♦ Dacă mediul economic local nu va mai fi tulburat de noi modificări legislative în perioada următoare, consultanţii estimează o creştere de până la 10% a preţului de închiriere al locuinţelor până la finalul anului 2024 ♦ Pe fondul cererii ridicate, se vorbeşte tot mai des despre dezvoltarea ansamblurilor de locuinţe special pentru a fi închiriate.
Plafonarea chiriilor, o idee care reapare în perioadele de criză şi de scumpiri imobiliare, ar putea mai degrabă să dezechilibreze piaţa, spun specialiştii din economie şi din imobiliare. Unele state occidentale, dezvoltate economic, au ales să implementeze această măsură, pe fondul accesibilităţii tot mai reduse a cetăţenilor la o locuinţă de închiriat.
De pildă, guvernul austriac a anunţat că va limita creşterile chiriilor pentru majoritatea locuitorilor care nu au o locuinţă în proprietate, ca reacţie a apelurilor de temperare a impactului inflaţiei, potrivit Bloomberg. Astfel, pentru următorii trei ani, majorările chiriilor vor fi limitate la 5% anual. Unii specialişti în imobiliare spun însă că asemenea măsuri pot fi „toxice“ pe termen lung.
„În Stockholm, lista de aşteptare pentru a închiria un apartament se întinde pe o perioadă de zece ani. În Berlin, s-a ajuns ca oamenii să ceară naţionalizarea marilor proprietari, iar în multe oraşe din Statele Unite ale Americii nu mai sunt disponibile locuinţe accesibile de închiriat. Toate acestea sunt rezultatele măsurilor de control sau de plafonare a chiriilor. Modelul vienez este utopic şi nu poate fi copiat de niciun alt oraş, primăria deţinând aproximativ 220.000 de apartamente închiriate ca locuinţe sociale, pentru cei cu venituri mici şi medii, dar şi o suprafaţă importantă de terenuri unde se pot dezvolta, în viitor, locuinţe sociale“, spune Georgian Marcu, proprietarul companiei de consultanţă imobiliară Green Angels.
De aceeaşi părere sunt economiştii, care susţin că o plafonare a chiriilor ar duce la scăderea numărului de locuinţe construite.
„Oamenii nu ar mai cumpăra locuinţe, aşadar ar scădea cererea, pentru că orice măsură de plafonare face mai mult rău. În Austria funcţionează pentru că acolo o mare parte din locuinţe este deţinută de autorităţile locale, astfel că nu influenţează dezvoltatorii. La noi, randamentul la chirie este oricum mic, sub 7%, mai mic chiar şi decât în cazul dobânzilor bancare. Piaţa este cea care trebuie să dicteze, iar randamentul să reflecte riscul“, spune Adrian Codîrlaşu, economist şi vicepreşedinte CFA (Chartered Financial Analyst) România.
Georgian Marcu de la Green Angels este însă de părere că singura variantă pentru a menţine piaţa chiriilor accesibilă este stimularea sau facilitarea dezvoltării de noi locuinţe la preţ accesibil. Cu cât oferta de apartamente va fi mai mare, cu atât preţurile vor fi mai accesibile.
„Din păcate, direcţia în care s-a îndreptat Bucureştiul în ultimii doi ani este una contrară dezvoltării segmentului de noi locuinţe, ceea ce afectează atât preţurile de vânzare, cât şi pe cele de închiriere.“
Dacă mediul economic local nu va mai fi tulburat de noi modificări legislative în perioada următoare, Georgian Marcu estimează o creştere de până la 10% a preţului de închiriere al locuinţelor până la finalul anului 2024.
În ceea ce priveşte următoarele câteva luni, el preconizează o temperare a creşterilor, considerând că principalii factori care au determinat majorările de până acum au fost deja asimilaţi în preţ.
„În ultimul an, observăm o creştere accelerată a chiriilor cu între 5 şi 20%, în funcţie de oraş sau de segmentul de piaţă din care face parte proprietatea. Au fost mai mulţi factori care au stat la baza acestor majorări, printre care creşterea impozitului pe chirii prin eliminarea cotei forfetare de 40%, calculând astfel impozitul pe veniturile din chirii raportat la venitul brut, inflaţie sau dobânzi bancare aflate la maximele istorice ale ultimilor zece ani.“
Creşterea de dobândă a avut un dublu impact în piaţa imobiliară: pe de-o parte, au crescut ratele celor care au achiziţionat un apartament în scop investiţional, iar pe de altă parte a adus către chirie un segment important de potenţiali cumpărători, aflaţi în imposibilitatea de a mai accesa un credit pentru achiziţie, ceea ce a determinat o creştere a cererii de închiriere.
„În acest moment, suntem în perioada de vârf de cerere pe segmentul de închirieri, datorită studenţilor care încep noul an universitar.“
Pe fondul cererii ridicate, se vorbeşte tot mai des despre dezvoltarea ansamblurilor de locuinţe special pentru a fi închiriate.
Dezvoltatori precum AFI Europe, Visionapartments, Forty Management sau Toff Dominium – divizia de rezidenţial a grupului Altex – au anunţat că investesc în astfel de proiecte destinate exclusiv închirierii.
„De asemenea, vedem câţiva jucători medii care au reuşit să strângă portofolii cu câteva sute de apartamente cu scopul de a fi închiriate, dar şi dezvoltatori care au anunţat că-şi vor închiria stocurile de apartamente încă nevândute, până când piaţa apartamentelor de vânzare va reveni în punctul în care pot vinde în ritmul şi la preţurile aşteptate“, adaugă Georgian Marcu.
Este, de exemplu, cazul HILS Development, companie deţinută de Ionuţ Negoiţă, care spunea în primăvara acestui an că se reorientează către dezvoltarea de portofolii de apartamente pe care să le închirieze, în condiţiile în care vânzările de locuinţe au „călcat frâna“ pe segmentul mediu, cel mai afectat de creşterea dobânzilor la credite.
Buget de peste 500 de euro pentru un apartament cu trei camere
În luna august 2023, preţurile solicitate pe platforma de anunţuri imobiliare Storia.ro pentru chiriile din cele mai mari zece oraşe din România au înregistrat o creştere de 17% faţă de aceeaşi lună a anului precedent şi de 2% faţă de luna anterioară.
Doar în Bucureşti, comparativ cu luna august 2022, în august 2023 preţurile medii pentru chirii au crescut cu 14% pentru apartamentele cu două şi trei camere şi cu 8% în cazul garsonierelor.
Chiria medie pentru o garsonieră s-a încadrat între 280 şi 400 de euro, pentru un apartament cu două camere între 430 şi 600 de euro, iar pentru unul cu trei camere între 500 şi 775 de euro.
Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.zf.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.
ABONEAZĂ-TE