Analiză. Cum să locuieşti mai bine. De ce au scăzut livrările de case şi apartamente în localităţile din jurul Capitalei? „Este răspunsul la un climat de incertitudine care a persistat în ultimul an“

♦ La nivelul regiunii Bucureşti-Ilfov se vede o scădere de 3% în ceea ce priveşte livrările de locuinţe în anul 2022, până la 21.328, în condiţiile în care în 2021 această regiune era în creştere ♦ Printre localităţile cu cel mai mare declin se numără Popeşti-Leordeni, oraşul care era în topul livrărilor în anii trecuţi.

Popeşti-Leordeni nu mai este localitatea de lângă Bucureşti cu cele mai multe livrări de locuinţe după ce Bragadiru a preluat acest rol, cu 957 de case şi apartamente date în folosinţă în anul 2022, potrivit celor mai recente informaţii publicate pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică.

În top trei, tot cu aproape 1.000 de livrări, se mai regăsesc localităţile Tunari şi Otopeni.

Ca o comparaţie, în 2021 atât în Popeşti-Leordeni, cât şi în Bragadiru numărul livrărilor sărise de 1.000, însă condiţiile de imprevizi­bilitate din piaţă au făcut ca dezvoltările rezidenţiale să frâneze în ultimul an, fapt care se vede acum şi în statistici.

În 2021, în rândul localităţilor cu peste 100 de livrări de locuinţe într-un an se regăsea şi Ciorogârla, însă anul trecut acolo au fost consemnate doar 92 de noi case şi apartamente.

De altfel, la nivelul regiunii Bucureşti-Ilfov se vede o scădere de 3% în ceea ce priveşte livrările de locuinţe în anul 2022, până la 21.328, în condiţiile în care în 2021 această regiune era în creştere.

În această perioadă, piaţa imobiliară este încă o dată debusolată în aşteptarea modificărilor fiscale care ar urma să majoreze de la 5% la 9% cota TVA pentru tranzacţiile cu locuinţe de până în 120 de metri pătraţi şi să introducă, la tranzacţiile cu locuinţe, o taxă de 5% aferentă sumei care depăşeşte nivelul de 600.000 de lei, faţă de 3% în prezent.

Din cele 18 localităţi de lângă Bucureşti cu peste 100 de locuinţe noi fiecare în 2022, şase au înregistrat anul trecut o scădere faţă de anul precedent, restul fiind aşadar pe plus.

Printre localităţile cu cel mai mare declin se numără Popeşti-Leordeni, oraşul care era în topul livrărilor în anii trecuţi. Şi în Măgurele s-a înregistrat o scădere semni­ficativă, de 53%.

Datele statistice arată că doar din 2010 până în 2022 în Popeşti-Leordeni s-au dat în folosinţă peste 17.000 de locuinţe în total, existând ani cu peste 2.000 sau chiar 3.000 de livrări. Numărul lor ar putea fi şi mai mare în realitate, Popeşti-Leordeni devenind unul dintre cei mai mari „sateliţi“ rezidenţiali ai Capitalei. Anul trecut însă au fost declarate doar 609 locuinţe noi, aproape la jumătate faţă de 2021.

Creşteri importante se văd însă în Snagov (plus 392%), în Chiajna (plus 307%) şi în Ştefăneştii de Jos (plus 124%). De notat este însă că în cazul localităţilor Chiajna şi Ştefăneştii de Jos livrările erau numeroase şi în anii trecuţi, însă nu erau consemnate în statistici.

Comuna Chiajna, care cuprinde satele Chiajna, Dudu şi Roşu, raportează la INS puţin peste 3.500 de locuinţe inaugurate în ultimii 20 de ani în întreaga comună, în condiţiile în care doar ansamblul Militari Residence cuprinde 11.000 de apartamente.

Pe platforma Tempo a INS nu sunt disponibile datele defalcat, pe fiecare sat al comunei, ci doar cumulat.

Surpriza s-a văzut în anul 2021, după ce ZF a scris de mai multe ori despre această situaţie stranie. Astfel, dacă până în 2020 la INS figurau maximum 7.550 de locuinţe existente în comuna Chiajna, numărul lor a sărit brusc la 37.900 în 2021 şi la 38.327 în 2022. În ceea ce priveşte numărul de livrări, în 2021 INS consemnează 432 de locuinţe noi, faţă de 106 cu un an în urmă şi 44 în 2020.

În Ştefăneştii de Jos, doar 650 de locuinţe au fost livrate în perioada 2011-2021, conform datelor pe care le pune la dispoziţie Institutul Naţional de Statistică pe platforma Tempo.

În realitate, un singur ansamblu, Cosmopolis, cel mai mare din zona limitrofă a Capitalei, a pus pe piaţă 5.000 de locuinţe pe parcursul a 15 ani. Şi aici se vede un avânt galopant, dar mai degrabă în statistici decât în realitate, pentru că de fapt acele locuinţe existau deja de multă vreme: dacă în 2020 figurau 14 locuinţe ca fiind nou-livrate, anul următor s-au declarat 164, pentru ca în 2022 să se ajungă la 368.

Ce urmează? Cum se explică scăderea numărului de locuinţe noi în localităţile care altădată înregistrau record după record?

„Dacă am înregistrat unele scăderi pe termen scurt în Ilfov, acestea au fost un răspuns la un climat de incertitudine care a persistat în ultimul an, dar observăm  că toţi indicatorii macroeconomici se stabilizează. Piaţa rezidenţială din Ilfov este în general dominată de un segment al populaţiei care caută un confort ridicat, fie pentru că familia se măreşte, fie ca urmare a îmbunătăţirii condiţiilor financiare“, spune Răzvan Ceapă, head of operations la Storia.ro şi OLX Imobiliare.

„Într-un viitor în care ne aşteptăm să vedem în continuare o creştere economică solidă în România, acest segment va continua şi el să crească, alimentând cererea în această zonă

Şi în Bucureşti a fost marcat al doilea an consecutiv de scădere, problemele legate de blocarea PUZ-urilor făcându-şi astfel simţite efectele, în paralel cu scumpirile materialelor de construcţii şi blocarea unor proiecte, pe fondul incertitudinii economice. Cu 12.249 de locuinţe noi, Capitala a continuat trendul descrescător, scăderea fiind de 8% (echivalentul a 1.095 de locuinţe).

Cu doi ani în urmă, în 2020, pentru prima dată, Bucureştiul devenise scena unui număr record de case şi apartamente noi, dezvoltatorii fiind impulsionaţi de contextul pandemic să grăbească proiectele începute deja, de teamă că vor rămâne cu blocurile şi casele nevândute. Următorii ani au venit cu scăderi după ce, în februarie 2021, Consiliul General al Capitalei a decis suspendarea PUZ-urilor în cinci sectoare ale Bucureştiului până în 2022. Cauza ar fi aşadar reducerea numărului de autorizaţii de construire pe termen scurt.

„Cu toate acestea, nu asistăm la un blocaj, aşa cum se grăbesc unii să constate, ci este posibil să asistăm şi aici la o reaşezare către un nou echilibru“, mai spune Răzvan Ceapă de la Storia.ro.

Corelat cu vânzările de locuinţe înregistrate pe site-ul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), ce se remarcă este că în fiecare lună de la începutul anului 2023, numărul de tranzacţii încheiate a fost mai mic faţă de aceeaşi lună a anului precedent, lucru valabil atât la nivel naţional, cât şi doar pentru Bucureşti. Numărul tranzacţiilor consemnate de ANCPI cuprinde imobilele tip apartament, boxă, locuri de parcare, însă 99,9% sunt apartamente, conform unor explicaţii anterioare ale ANCPI.

Şi în judeţul Ilfov, la fel ca în mare parte din ţară, se vede o încetinire a tranzacţionării în prima jumătate a anului, despre care însă consultanţii spun că nu se va permanentiza în perioada următoare.

„Deşi există un impact pe termen scurt, cauzat de contextul macroeconomic (inflaţie, rata dobânzilor), există mulţi indicatori care ne determină să rămânem, totuşi, optimişti.“

Printre ei, se numără trendul de creştere a PIB-ului, scădere ratei inflaţiei, menţinerea ratelor dobânzilor şi creditele cu dobândă fixă oferite de bănci.

„În zona periurbană a Bucureştiului, găsim o piaţă rezidenţială cu o diversitate mare de locuinţe, dar care este eterogenă. În jurul Bucureştiului există opţiuni pentru toate tipurile de cumpărători, în funcţie de nevoi şi bugete, însă din punct de vedere urbanistic, există loc de îmbunătăţiri. Dacă ar fi să găsim un numitor comun pentru cei care aleg locuinţele din preajma Capitalei, probabil aceştia aleg confortul (sau preţul), sacrificând, poate, distanţa faţă de oraş şi serviciu, pe modelul suburbiilor metropolelor din Europa şi nu numai.“

Odată cu suspendarea PUZ-urilor, care a venit în urma iniţiativei de a elabora un Plan Urbanistic General, într-un moment în care Capitala se reaşază din punct de vedere urbanism, mulţi dezvoltatori, dar şi mulţi cumpărători s-au îndreptat în afara oraşului, asistând la o dezvoltare mai dinamică în Ilfov.

„În Ilfov există un contrast, poate mai vizibil decât în alte părţi. Dacă ne uităm la numărul de tranzacţii, acesta a scăzut cu circa 20% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, cumva în linie cu media pe ţară, dar mai puţin decât în Bucureşti. Conform datelor de pe platforma Storia.ro, preţurile solicitate au crescut cu 4% versus anul trecut, aproape în linie şi cu evoluţia la nivel naţional. Creşterile de preţ sunt însă mai mari pe segmentul de locuinţe vechi decât în rândul locuinţelor noi în Ilfov. Pe de altă parte, dacă ne uităm în piaţa de construcţii, observăm o activitate continuă în jurul Bucureştiului. Relaţiile cu partenerii noştri ne arată că activitatea de construcţii din Ilfov, în special pe segmentul rezidenţial, este la cote ridicate, mai ales în anumite zone.“

Pentru a doua jumătate a anului 2023, Răzvan Ceapă anticipează două tipuri de strategii: pe de o parte, vor fi dezvoltatori care vor aştepta ca evoluţia indicatorilor macroeconomici să se regăsească într-o creştere a numărului de tranzacţii înainte de a demara sau de a continua investiţiile; pe de altă parte, vor exista şi dezvoltatori care înţeleg avantajele de a fi prezenţi în piaţă în momentul în care începe un nou ciclu economic.

„Cât timp indicatorii macroeconomici sunt stabili şi cu semnale pozitive, credem că există premisele ca stocul semnificativ dezvoltat în ultimul an să înceapă a fi absorbit, creând şi premisele pentru proiecte noi. Procentul de locuinţe noi este încă unul foarte mic ca parte din fondul locativ şi există o cerere mare pentru locuinţe noi şi confortabile.“

 

Situaţia în ţară

Deşi în Bucureşti şi în jurul lui se vede o încetinire a livrărilor, la nivel naţional piaţa rezidenţială din România a înregistrat un nou record în 2022 în ceea ce priveşte numărul de locuinţe livrate într-un an, depăşind pragul de 73.000 de noi case şi apartamente finalizate.

Faţă de anul precedent, creşterea este de 2%, anul 2022 încheindu-se cu un stoc de 73.338 de locuinţe noi, adică mai multe cu 1.933 faţă de anul precedent. Sunt incluse atât proiectele din fonduri publice, cât şi cele din fonduri private.