastructura necesară. Acest plan de acţiune va stabili categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitor şi categoriile de costuri în sarcina autorităţii publice locale.

După analiza în cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi urbanism, pasul următor va fi emiterea unui aviz de iniţiere prin dispoziţie a primarului prin care se va stabili zona de reglementare şi zona de studiu a PUZ, categoriile funcţionale ale dezvoltării, eventuale servituţi, restricţii sau interdicţii, indicatori urbanistici - limite minime şi maxime - şi, ca elemente de noutate faţă de procedura actuală, dotările de interes public necesare şi schema planului de acţiune pentru realizarea proiectului, inclusiv a dotărilor de interes public. Prevederile de mai sus se referă la două noi documente care vor fi elaborate ulterior ca parte din documentaţia PUZ; respectiv programul de investiţii publice şi planul de acţiune pentru implementare, care vor stabili investiţiile, valoarea estimată, surse posibile de finanţare, etapizarea realizării investiţiilor, stadiul implementării acestora la momentul realizării proiectului şi părţile responsabile de implementare. Avizul de iniţiere va fi act administrativ susceptibil de atacare în instanţă.

Costurile de dezvoltare urbană

În vederea realizării investiţiilor de utilitate publică, din prevederile Codului Urbanismului rezultă în mod indirect faptul că investitorii privaţi vor trebui să pună la dispoziţia autorităţii, în mod gratuit, terenurile necesare, astfel cum de altfel se întâmplă în practică şi în prezent. Astfel, Codul prevede că PUZ-urile iniţiate de investitori privaţi nu pot conţine propuneri care implică proceduri de expropriere, dar că se pot negocia cu autoritatea locală contracte de urbanizare sau restructurare urbană, referitoare la finanţarea din fonduri private a infrastructurii necesare - infrastructură de transport, tehnico-edilitară, educaţională, socială, de sănătate, culturală, de mediu, necesară zonei asupra căreia are impact direct PUZ - sau la cedarea unor suprafeţe de teren de către iniţiatorul documentaţiei PUZ.

Mai mult, în trei cazuri de PUZ-uri iniţiate de investitori privaţi se vor stabili taxe locale de echipare a teritoriului aplicabile iniţiatorilor PUZ. Aceste cazuri sunt: (i) extinderea intravilanului, (ii) reconversia funcţională şi (iii) modificarea indicatorilor urbanistici prevăzuţi prin PUG. „Cu siguranţă obligaţia implementării infrastructurii pentru proiecte rezidenţiale de amploare era o necesitate, iar stabilirea prin PUG a direcţiilor de dezvoltare a oraşului ar da predictibilitate pentru investitori. În final însă, pare că autoritatea va transfera oricum la investitori o mare parte din costuri prin aplicarea unor taxe locale pentru dezvoltare urbană”, arată casa de avocatură.

Amânarea avizului de iniţiere

În proiectul de Cod al Urbanismului se propune posibilitatea autorităţii locale de a amâna emiterea avizului de iniţiere, motivat, în vederea corelării cu programele şi proiectele de interes public existente la nivelul autorităţii locale. Autoritatea va putea inclusiv să stabilească o grilă de prioritizare a PUZ „în raport de beneficiile aduse interesului public, stabilite prin planurile de acţiune propuse la nivelul studiilor de oportunitate”. Totodată, se propune ca autoritatea locală să poată respinge solicitarea de majorare a indicilor urbanistici dacă lipseşte o fundamentare tehnică temeinică sau dacă majorarea duce la costuri prea mari pentru autorităţile locale.

Colaborarea între investitori – lipsa mecanismelor de soluţionare a disputelor

În vederea coordonării intenţiilor de elaborare a PUZ, lista solicitărilor de iniţiere a PUZ se va publica pe site-ul oficial al autorităţii competente. Autoritatea va putea transmite investitorilor dintr-o anumită zonă o solicitare de a colabora, în condiţiile legii, în vederea elaborării unei singure documentaţii PUZ.

Există şi alte prevederi care, indirect, obligă investitorii dintr-o anumită zonă să coopereze. Astfel, zona de reglementare a PUZ se va compune conform noilor reglementări propuse din cel puţin imobilele care au generat elaborarea documentaţiei de urbanism, imobilele învecinate direct, precum si cele amplasate pe aliniamentul opus. Deşi nu este clar stabilit în proiectul Codului, în cazul în care se doreşte majorarea indicatorilor urbanistici POT şi/sau CUT, se pare că zona de reglementare ar trebui să vizeze întreaga unitate de referinţă teritorială (UTR) în care este încadrată parcela, întrucât norma care permite o astfel de majorare se referă la „restabilirea reglementărilor urbanistice la nivelul unităţii de referinţă teritoriale”.

Cooperarea investitorilor este în principiu un concept pozitiv, pentru că în general investitorii privaţi au o mai mare deschidere şi viteză de reacţie decât autorităţile. În acelaşi timp însă se creează incertitudine cu privire la soarta unui proiect prin lipsa unor criterii pentru proiectul colectiv şi lipsa unor proceduri de soluţionare a disputelor. Prin urmare, eventualele abuzuri de drept din partea unor proprietari vecini au potenţialul de a bloca proiectele private – dincolo de durata unui proces în instanţă, problema practică actuală este lipsa experţilor judiciari în specialitatea urbanism, iar astfel de cauze nu vor putea fi soluţionate fără expertize de specialitate.

Totodată, prin PUZ se stabilesc obligaţii privind infrastructura tehnico-edilitară şi planuri de acţiune care vor trebui să acopere întreaga zonă reglementată. Este nevoie de mai multă claritate privind eventuala alocare a acestor costuri pentru proprietarii din zona reglementată care nu sunt şi co-iniţiatori ai PUZ-ului. Aceşti proprietari nu pot fi obligaţi să se facă o dezvoltare la un anumit moment şi să suporte costuri de dezvoltare urbană care în mod normal revin autorităţii locale.    

Separat de prevederile de mai sus, Codul Urbanismului în forma actuală prevede că pentru accelerarea unor „investiţii private de interes public”, autoritatea poate deveni co-iniţiator al unui PUZ alături de unul sau mai mulţi investitori privaţi, situaţie în care procesului de iniţiere i se vor aplica regulile simplificate ale unui PUZ iniţiat de autoritate. Plecând de la această propunere din Codul Urbanismului, o soluţie practică pentru blocajele ce pot apărea între proprietarii dintr-o zonă ar fi obligaţia autorităţii să preia pregătirea PUZ în astfel de situaţii.

Prevederi tranzitorii neclare

Referitor la procedurile de întocmire a unei documentaţii de urbanism începute înaintea intrării în vigoare a viitorului Cod al Urbanismului, proiectul prevede că acestea rămân supuse legii în vigoare la data iniţierii, cu excepţia procedurilor privind avizarea integrată. Neclaritatea provine din modul în care proiectul defineşte data iniţierii procedurii ca fiind „data la care actul administrativ în baza căruia se demarează procedura este adus la cunoştinţa terţilor” – nu este clar aici dacă proiectul se referă la certificatul de urbanism sau la avizul de oportunitate, şi nici ce procedură de aducere la cunoştinţă a terţilor s-a avut în vedere – consultarea publică sau orice altă formă de aducere a proiectului la cunoştinţă a terţilor. Soluţia legislativă actuală care stabileşte că un proiect se consideră început la data obţinerii certificatului de urbanism este mult mai clară şi ar putea fi preluată în Codul Urbanismului.

 

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

Urmează ZF Power Summit’24
AFACERI DE LA ZERO