Analiză. Cum să locuieşti mai bine. Cum schimbă Codul urbanismului dezvoltarea de locuinţe? „Piaţa de rezidenţial din Bucureşti şi nu numai va creşte“

♦ Cel mai probabil, Codul urbanismului va fi adoptat de camera decizională în sesiunea din septembrie 2023“, spune avocata Alina Savin ♦ Dezvoltatorii imobiliari au identificat mai multe aspecte pe care le văd ca fiind problematice în formularea Codului urbanismului. Unul dintre ele se referă la spaţiile verzi.

Termene de avizare mai scurte, certificări pentru firmele de construcţii, supravegherea regenerării urbane – sunt doar câteva dintre prevederile Codului urbanismului cu impact asupra pieţei de construcţii rezidenţiale. Deşi proiectul încă nu a fost promulgat, dacă el va fi adoptat, efectele se vor vedea în impulsionarea dezvoltărilor de locuinţe, sunt de părere specialiştii în drept imobiliar.

„Odată cu adoptarea Codului urbanismului, piaţa de rezidenţial din Bucureşti şi nu numai va creşte, ceea ce, evident, din punct de vedere economic reprezintă un factor semnificativ la formarea PIB-ului României an de an“, spune Alina Savin, avocat şi partener fondator al casei Savin & Asociaţii.

Una dintre reformele principale cuprinse în Codul urbanismului vizează sim­plificarea procedurilor de avizare/ auto­rizare şi scurtarea timpului pentru obţinerea autorizaţiei de construire. O astfel de reglementare este bine-venită în contextul în care investitorii spun că se confruntă adesea cu întârzieri de săptămâni sau chiar luni pentru obţinerea autori­zaţiilor de construire, fiind întâlnite chiar şi situaţii de blocaj instituţional complet din acest motiv.

„Apariţia codului va aduce debiro­cratizarea, reducerea numărului de avize şi acorduri şi a termenelor de emitere a actelor administrative, precum şi introducerea unor noi mecanisme care să asigure procese administrative mai eficiente, digitalizate şi calitate în construcţii“, mai spune Alina Savin.

Totuşi, tot ea adaugă că mai există un aspect, cel privind valabilitatea autori­zaţiilor de construire. Astfel, perioada de valabilitate în care va putea fi începută executarea lucrărilor va fi de trei ani şi nu va putea fi prelungită, iar valabilitatea va înceta dacă lucrările nu au fost finalizate în termen şi nu s-a solicitat prelungirea duratei de execuţie.

„Aici intervine aspectul lacunar, faptul că nu există nicio prevedere cu privire la procedura şi condiţiile de prelungire a duratei de execuţie sau de obţinere a unei autorizaţii pentru continuarea lucrărilor, astfel cum există conform reglementărilor legislative actuale. Legislaţia trebuie să se adapteze la realitatea socială.“

Avocaţii spun că au mai identificat şi alte probleme în formularea prevederilor Codului urbanismului.

„Un alt semnal de alarmă îl reprezintă construcţiile cu risc seismic şi regimul juridic al aducerii acestora în afara claselor de risc ce reprezintă pericol public. Este de dorit ca în varianta finală ce va fi adoptată să se ţină cont de problemele de interpretare ivite în aplicarea legilor ce vor fi unificate, precum şi, de ce nu, de practica instanţelor în materie, astfel încât varianta finală să corespundă nevoilor destinatarilor Codului urbanismului.“

Dezvoltatorii imobiliari au identificat însă mai multe aspecte pe care le văd ca fiind problematice în formularea Codului urbanismului. Unul dintre ele se referă la spaţiile verzi.

„Legea 24/2007 prevede foarte clar faptul că spaţiu verde amenajat înseamnă investiţie publică a autorităţii pe un teren proprietate publică şi inventariere. Autoritatea publică este cea care are obligaţia amenajării, menţinerii şi inventarierii spaţiilor verzi amenajate“, spuneau în primăvară reprezentanţii BREC (Bucharest Real-Estate Club), asociaţie care reuneşte cei mai mari dezvoltatori de real-estate de pe piaţa locală.

Şi reprezentanţii Ordinului Arhitecţilor din România au transmis recent un punct de vedere în care spun că nu sunt de acord cu prevederile de tip derogare şi dereglementare. Este vorba despre prevederi privind permisiunea acordată iniţiatorilor de a modifica parametrii reglementaţi ai unor terenuri sau ai unor zone „în funcţie de interesul lor privat, cu ignorarea coerenţei urbanistice şi chiar cu ignorarea interesului public general“.

De asemenea, spun ei, „infrastructura verde a oricărei localităţi, cu implicaţiile sale benefice pentru calitatea vieţii, este alcătuită din totalitatea spaţiilor verzi, inclusiv cele aflate pe terenuri cu proprietari de drept privat şi ea trebuie reglementată, protejată şi dezvoltată ca atare. Interesul strict privat al construirii în parcuri şi alte tipuri de spaţii verzi actualmente protejate prin lege contravine interesului public general al asigurării unui mediu de viaţă curat şi sănătos – de altfel un drept constituţional“.

 

Când va fi adoptat?

Odată cu apariţia Codului amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, vor fi reunite prevederile a peste zece acte normative diferite, făcându-se o reformare majoră a celor trei domenii – teritoriu, urbanism şi construcţii.

Proiectul legislativ privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor (CATUC) a fost iniţiat de Guvernul României, a fost înregistrat la Senat, iar pe 12 iunie a fost adoptat de Senatul României, o săptămână mai târziu fiind înregistrat pentru dezbatere la Camera Deputaţilor.

„Din informaţiile publicate pe pagina web a Camerei Deputaţilor, în cadrul secţiunii Urmărire proces legislativ, proiectul mai pote fi supus modificărilor. Cel mai probabil, va fi adoptat de camera decizională în sesiunea din septembrie 2023“, spune avocata Alina Savin.

Adoptarea Codului urbanismului vine în condiţiile în care Capitala a avut şi încă are de suferit de pe urma dezvoltărilor haotice din ultimii ani, care au făcut ca astăzi în numeroase zone ale oraşului să existe blocuri la doar câţiva metri distanţă unele de altele, străzi pe care o ambulanţă abia se poate strecura, cartiere întregi fără parcuri şi cu imobile înalte, care restricţionează accesul la lumina naturală.

Din cauza unor astfel de proiecte, întregul sector imobiliar este blocat astăzi, iar de aproape doi ani nu au mai fost autorizate decât puţine proiecte noi de construcţii. Obţinerea autorizaţiilor de construire era, în trecut, una dintre principalele nemulţumiri ale dezvoltatorilor, care reclamau timpul îndelungat pe care trebuia să-l aştepte până la autorizare.

„Prin Cod se are în vedere (...) înlocuirea tipului de avize individuale date de fiecare entitate în parte, cu o formă de avizare în comisii interinstituţionale, care să reducă cu cel puţin 50% termenele de avizareì, se arată în PNRR, unde se mai precizează că „actualul proces de avizare este extrem de ineficient şi procesul de autorizare a construcţiilor impune un mare consum de resurse (timp, bani) fără a avea vreun impact real asupra fondului documentaţiei avizate, a implementării ulterioare pe teren sau a produsului final“.

Elaborarea CATUC este finanţată prin Programul Operaţional Capacitate Administrativă (POCA) 2014 – 2020, iar adoptarea sa ar fi trebuit să aibă loc până în primul trimestru al anului 2023, termen deja depăşit.