Peisajul cu doua malluri viitoare situate vizavi unul fata de celalalt, Atrium Center si AFI Palace, este caracteristic pentru Arad, oras unde s-au anuntat spre dezvoltare cele mai multe centre comerciale raportat la populatie, dar si pentru tabloul general al celor peste 100 de malluri si parcuri de retail care ar trebui sa se deschida in tara pe termen mediu.
O asemenea perspectiva ar trebui sa genereze optimism in randul dezvoltatorilor si al consultantilor, insa acestia considera ca nivelul veniturilor populatiei nu este atat de ridicat pentru a sustine toate proiectele de noi malluri, mai ales in orasele medii, unde sunt anuntate mai multe parcuri de retail, malluri clasice sau centre de tip outlet.
Aradul este poate cel mai bun exemplu, cu cele patru malluri si doua parcuri de retail aflate in constructie sau anuntate spre dezvoltare in urmatoarea perioada. In acest an se va finaliza parcul de retail Armonia Arad, dezvoltat de catre RED Management, iar pentru anul viitor ar urma sa fie inaugurate mallurile Galleria Arad si Atrium Center Arad si parcul de retail West Gate al Meinl European Land. AFI Palace va fi inaugurat in 2010, in timp ce un alt proiect de mall apartine irlandezilor de la Mivan, care au pus Aradul pe lista celor zece orase unde ar urma sa deschida un Tiago Mall impreuna cu Moritz Group.
In total, peste 200.000 de metri patrati inchiriabili in centre comerciale la o populatie de aproape 170.000 de locuitori, cat numara Aradul, adica o medie de peste 1,1 metri patrati/locuitor.
"Cred ca pana la o medie de un metru patrat pe locuitor, incluzand si mallurile si parcurile de retail, poate fi in regula. Un maxim de 0,5 mp/locuitor pentru malluri si restul pentru parcuri de retail", spune Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Activ Consulting, companie de consultanta imobiliara care este, alaturi de Jones Lang LaSalle, agent de inchiriere al AFI Arad Palace. Razvan Gheorghe spera, ca si Michael Israeli, ca cele doua malluri situate unul langa altul vor crea un pol comercial al orasului si ca nu vor ajunge sa se canibalizeze. "Cel putin pentru o vreme, in primii ani nu cred ca isi vor crea unul altuia probleme foarte mari."
Dezvoltarea rapida a centrelor comerciale din provincie, comparativ cu Bucuresti, unde ultimul mall a fost inaugurat in 2005, a dus de altfel la o situatie inedita: pentru prima data pe piata de retail, alt oras decat Bucurestiul atinge cea mai mare suprafata de centre comerciale pe cap de locuitor. Dupa ultimul raport intocmit de catre Colliers International, prin inaugurarile Iulius Mall si Polus Center, Clujul a ajuns la o medie de aproape 0,3 mp/locuitor, comparativ cu 0,05 mp/locuitor in Bucuresti.
Cresterea acestui indicativ nu va ajunge insa la nivelul rezultat din adunarea tuturor proiectelor anuntate, situatia in care Aradul va avea 1,4 mp spatii comerciale/locuitor fiind putin probabila. Monica Barbu, director al departamentului de retail din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International, ca si alti consultanti imobiliari, considera ca pana a se pune problema falimentului unui proiect, trebuie avut in vedere ca doar o parte din planurile anuntate vor fi realizate. "Maxim jumatate vor ajunge pe piata.
Probabil ca unii dezvoltatori se vor razgandi, este evident ca unele orase nu pot sustine toate proiectele", spune ea.
Iar daca de faliment nu poate fi vorba inca, primele semne de intrebare au inceput sa apara deja: Mivan ar putea sa renunte la dezvoltarea mallului din Arad, orasul din vestul tarii fiind pe lista initiala de sapte orase unde dezvoltatorul a anuntat ca va construi un Tiago Mall. "Competitia in Arad este foarte mare, iar orasul nu poate suporta toate proiectele anuntate", spune presedintele si fondatorul companiei, Ivan McCabrey, pentru a explica posibila renuntare la proiectul din Arad.
De altfel, unii dintre dezvoltatorii si consultantii prezenti in Arad nici nu mai iau in calcul mallul ce ar urma sa fie dezvoltat de catre Mivan, chiar daca reprezentantii dezvoltatorului spun ca decizia finala nu s-a luat inca. "Vom construi cu siguranta cele zece malluri", sustine McCabrey, reprezentantii Mivan explicand ca piata din Arad s-a dezvoltat foarte rapid, la fel ca si in alte zone din tara, iar planurile de 700 de milioane de euro anuntate la finalul lui 2007 pot suferi modificari pe parcurs. Primul mall din reteaua Tiago, situat in Oradea, va fi terminat la finalul acestui an, concomitent cu centrul comercial Liberty Center din Bucuresti, dezvoltat doar de Mivan, fara partenerii de la Moritz Group.
In privinta proiectelor a caror constructie a inceput deja, dezvoltatorii spun ca acestea vor fi duse la bun sfarsit, fiind increzatori in atragerea chiriasilor si chiar in mentinerea randamentelor la nivelurile medii de pe piata. "Nu voi veni cu chirii mai mici, de ce sa o fac? Voi garanta un anumit nivel de vanzari chiriasilor, am mai multe locuri de parcare, am o zona rezidentiala inclusa in proiect, am un concept de mall clasic si de aceea consider ca nu voi avea probleme in a imi obtine randamentul", spune Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), dezvoltator care construieste si mallul Cotroceni Park in Bucuresti. Managerul spune de altfel ca un randament anual de 12% ar trebui sa fie minim pentru orice proiect de centru comercial, "poate 11%, dar nu cred ca ai voie sa mergi mai putin de 12%" - adica un randament care ar permite recuperarea investitiei in opt-noua ani.
Unii dezvoltatori sunt de altfel dispusi sa renunte la cateva procente din randamentul anual asteptat, un exemplu in acest sens fiind Sonae Sierra, care va dezvolta un centru comercial in Ploiesti. Orasul din apropierea Capitalei are un numar foarte mare de proiecte anuntate, cinci malluri si parcuri de retail urmand sa apara pe termen mediu, daca toate planurile vor fi duse la indeplinire.
La fel ca si in cazul altor orase, dezvoltatorii si consultantii considera ca nu toate mallurile anuntate in Ploiesti vor deveni realitate. Spre exemplu, directorul dezvoltatorului Euromall, Tomer Barhom, avanseaza una din cele mai pesimiste rate de finalizare a mallurilor, de maxim 40%. "Totusi, terenurile au fost deja asigurate. Poate nu vor fi toate centrele construite acum, dar pot fi facute odata cu cresterea puterii de cumparare", spune Barhom, in opinia caruia cele aproximativ 100 de proiecte anuntate ar putea sa supravietuiasca peste cinci ani, cu conditia insa ca ritmul de crestere economica sa se mentina la acelasi nivel.
Euromall a finalizat anul trecut un centru comercial in Pitesti, al doilea urmand sa se deschida in acest an in Galati. Ploiesti si Craiova sunt noile tinte ale dezvoltatorului, dar decizia finala nu a fost luata inca. Reprezentantii companiei spun ca terenurile au fost cumparate, insa competitia puternica si nivelul estimat de crestere mai mic in segmentul comercial comparativ cu cel rezidential vor impune o reanalizare a oportunitatilor de afaceri, care va fi realizata in urmatoarele luni.
Concurenta ridicata din unele orase este dublata si de conditiile mai dure de creditare, dupa cum explica McCabrey: "Este mai dificil, spre exemplu, acum sa obtii finantare in Romania fata de acum jumatate de an, bancile au crescut deja dobanda cu 40%". Iar la aceasta se adauga si faptul ca pentru a obtine finantare un dezvoltator trebuie sa preinchirieze un procent mai mare din centrul comercial decat in anii precedenti, procentul urcand acum la 60%, potrivit Monicai Barbu.
Chiriasii vor reprezenta un element de care va fi puternic legat succesul sau insuccesul unui mall, numarul redus al brandurilor de renume fiind un factor care poate sa faca din anumite centre comerciale destinatii de clasa B sau C, dupa cum le numeste managerul Sonae Sierra, Jorge Morgadinho. "Spre exemplu, in sudul Capitalei poate exista un centru comercial. Pentru un al doilea ar fi deja mai greu, iar trei centre sunt deja prea multe", considera Morgadinho, care spune ca un comerciant ca Zara nu ar merge, spre exemplu, intr-un complex situat pe bulevardul Ghencea sau in sudul orasului, deoarece nu va fi sigur de vanzari.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
