ANALIZĂ Cum să locuieşti mai bine. Tendinţele care domină piaţa rezidenţială: Oamenii vor să cumpere locuinţe, dar preţurile nu dau înapoi, aşa că varianta chiriei este tot mai căutată. Chiriile cresc însă şi ele

♦ Chiria devine o alegere tot mai atractivă, în condiţiile în care cei care aveau în plan să cumpere o locuinţă se lovesc de limitări.

Preţurile locuinţelor stagnează, chiriile cresc şi devin o opţiune tot mai des luată în calcul, numărul locuinţelor în construcţie scade, la fel şi achiziţiile făcute ca investiţie. Aşa arată, cu aproape trei luni înainte de finalul anului, piaţa rezidenţială din România.

„Casele au pierdut din atractivitate în favoarea apartamentelor mici, mai accesibile. Dacă anul trecut, 31% din cumpărători optau pentru case şi 30% pentru apartamente de 3 şi 4 camere, în 2023 locuinţele preferate pentru achiziţie sunt cele de două camere în proporţie de 32%, urmate de cele de trei camere cu 17%. În prezent doar 13% din respondenţi caută case individuale pentru achiziţie, o scădere foarte abruptă explicată tot de limitarea accesibilităţii“, arată datele unui studiu realizat de iO Partners în colaborare cu Storia.ro.

Chiria devine o alegere tot mai atractivă, în condiţiile în care cei care aveau în plan să cumpere o locuinţă se lovesc de limitări precum constrângerile financiare, dificultatea accesării unui credit bancar, dorinţa unei flexibilităţi cât mai mari în privinţa domiciliului, disponibilitatea la închiriere a unor locuinţe corespunzătoare standardului lor de confort, dar şi decizia de a investi economiile în alte scopuri decât o achiziţie imobiliară.

Despre alte tendinţe majore pentru piaţa rezidenţială din România la această oră au vorbit mai mulţi consultanţi imobiliari abordaţi de Ziarul Financiar.

 

1. Preţurile de vânzare nu scad

Preţurile locuinţelor au rămas aproape neschimbate la nivel naţional în ultimul an, în ciuda fluctuaţiilor prin care a trecut nivelul inflaţiei.

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, apartamentele erau scoase la vânzare în ianuarie 2023, în medie, cu 1.413 euro/mp util faţă de 1.437 euro/mp util în august 2023.

La apartamentele cu trei camere finalizate între 1980 şi 1990 în Bucureşti, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar în colaborare cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, creşterea anuală este de aproximativ 1%, sinonimă cu o stagnare.

În acelaşi timp, salariul mediu net a ajuns la circa 4.600 de lei în iulie, fiind cu aproape 15% mai ridicat decât în perioada similară din 2022, aşa cum arată datele INS, ceea ce face ca preţurile să fie totuşi accesibile. Este astfel cel mai bun moment pentru accesibilitatea achizi­ţionării unei noi locuinţe.

Victor Vremera, COO la SVN România: „Indicele SVN de profil a avut în iulie o valoare de 7,2 ani (aproximativ 86 de salarii medii pe economie) pentru a cumpăra un apartament nou cu două camere (50 de metri pătraţi utili) în Bucureşti, faţă de 8 ani la începutul anului (96 de salarii medii). Trebuie avut în vedere şi faptul că peste 60% dintre locuinţele vândute în Bucureşti în primele opt luni din 2023 au fost cumpărate exclusiv cu cash“.

 

2. Dobânzi şi rate mai mici

Anul 2023 a debutat cu un nivel IRCC de 5,94% şi se va închide cu un nivel de 5,96%, în timp ce IRCC în T1/2024 va fi, potrivit calculelor companiei SVN România, de 5,97%. ROBOR la trei luni avea o valoare de 7,56% la începutul anului, astăzi fiind de 6,40%.

„În plus, marjele proprii ale băncilor s-au redus şi de câteva luni există o competiţie puternică între mai multe bănci din piaţă, care au lansat credite cu dobândă fixă sub 6%. Climatul general de creditare s-a îmbunătăţit“, spune Victor Vremera de la SVN România.

Băncile au deschidere pentru finanţarea cumpărătorilor, iar con­diţiile de finanţare s-au îmbunătăţit de la începutul anului.

Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România: „Estimăm noi «oferte speciale» de finanţare până la finele anului“.

 

3. Chiriile devin o soluţie tot mai căutată

Ca urmare a scăderii volumelor de achiziţii de locuinţe noi în ultimul an, o parte dintre locatari amână achiziţia unei locuinţe în aşteptarea unor condiţii de finanţare mai bune, generând astfel o presiune pe chirii, potrivit RE/MAX România.

Interesul pentru proprietăţile rezidenţiale listate la închiriere s-a dublat practic într-un an în Cluj-Napoca, arată datele Imobiliare.ro.

 

4. Interesul pentru achiziţie îşi revine

Cererea venită din partea celor interesaţi să cumpere un apartament înregistrează o creştere susţinută înce­pând cu luna august, confirmată şi în septembrie, potrivit datelor Imobiliare.ro.

Cu o creştere anuală în luna august de 19,5% şi în septembrie de 17% a interesului pe segmentul de vânzare, măsurat prin numărul de contacte generate în platformă, cererea dă semne importante de revenire.

Coroborat cu o eventuală scădere a dobânzilor, există premise pentru un an 2024 cu mai multe tranzacţii.

 

5. Chiriile se scumpesc

Pe fondul interesului tot mai mare pentru locuinţe de închiriat în marile oraşe, se vede o scădere semnificativă când vine vorba de oferta disponibilă pe acest segment, fapt care încurajează scumpirea chiriilor pe termen lung. „Proprietarii nu au putut ţine pasul cu cerinţele pieţei, numărul caselor şi apartamentelor disponibile pe plan local scăzând în acelaşi interval de timp.

Astfel, Bucureştiul a ajuns să rivalizeze cu Cluj-Napoca la capitolul preţurilor. Pe segmentul apartamentelor, se observă majorări cuprinse între 11% şi 14% pe parcursul lui 2023“, spune Daniel Crainic, director de marketing şi comunicare la Imobiliare.ro. În marile oraşe, potrivit RE/MAX România, s-au înregistrat creşteri ale chiriilor de 10-30% de la începutul anului pe segmentul rezidenţial.

Pe platforma Storia.ro, preţurile solicitate pentru chiriile din cele mai mari zece oraşe din România au înregistrat în septembrie 2023 o creştere de 15% faţă de septembrie 2022 şi de 2% faţă de august 2023.

 

6. Mai puţine investiţii imobiliare

Numărul tranzacţiilor imobiliare realizate în scop investiţional continuă să fie în scădere.

Procentul celor care sunt motivaţi să achiziţioneze în scop investiţional a scăzut în 2023 la 40% de la 54% în 2022, arată un studiu realizat de iO Partners în colaborare cu Storia.ro.

Daniel Crainic, Imobiliare.ro: „Tranzacţiile investiţionale sunt preponderent con­centrate pe proiectele upper-medium, numărul investiţiilor reducându-se semnificativ pe segmentul mass-market. Randamentele BVB de peste 20% în acest an, conform evoluţiei principalilor indici bursieri, şi dobânzile ridicate la depozitele în lei concurează segmentul rezidenţial“.

 

7. Numărul locuinţelor vechi scoase la vânzare este în scădere

Atât apartamentele, cât şi casele construite înainte de anul 2000 sunt astăzi mai puţin numeroase când vine vorba de oferta scoasă la vânzare.

Per ansamblu, potrivit Imobiliare.ro, deprecierea este, într-un an, de circa 26% la nivelul marilor oraşe din ţară.

 

8. Mai puţine locuinţe în construcţie

Numărul de locuinţe noi aflate acum în construcţie este în scădere faţă de anul trecut, ceea ce duce la un deficit de stoc pe termen mediu, adică în 12-18 luni. „Astfel, intuim o posibilă creştere însemnată a preţurilor la revenirea dobânzilor în limite mai acceptabile, ce va genera o presiune semnificativă a cererii – iar asta va duce la creşteri semnificative de preţuri“, spune Răzvan Cuc de la RE/MAX România.

Livrările de locuinţe noi au scăzut şi în Capitală şi localităţile limitrofe în primul semestru din 2023 cu un procent anual de 5,3%, potrivit SVN România. Estimările companiei arată că bilanţul anului 2023 ar putea contoriza în total în oraş şi împrejurimi aproximativ 19.000 de noi locuinţe, în funcţie de respectarea graficelor de dez­voltare şi de întocmirea proce­durilor, ceea ce ar marca o scădere anuală de 11%.

 

9. Mai multe locuinţe în jurul Capitalei decât în interiorul ei

Dificultăţile de autorizare a unor noi proiecte în interiorul graniţelor administrative ale Bucureştiului au dus la o creştere importantă a numărului de proiecte aflate în derulare în zonele imediat adiacente Capitalei.

 

10. Agenţii imobiliari vor să lucreze în reprezentare exclusivă

Într-o piaţă cu tranzacţii mai puţine, tot mai mulţi agenţi preferă să îşi reprezinte clienţii exclusiv în procesul de tranzacţionare, pentru a controla procesul de promovare şi negociere şi pentru a putea tranzacţiona mai repede. „Astfel, vedem o creştere a interesului pentru colaborare între agenţi, sub presiunea scăderii volumelor de tranzacţii“, spune Răzvan Cuc de la RE/MAX România.

Reprezentarea exclusivă este modul de lucru clasic în pieţele occidentale şi presupune ca agentul imobiliar să lucreze exclusiv pentru una dintre părţile din tranzacţie (cel mai frecvent vânzătorul), căreia să îi reprezinte interesele, asemenea unui avocat, comisionând doar partea reprezentată. Reprezentarea exclusivă creează oportunitatea agenţilor imobiliari la colaborare - cel care reprezintă proprietarul şi promovează proprietatea (agentul de listare) fiind deschis să colaboreze cu orice alt agent are un cumpărător.