Cum să locuieşti mai bine. Analiză ZF. Cum are loc privatizarea urbanismului? Avocat: „Nu este exclus ca din comisiile tehnice de amenajare a teritoriului şi urbanism, la şedinţele de avizare a proiectelor imobiliare, să facă parte chiar arhitecţii care au elaborat documentaţiile supuse avizării“

♦ Comisia tehnică de amenajare a teritoriului şi urbanism, din cadrul primăriei stabileşte aspectele legate de amenajarea stradală, astfel încât un proiect imobiliar să nu dăuneze oraşului.

Cartiere întregi dezvoltate anapoda, blocuri la o aruncătură de băţ unul de celălalt, străzi pe care abia are loc să se strecoare o maşină de pomperi sau o ambulanţă sunt câteva dintre situaţiile care au devenit aproape regulă în peisajul rezidenţial din Bucureşti, din dorinţa dezvoltatorilor de a valorifica fiecare metru pătrat liber. Cum s-a ajuns aici? Una dintre cauze este ceea ce s-ar putea numi privatizarea urbanismului, prin nerespectarea unei prevederi legale clare.

„La şedinţele de avizare ale Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi de urbanism nu pot participa la luarea deciziei membrii care au calitatea de autor al documentaţiilor – proiecte­lor supuse avizării“, se arată în Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul.

În practică însă, nu sunt rare situaţiile în care comisia care avizează un proiect este compusă chiar din arhitecţii care au realizat PUZ (Planul Urbanistic Zonal) şi care ajung să-şi voteze unii altora proiectele, după cum spun specialiştii din piaţa imobiliară.

„Investitorul face cererea pentru obţinerea unui PUZ. PUZ-ul efectiv este făcut de un arhi­tect sau un consultant angajat de investitor, iar primăria, la rândul ei, are în componenţa sa un arhitect-şef şi o comisie – Comisia tehnică de amenajare a teritoriului şi urbanism, formată din arhitecţi plătiţi de primărie“, spunea recent Radu Pavel, avocat în cadrul Pavel, Margărit şi Asociaţii, la emisiunea online de business ZF Live.

La solicitarea transmisă de Ziarul Financiar cu privire la modul în care sunt aleşi membrii comisiilor de avizare a proiectelor, Primăria Municipiului Bucureşti a răspuns cu mai multe articole din Legea urbanismului, fără a explica dacă, în practică, se întâmplă ca aceste comisii să fie alcătuite din arhitecţii care au realizat proiectele supuse avizării.

„Conform legii, la şedinţele de avizare ale Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi de urbanism nu pot participa la luarea deciziei mem­brii care au calitatea de autor al documen­taţiilor – proiectelor supuse avizării. Prin urmare, deşi nu este exclus ca din astfel de comisii să facă parte şi arhitecţi care au elaborat documentaţiile supuse avizării, participarea acestora la luarea deciziilor comisiilor este interzisă prin lege, în măsura în care deţin un interes direct.

De obicei, pentru legala funcţionare a acestor comisii,este necesară participa­rea majorităţii mem­­brilor aces­to­ra“, spune Daniel Moreanu, avocat care coordonează activita­tea firmei Moreanu Law, cu expertiză, printre altele, şi în drept imobiliar.

Comisiile se nu­mesc, de obicei, o dată la patru ani, de către pri­mar, dar se pot schimba şi mai des dacă primarul doreşte, după cum spunea în urmă cu câteva luni Mihaela Puşnava, fondatoarea Agorapolis, o companie care realizează planuri urbanistice zonale şi generale pentru mari localităţi din ţară.

Comisia tehnică de amenajare a teritoriului şi urbanism din cadrul primăriei stabileşte aspectele legate de amenajarea stradală, astfel încât un proiect imobiliar să nu dăuneze oraşului, şi deschide o consultare publică, în care se solicită comunităţii un punct de vedere cu privire la construcţiile care vor fi făcute.

Aprobarea unui PUZ este un proces care durează între şapte şi zece luni. PUZ este de regu­lă solicitat de investitori sau instituţii publice, iar prin el se stabilesc reglementări precum înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocu­pare a terenului (POT), regimul de construire, funcţiunea zonei, retragerea clădirilor faţă de aliniament, distanţele faţă de limitele parcelei. CUT şi POT stabilesc cât de mult poţi să construieşti pe terenul respectiv. „Când ai un teren şi vrei să construieşti pe el, primul pas este certificatul de urbanism, prin care afli CUT şi POT, elemente stabilite prin PUZ şi de consiliul local, care îşi stabileşte normele de urbanism. Primăria reglementează aspectele legate de amenajarea stradală şi ar trebui să evite suprapopularea şi efectele nedorite“, a mai spus avocatul Radu Pavel.

Alegerea membrilor comisiei se realizează de Consiliul Local sau Consiliul Judeţean, după caz, la propunerea primarului sau a preşe­dintelui Consiliului Judeţean.

De stabilirea şi de respectarea tuturor acestor coeficienţi – CUT, POT şi ceilalţi – sunt responsabili specialiştii cu drept de semnătură din Registrul Urba­niş­ti­lor din România, arhitectul-şef al oraşului, membrii Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi urbanism, Ordinul Arhitecţilor şi lista continuă.

În ultimii ani, pe fondul reducerii numărului de terenuri disponibile în zonele din interiorul oraşului, dezvoltatorii au ridicat regimul de înălţime al blocurilor Capitalei, proiectând astfel blocuri-turn de locuinţe, cu scopul de a-şi maximiza investiţia. Acest gen de proiecte se promovează mai ales prin priveliştea asupra oraşului pe care o pot avea locatarii de la etajele superioare, însă, odată mutaţi, cei de la etajele inferioare constată că accesul la lumină naturală este mult redus. Mai mult, din cartierele astfel con­cepute pleacă în fiecare zi mii de locatari, care, de cele mai multe ori, se folosesc de infra­structura deja existentă în zonă, dinaintea formării comunităţilor de mii de oameni.

Aşa s-a ajuns în situaţia în care în unele zone din Capitală este greu să te strecori, iar în unele cartiere străzile au devenit labirinturi strânse în care abia te poţi mişca.