ZF Investiţii Smart. Sorin Preda, Global Vision: Diversificarea portofoliului şi un plan de dezvoltare pe termen mediu şi lung pot aduce creşteri importante pentru investitori

♦ Menţinerea riscului la un nivel mai scăzut printr-un plan pe termen lung dar şi diversificarea portofoliului pe mai multe axe atrag mai multă stabilitate pentru investitori ♦ În industrial şi logistică investitorul trebuie să vină cu elemente noi precum cele de infrastructură, nu doar prin construcţia unei clădiri.

Proiectele industriale ampla­sa­te în proximitatea unui oraş mare, cu acces la infrastructură, utilităţi şi transport în comun sunt tot mai des „luate în vizor“ pentru uni­tăţi noi de producţie, în condiţiile în care scă­derea consumului reduce şi cererea retaile­rilor pentru spaţii de depozitare. În plus, spaţiile de producţie aduc cerere suplimen­tară pentru depozitare, dar şi contracte pe termen mai lung.

„De la începutul carierei investiţionale în logistică şi industrial am mizat pe producţie. Producţia necesită mai multă competenţă şi bătaie de cap în ceea ce priveşte designul, şi nu doar al instalaţiilor tehnologice, ci şi capa­ci­tatea de a face replacement unui chiriaş care ar avea o problemă financiară pe plat­formă industrială“, a explicat Sorin Preda, CEO şi fondator al Global Vision în cadrul emisiunii ZF Investiţii Smart, un proiect ZF & Meta Estate Trust. El a subliniat că din­colo de producţie, important este un porto­foliu diversificat.

„Am mizat mult pe diversitate în ceea ce priveşte portofoliul industrial – la început am propus partenerilor multe criterii după care să ne conducem planul de afaceri – nu mizăm pe o singură piaţă - cea din Bucureşti era cea mai concurenţială, cei mai mulţi jucători, randamentul cel mai mic. Dar producea şi 50% din totalul metrilor pătraţi pe care aveai oportunitatea să îi dezvolţi. Am propus să mergem către o piaţă cu potenţial şi de logistică, şi de industrie, şi de birouri – motiv pentru care am început cu Timişoara în 2012-2013. Am dezvoltat un prim parc de business care integrează funcţiuni de R&D – office, producţie şi logistică. Astfel de lucruri dau o stabilitate mai mare şi sunt ancore mult mai puternice în portofoliile de inves­tiţii. am mizat şi voi miza pe diversificare - întâi de funcţiuni, cât mai mult mixed-use şi dispersie geografică“, a explicat Sorin Preda.

Pe de altă parte, odată cu construcţia de centre în noi oraşe, unde nu existau sau existau puţine platforme industriale, atrage şi un cost mai mare al investiţiei.

„Ne-am extins gradual în cât mai multe oraşe cu potenţial studiat - în Timişoara am fost printre primii, în Constanţa am fost primii, la Tg. Mureş primul sau al doilea – vorbim de o diferenţă de săptămâni. La Oradea la fel. Dar acest lucru presupune un prim efort mare pentru a deschide o piaţă, trebuie să creezi rutina în relaţii contractuale, trebuie să creezi ecosistemul pentru ca jucătorii mari să vină şi să dezvolte activitatea acolo, iar asta facem noi spre exemplu la Constanţa. Dacă vrei logistică în Constanţa trebuie să ai răbdare să crească flota de transportatori, să integrezi proiectul cu portul, să vii cu infrastructură suplimentară - cale ferată, drumuri de acces, sensuri giratorii şi aşa mai departe. Dar când toate acestea sunt realizate, valoarea proiectului creşte semnificativ“, a explicat Sorin Preda.

Global Vision şi Globalworth au investit 12 mil. euro în prima fază a proiectului Mureş City Logistics unde primul chiriaş este FrieslandCampina, una dintre cele mai mari companii globale de pe piaţa lactatelor.

Mureş City Logistics este un prim proiect dintr-o serie de parcuri city logistics care urmează să fie dezvoltate în proximitatea oraşelor principale şi secundare. Târgu-Mureş devine astfel, unul dintre punctele cheie de pe harta planurilor de extindere a proiectelor logistice şi industriale. Investiţiile au depăşit 12 milioane de euro. Mureş City Logistics este dezvoltat pe un teren de 37.880 metri pătraţi iar clădirea are 18.000 mp.

„Suntem în discuţii avansate pentru noul centru logistic de la Tg. Mureş cu două grupuri – unul interesat de partea logistică, care să preia jumătate din proiect şi celălalt în operaţiuni de producţie – interesat să preia integral spaţiul disponibil. Avem discuţii cu companii din domenii strategice pe lângă cele două - industria farma, retail, domenii de light production. Vorbim de tendinţa de diversificare a investiţiilor în zona de producţie pe oraşe din eşalonul doi şi trei, care beneficiază de infrastructură nouă - precum autostrada Tg. Mureş - Cluj, de forţă de muncă şi alte avantaje pe care autorităţile locale le pot pune la dispoziţia investitorilor“, a spus Sorin Preda.

El a subliniat că anul 2023 vine după trei ani cu factori noi care influenţează atât structura investiţiilor cât şi costul, randamentele, analizele de risc şi aşa mai departe – pandemie, război, inflaţie, costul capitalului, energia. Sunt foarte mulţi factori care de patru ani influenţează masiv deciziile de a investi şi structurile şi plasamentele prin care aceste investiţii se fac.

„Împreună, în momentul de faţă, aceşti factori conduc la câteva fenomene – o reţinere mai mare, o analiză mai atentă a investitorilor în ceea ce înseamnă dezvoltări noi. În mod evident, ritmul cu care a crescut costul capitalului, costul construcţiilor, de operare – resursa umană, transporturi, IT - încă nu prezintă un confort la nivelul investitorului că se pot acoperi aceste creşteri din creşteri de venituri. Asistăm la un gap între ce a însemnat creşterea costului investiţional şi ce înseamnă creşterea veniturilor – menţinerea randamentelor. Creşterea costului investiţiilor ar trebui să ducă la creşterea randamentelor – lucru care se întâmplă într-un ritm constant, dar o creştere a randamentului în context de inflaţie şi cost al capitalului“, a subliniat CEO-ul Global Vision.

Pe partea cealaltă, piaţa de investiţii imobiliare în 2023 are de adresat un subiect fierbinte – rambursarea către cei care au împrumutat capitalul de dezvoltare investitorilor, la scadenţi.

„Nu este un fenomen care vizează piaţa din România, ci piaţa globală şi ajungem la factorii geopolitici care impactează şi România. foarte multe fonduri de investiţii şi-au axat investiţiile la capital ieftin, ridicat prin emisiuni de obligaţiuni pe termen scurt. Aceste scadenţe vin în 2023 o parte, o parte în 2024-2025 şi vom asista la o restructurare a portofoliilor la nivel european, la nivel şi de SUA. Pe piaţa investiţională vom vedea mişcări interesante în perioada următoare. Toate aceste crize aduc în discuţie un element important – planul pe termen lung. Am ratat probabil oportunităţi de a specula momente de piaţă şi de a capitaliza mai mult profit pentru că nu ne-am implicat în construcţii speculative sau oportunistice. Pe de altă parte, având o viziune pe termen mediu şi lung, am fost feriţi de lovituri care să ne desabilizeze din perspectiva planului de dezvoltare“, a subliniat Sorin Preda.