Multe firme asteapta sa intre in Romania, dar nu gasesc spatiul potrivit. Nu este vorba insa de hale, depozite sau birouri, ci de un spatiu comercial in care sa deschida un magazin reprezentativ. In prezent, Capitala duce lipsa de spatii comerciale de calitate, insa situatia se va schimba in curand. In mai putin de doi ani, suprafata totala din centre si galerii comerciale se va tripla. Aceasta va micsora din puterea de negociere a proprietarilor de spatii, care acum domina in negocierile cu comerciantii.
Un singur mall (Bucuresti Mall), dar de dimensiuni mici comparativ cu cele din Europa, un fost magazin universal transformat in galerie comerciala - Unirea Shopping Center si cateva galerii comerciale mici. La aceasta enumerare se reduce in prezent oferta de spatii comerciale de calitate din Bucuresti. Dar in numai doi ani vor aparea mai multe spatii comerciale decat tot ce-a aparut nou pana acum, in 13 ani de la Revolutie.
Anul acesta vor fi deschise doua hypermarketuri - Carrefour Orhideea si Cora Granitul, fiecare cu o galerie comerciala. In plus, anul viitor va fi deschis inca un mall - Plaza Romania, cu 50% mai mare decat Bucuresti Mall - si doua hypermarketuri (Cora si Carrefour), fiecare cu cate o galerie comerciala. In plus pana la sfarsitul anului ar trebui sa fie gata si cateva proiecte mai ample - retail park-ul de la Carrefour Militari, Militari Shopping Center si mall-ul de la Casa Radio.
In total, daca lucrurile vor decurge conform proiectelor anuntate, 175.000 de metri patrati vor fi livrati pe piata, adica o suprafata dubla fata de oferta actuala. Acum, din cauza ofertei scazute, in conditiile in care cererea este foarte ridicata, proprietarii de spatii isi impun de cele mai multe ori pretul. Nici in urmatoarea perioada situatia nu se va schimba radical, desi puterea de negociere a proprietarilor va scadea. Desi oferta va exploda, pe termen scurt chiriile se vor mentine, afirma analistii pietei.
“Chiriile nu vor scadea pana cand nu se atinge o masa critica, ci eventual vor fi usor ajustate”, explica Mircea Cleciu, director general al agentiei imobiliare Neocasa. Altfel spus, doar un Mall si cateva galerii comerciale nu sunt de ajuns pentru un oras de dimensiunea Bucurestiului.
Comerciantii, de partea cealalta, mizeaza pe scaderea preturilor . “Pe termen mediu ar putea aparea elemente noi si spectaculoase care sa duca la o scadere semnificativa a chiriilor in Bucuresti”, crede Marius Ghenea, director general al Flanco. Potrivit acestuia, noile dezvoltari de tip hypermarket, cash-and-carry sau centre comerciale integrate (mall, department store sau galerii comerciale) ar putea face o parte dintre spatiile de retail traditionale redundante, situatie in care chiriile vor fi substantial diminuate pentru pastrarea unor chiriasi.
“Acest surplus de spatii comerciale va echilibra pana la final cererea cu oferta, asa cum este normal pe orice piata, avand ca rezultanta o scadere a preturilor de chirie pe metru patrat si o ameliorare generala a standardului proprietatilor dedicate activitatilor de retail”, adauga Ghenea.
"In negocieri suntem acum mai mult la mana lor, a proprietarilor. Dar in doi ani, dupa ce se vor materializa proiectele anuntate, vor fi mai la indemana noastra", crede omul de afaceri Doru Prioteasa, care a incheiat deja contracte pentru cate un magazin Astarte (bijuterii ) si Extin (imbracaminte pentru tineret) in Orhideea si Plaza (noul Mall).
In prezent, chiriile pentru spatii comerciale sunt apreciate ca fiind supradimensionate de chiriasi, care au in continuare o putere de negociere redusa.
“Chiriile in cadrul spatiilor comerciale din Bucuresti sunt inca foarte ridicate. Desi chiria pe care o platim este la nivelul celor din Europa, volumul vanzarilor pe metru patrat este mult mai scazut decat in cazul magazinelor din vestul europei”, crede Mirela Rosca, director executiv al SSD, importatorul produselor Lotto in Romania.
Explicatia chiriilor ridicate este simpla: cei care au dezvoltat forme de retail de mari dimensiuni, fie ca a fost vorba de hypermarket, magazin departamental sau mall, au fost putini si constransi de resurse financiare limitate. “Refinantarea foarte scumpa i-a facut sa solicite locatarilor de retail chirii relativ mari, calculand perioade de amortizare reala nerezonabil de mici (mergand in jos pana la 3-5 ani, in anumite cazuri)” adauga Ghenea.
Parerea este sutinuta si de analistii imobiliari. “Developerii nu beneficiaza de foarte mult credit, astfel ca incearca sa obtina o rata de capitalizare cat mai ridicata, pentru a-si recupera cat mai repede investitia” spune Mircea Cleciu. In lipsa unor optiuni, multi retaileri au acceptat chiriile ridicate, fie si numai pentru a avea un punct de prezenta pe o artera comerciala cunoscuta sau intr-un centru comercial cu trafic mare.
Va fi insa suficient numarul de clienti noi pentru a acoperi costurile? Mai ales ca, in prezent, multe companii poarta deja negocieri pentru a inchiria spatii in centrele comerciale care vor fi deschise in urmatoarea perioada. Analistii considera ca, o data cu deschiderea noilor complexuri comerciale, Bucurestiul va fi mai bine acoperit, iar numarul total de clienti ai acestor centre va fi mai mare.
Pe de alta parte, o data cu cresterea ofertei, chiriasii vor avea mai multe optiuni. “Vom deschide un magazin doar in noul mall, nu si in celelalte galerii comerciale. Am avut un magazin in galeriile comerciale de la Carrefour, insa l-am inchis dupa opt luni, deoarece vanzarile erau mici. Oamenii erau interesati in principal de preturile mici din hypermarket”, a mai spus Mirela Rosca. SSD a schimbat apoi strategia. “Acum avem un mic raion in cadrul hypermarketului, care vinde cam cat vindea magazinul pe care-l aveam in galerii”, a adaugat Rosca.
“Exista inca multi proprietari de spatii, fie ei privati sau companii de stat, care nu inteleg o regula de business foarte simpla: decat sa castige maxim 500 $/luna din operarea unui magazin necompetitiv in spatiul detinut in proprietate, mult mai bine inchiriaza acelasi spatiu unui tert retailer pentru probabil minim 1.000 $/luna producand la finalul anului un profit mult mai mare si cu eforturi semnificativ mai mici (practic este un business sigur, fara riscuri, mai ales daca isi selecteaza cu grija chiriasii)”, conchide Ghenea.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
