Actiunile investitorilor prezenti in Romania, listate pe diferite burse de pe glob, au inregistrat scaderi de 30% sau chiar mai mari de la sfarsitul lunii octombrie, pe fondul crizei din Statele Unite, deprecieri care afecteaza si piata locala printr-o reticenta mai mare in realizarea de noi achizitii, care se poate traduce treptat in scaderea preturilor.
Astfel, de la sfarsitul lunii octombrie a anului trecut, Immoeast, cel mai puternic cumparator de pe piata locala, pierduse pana la sfarsitul saptamanii trecute 32% din valoarea de piata a actiunilor listate pe bursa de la Viena, in timp ce GTC, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori locali, listat la Varsovia, a pierdut 29%. Reticenta cumparatorilor a provocat o usoara crestere a randamentelor de tranzactionare, semnalata de o serie de consultanti imobiliari inca de la sfarsitul lui 2007.
"Tinand cont ca nu a fost vanduta nicio proprietate importanta anul acesta in Romania, este extrem de dificil sa spunem cat de tare este afectata piata locala. Totusi, ce putem observa este un numar mai mic de potentiali cumparatori si oferte mai mici din partea acestora atat pentru proprietati finalizate, cat si pentru proiecte incipiente", declara Troy Javaher, director of business development capital markets al companiei Jones Lang LaSalle.
Immoeast si GTC au ajuns sa faca parte din "vechea garda" de investitori imobiliari de pe piata locala, in ciuda faptului ca sunt prezenti in Romania de aproximativ cinci ani fiecare. Pe de alta parte, anul trecut a adus pe piata locala un numar semnificativ de noi jucatori, precum Heitman sau GE Real Estate.
"In general, firmele care au intrat de ceva timp pe piata locala, au securizat terenuri de calitate in ultimii ani si au acumulat o experienta importanta vor fi mai putin afectati", apreciaza Javaher.
Consultantul sustine aceasta afirmatie prin faptul ca aceste companii au achizitionat terenurile la preturi mult sub valorile de tranzactionare practicate acum in piata, proiectele de pe aceste terenuri fiind deja in faze avansate de planificare sau constructie.
"In schimb, cred ca acei dezvoltatori care au intrat mai tarziu in piata intampina mai multe dificultati. Nu pot spune daca proiectele acestor companii vor fi amanate sau anulate, dar cu siguranta vor fi mai atent examinate", adauga Javaher.
Dezvoltatorii israelieni, poate cei mai activi de pe piata locala, au fost sanctionati la randul lor la bursa, Africa Israel pierzand pe bursa de la Tel Aviv o treime din valoarea actiunilor in mai putin de patru luni.
"Situatia de pe bursa nu schimba cu nimic evolutia proiectelor care au fost deja incepute si pentru care avem deja terenuri si bugete stabilite. In schimb, ne gandim de doua ori inainte sa facem o noua achizitie, dar, cu toate acestea, am continuat sa cumparam terenuri in Bucuresti chiar si in luna februarie", spune Reuven Havar, country manager al Africa Israel.
Nici firmele listate la Bucuresti nu au fost ocolite de valul de scaderi ce a cuprins toate bursele, dezvoltatorul local Impact pierzand 37% de la sfarsitul lunii decembrie, dupa ce a fost realizata o majorare de capital.
"Tinand cont de faptul ca aspectele financiare sunt solide, fundamentele pietei imobiliare din Romania raman foarte atractive, situatie care nu a suferit modificari deosebite in ultimele sase luni", adauga consultantul JLL.
Preturile proprietatilor imobiliare de pe pietele din vestul Europei au cunoscut o reasezare, element care poate distrage atentia investitorilor dinspre piata locala.
"Investitorii care au lichiditati in momentul de fata, precum fondurile deschise germane, sunt asaltati cu produse din toata Europa. Aceste fonduri cauta cea mai buna valoare relativa si, tinand cont ca proprietatile din Europa Centrala si de Vest devin mult mai accesibile, devine tot mai greu sa atragi atentia acestor fonduri sa se concentreze asupra produselor romanesti", apreciaza Javaher.
Criza declansata in Statele Unite de creditele ipotecare a avut efect de domino resimtit atat in Europa si Asia, dar si in Australia, unde sunt listate actiunile proprietarului centrului comercial City Mall din Capitala, care a fost la randul lui afectat. Astfel, APN/UKA European Retail Property Group, fondul care a platit la sfarsitul anului 2006 peste 100 de milioane de euro pentru mallul din zona Eroii Revolutiei, a inregistrat o scadere de 37% a actiunilor.
"Multe deal-uri sunt in derulare, fiind incepute inca de anul trecut. Acestea vor fi probabil finalizate in primul semestru al acestui an. Interesant va fi ce se va intampla in cel de-al doilea semestru, cand ramane de vazut daca se vor vedea efectele crizei din Statele Unite sau nu", declara si Bryan Jardine, managing partner al biroului local al casei de avocatura Wolf Theiss.
Pe piata locala cele mai multe dintre companiile listate sunt pe bursa AIM de la Londra, insa pierderile acestor fonduri nu au fost la fel de mari. Dawnay Day a pierdut 19%, Lewis Charles a scazut cu 18%, Equest (-15%), Fabian (-5%), in timp ce fondul specializat pe dezvoltarea proiectelor al britanicilor de la Charlemagne (ECDC) a crescut cu 3%.
Un alt element prin care activitatea acestor firme poate fi afectata este legata de faptul ca o buna parte din fondurile cu care aceste companii au atacat piata locala provin din emisiunile de actiuni de pe aceste burse, care nu sunt atractive intr-o perioada in care valoarea titlurilor este scazuta.
Immoeast, spre exemplu, a emis in luna mai a anului trecut 279 de milioane de actiuni noi, la un pret de 10,2 euro pe titlu, strangand astfel 2,8 miliarde de euro, cu care a sustinut si investitiile din Romania, care a devenit cea mai importanta piata pentru investitorul austriac.
La pretul actual de pe piata al actiunilor Immoeast (circa 5,7 euro), fondurile stranse prin vanzarea a 279 de milioane de actiuni nu le-ar fi adus austriecilor decat circa 1,6 miliarde de euro.
Prin fondurile obtinute anul trecut, Immoeast a derulat o campanie extrem de agresiva de extindere pe piata locala, trecandu-si in portofoliu peste 100 de proprietati atat prin achizitii directe, cat si prin participatii la diferite companii, precum preluarea a 25% din actiunile dezvoltatorului Adama. Pe de alta parte, toti investitorii au remarcat o selectie mai atenta din partea bancilor responsabile cu finantarea proiectelor imobiliare, dupa ce anul trecut au fost consemnate o serie de credite record pentru piata imobiliara locala.
Astfel, Africa Israel a obtinut o finantare in valoare de 234 de milioane de euro de la filiala londoneza a bancii germane Hypo Real Estate, creditul fiind destinat dezvoltarii, dar si administrarii mallului AFI Cotroceni Park pe o perioada de cinci ani.
Pe de alta parte, in decursul lunii noiembrie a anului trecut, dezvoltatorul imobiliar Copper Beech a obtinut o finantare de 575 de milioane de euro de la Banca Comerciala Romana pentru mai multe proiecte rezidentiale, acesta fiind cel mai mare credit obtinut de un dezvoltator pentru proiecte pe piata locala.
O alta finantare importanta a fost obtinuta anul trecut de catre dezvoltatorul local Iulius Group, care a obtinut un credit de 175 de milioane de euro de la banca germana Eurohypo pentru refinantarea proiectelor existente si continuarea dezvoltarii companiei.
Numarul companiilor imobiliare cu activitate in Romania, listate pe burse din afara tarii, a crescut semnificativ in ultimii ani, la Bucuresti fiind prezenti jucatori cu actiuni listate la Sydney, Londra, New York, Viena sau Tel Aviv.
Diversificarea investitorilor reprezinta un punct pozitiv in ceea ce priveste stabilitatea pietei, dupa ce in urma cu trei-patru ani singurele fonduri straine active pe piata locala proveneau din Austria si Anglia.
In ultimii ani au aparut in piata si investitori portughezi, lituanieni, norvegieni sau chiar islandezi, prezenta acestora reducand din influenta pe care piata locala o avea fata de evolutia pietelor de la Viena si Londra.
Piata este caracterizata in continuare de o cerere semnificativa din partea clientilor finali - corporatii pentru spatii de birouri, retaileri pentru spatii in centre comerciale si utilizatori finali pentru locuinte - motiv pentru care dezvoltarea imobiliara va continua sa creasca si in urmatorii ani.
Penalizati drastic de bursa
Immoeast pierduse pana la sfarsitul saptamanii trecute 32% din valoarea de piata a actiunilor listate pe bursa de la Viena.
Dezvoltatorul israelian Globe Trade Center, listat la Varsovia, a pierdut 29% de la sfarsitul lunii octombrie.
Nici bursa de la Tel Aviv nu a fost ocolita de corectie, Africa Israel pierzand o treime din valoarea actiunilor in mai putin de patru luni.
Pe bursa AIM de la Londra Dawnay Day a pierdut 19%, Lewis Charles a scazut cu 18%, Equest (-15%) si Fabian (-5%).
Proprietarului centrului comercial City Mall din Capitala, APN/UKA European Retail Property Group, a inregistrat o scadere de 37% a actiunilor listate in Australia.
Dezvoltatorul local Impact, listat la Bucuresti, a pierdut 37% de la sfarsitul lunii decembrie, dupa ce a fost realizata o majorare de capital.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
