Austriecii au facut legea in ultimii doi ani pe piata romaneasca de constructii si real estate. Cu tranzactii de peste 150 de milioane de euro pana acum, austriecii au devenit cel mai important investitor in domeniu, fie ca este vorba de caramizi, tigla sau spatii de birouri.
Cehia, Ungaria si, in mod natural, Romania. Aceasta a fost calea "batatorita" pe care au urmat-o cei mai multi investitori straini, fie ca a fost vorba de industria de componente auto, retele de comert sau mai nou, fonduri de investitii imobiliare.
Daca in cazul investitiilor din comert cei mai activi au fost germanii si francezii, intre investitorii interesati de piata imobiliara romaneasca se detaseaza de departe cei austrieci. Practic, aproape toate marile tranzactii de anvergura incheitate pe parcurul anului trecut si mai ales a acestui an au avut in prim-plan investitori institutionali austrieci.
"Investitorii austrieci au fost dintotdeauna atenti la tarile din Europa Centrala si de Est. Daca cei germani au fost foarte stricti in ceea ce priveste riscul investitiilor in aceasta regiune, austriecii au cunoscut mai bine realitatile din zona si au acceptat chiar si un grad de risc mai ridicat", este de parere Mihnea Serbanescu, managing director al companiei imobiliare DTZ Echinox.
Compania a activat drept consultant pentru doua tranzactii de anvergura pe care le-a facut pana acum pe piata romaneasca grupul austriac Europolis si care au vizat achizitionarea unui imobil de birouri si a unui parc logistic, aflat in constructie.
Astfel, dupa tari precum Cehia, Polonia sau Ungaria, in ultimii doi ani a venit si randul Romaniei sa intre pe harta investitionala, austriecii fiind cei care au spart gheata in privinta investitiilor de portofoliu. "Randamentul ridicat al investitiilor de pe piata romaneasca, alaturi de reducerea riscului la un nivel mai confortabil pentru investitori, au facut ca numarul tranzactiilor imobiliare de pe piata romaneasca sa creasca in acest an", sustine si Tim Wilkinson, director al deparatmentului comercial din cadrul DTZ Echinox.
El anticipeaza ca numarul tranzactaiilor se va mentine cel putin la acelasi nivel si in anu 2005, urmand ca din anul 2006 sa explodeze. Pentru aceasta, trebuie ca numarul de proiecte imobiliare ce vor fi dezvoltate pe piata romaneasca sa creasca.
"Cererea de spatii de calitate de pe piata romaneasca este in continuare mai mare decat oferta. Daca oferta de astfel de spatii va creste, fie ca vorbim de birouri, spatii industriale sau comerciale, atunci cu siguranta ca vor creste si tranzactiile", adauga Wilkinson.
Opera Center a dat startul
Tranzactiile de anvergura de pe piata imobiliara romaneasca au inceput in anul 2003, cand doua fonduri de investitii austriece, CA Immo si Europolis, au cumparat cele mai importante cladiri de birouri la acea data, Opera Center si Europe House.
Opera Center, unul dintre cele mai importante centre de afaceri din Bucuresti si una din cele mai bune realizari arhitectonice de pe piata, a fost vandut in prima jumatate a anului 2003 an pentru 29 milioane dolari (peste 26 de milioane de euro). Opera Center a fost dezvoltat de Portland Trust, o companie din Cehia detinuta de doua persoane fizice. Cumparatorul a fost un investitor austriac, CA Immo care este deja la a doua afacere de anvergura in Romania, dupa implicarea in constructia imobilului de birouri Charles de Gaulle Plaza, o cladire de 40.000 de metri patrati, cel care va adaposti sediul operatorului de telefonie mobila Connex. Dezvoltatorul Opera Center a trecut deja la al doilea proiect de anvergura in domeniul imobilelor de birouri, prin inceperea proiectului Bucharest business Park, un ansamblu de patru cladiri care ofera o suprafata totala de 18.000 de metri patrati de birouri.
Europe House, tranzactie cu consultant
Europe House, cunoscuta si sub denumirea de cladirea Orange, avand in vedere ca adaposteste sediul operatorului de teefonie mobila Orange Romania, a fost la randul sau cumparata anul trecut de un investitor austriac, suma depasind 30 de milioane de dolari. Tranzactia a fost prima de pe piata locala care a implicat si un consulant, compania imobiliara DTZ Echinox.
Europe House a fost dezvoltata de compania israeliana Globe Trade Center (GTC) International, prin intermediul reprezentantului local Victoria International Property, comapni israeliana incepana de putin timp si lucrarile de constructie la cel de-al doilea imobil de birouri de pe piata romaneasca America House, care va fi situat in vecinatatea Europe House.
Imobilul Europe House ofera aproximativ 13.000 metri patrati de spatii de birouri, dispusi pe 10 etaje, la care se adauga diverse spatii comerciale la parter si doua nivele de parcari subterane. Lucrarile de constructie au inceput in luna octombrie a anului 2000 si au fost finalizate in a doua jumatate a anului 2002. Operatorul de telefonie mobila Orange semnase insa contractul de inchiriere a celei mai mari suprafete de spatii de birouri cu aproape doi ani inainte de terminarea constructiei. Intre companiile care au inchiriat ulterior spatii de birouri se mai regasesc companii din domeniul tehnologiei informatiei precum Microsoft, HP si Oracle, compania de asigurari AIG Life sau cea imobiliara Eurisko.
Tranzactii accelerate in 2004
Tranzactiile care au implicat investitori austrieci au continuat si in acest an, cand alte trei proiecte si-au schimbat proprietarii. Numai ca nici unul dintre acestea nu a mai implicat strict o cladire de birouri.
Iride Business Park, adica un proiect care implica 35.000 de metri patrati de spatii de birouri si 25.000 de metri patrati de depozite, a fost cumparat in prima parte a acestui an pentru aproximativ 35 de milioane de euro catre Immofinanz, cel mai mare fond de investitii asutrac, prin intermediul Immoeast, divizia sa de investitii in Europa de Est.
Potrivit informatiilor din piata, Immofinanz are deja pregatite pentru Romania fonsuri estimate la aproximativ 200 de milioane de euro.
Proiectul IRIDE a fost demarat in 1998 de compania imobiliara italiana BPD Property Development si Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD). BERD a fost atat actionar cat si creditor al companiei.
In 1999, in afacerea IRIDE au intrat si fondul de investitii Romanian Post Privatization Fund, unul din cele mai importante din Romania, si compania italiana Finest.
In prezent, pe langa cei 55.000 de metri patrati de spatii de birouri si depozite din cadrul IRIDE, au inceput lucrarile pentru constructia a inca 30.000 mp de birouri, pentru majoritatea acestei suprafete existand deja pre-contracte.
Printre grupurile multinationale care au inchiriat birouri sau spatii de depozitare in IRIDE se numara Raiffeisen Bank, Procter & Gamble, Nestle, Wella, JTI, Xerox, Global One si Whirlpool.
Europolis s-a obisnuit
Grupul austriac Europolis a ridicat miza pe Romania cu o a doua achizitie in acest an. Dupa cladirea de birouri Europe House, grupul austriac s-a implicat si in proiectul logistic de 65-75 de milioane de euro pe care il dezvolta compania Cefin, cel mai important dealer Iveco din Europa de Est.
Potrivit reprezentantilor companiei, strategia Europolis, care are pregatiti pentru Romania 100 de milioane de euro, prevede o intrare cat se poate de rapida pe piata romaneasca, acelasi lucru aplicandu-se si in cazul Poloniei, Cehiei sau Ungariei.
Tranzactia dintre Europolis si Cefin a implicat mai intai cumpararea de catre grupul austriac a companiei care dezvolta proiectul Cefin Logistic Park, aflat in prima faza de dezvoltare, primul chirias fiind compania olandeza de logistica Centrum.
Investitiile aferente celei de-a doua si a treia faze a proiectului Cefin Logistic Park, vor fi derulate de Cefin din fonduri asigurate de Europolis. In felul acesta Cefin are un exit sigur din aceasta afacere la foarte putin timp dupa ce a intrat, iar Europolis va castiga pe termen lung, devenind proprietarul unui proiect care se intinde pe o suprafata de peste 30 de hectare si va avea o suprafata construita de 150.000 de metri patrati.
Beglienii vand austriecilor
Militari Shopping Center, un proiect comercial dezvoltat de compania belgiana Liebrecht & wooD a fost la randul sau subiectul unei tranzactii in toamna acestui an. Cumparatorul a fost tot un fond de investitii austriac, Meinl European Land Limited, valoarea tranzactiei fiind de 20 de milioane de euro.
Proiectul Militari Shopping Center a fost dezvoltat de Liebrecht & wooD, cele mai multe fonduri provenind de la investitori belgieni persoane fizice. Prin aceasta tranzactie Meinl European Land Limited a cumparat partea detinuta de acesti investitori, Liebrecht & wooD fiind in continuare dezvoltator al proiectului.
Liebrecht & wooD a inceput constructia proiectului Militari Shopping Center in primavara anului trecut, pe un teren de 200.000 de metri patrati, la 500 de metri de intrarea pe autostrada Bucuresti-Pitesti, langa magazinul Metro.
Prima faza a proiectului a fost inaugurata in toamna anului trecut, cand Praktiker, divizia de magazine de bricolaj a Metro, a deschis primul sau magazin.
Investitia in Militari Shopping Center, estimata la mai bine de 40 de milioane de euro implica trei faze care insumau peste 61.000 de metri patrati de spatii comerciale, si aproape 11.000 mp de spatii de depozitare si birouri
Potrivit oficialilor Meinl European Land Limited, un holding austriac ce detine proprietati imobiliare evaluate la peste 270 de milioane de euro, proiectul cumparat are un randament anual de 11%.
Nu doar austrieci
Anul acesta a marcat si prima tranzactie de anvergura care nu a implicat un fond de investitii austriac.
Complexul comercial City Mall, dezvoltat de compania cu investitori israelieni Sirius Investitii, a fost achizitionat de compania Jaguar Development in urma unei tranzactii de 25 de milioane de euro. Complexul urma sa fie inaugurat in toamna acestui an, insa cumparatorul a decis sa mareasca suprafata totala construita a proiectului cu peste 5.000 de metri patrati prin adaugarea unui nou etaj, ceea ce inseamna ca deschiderea se va amana pana anul viitor.
Jaguar Development nu este la prima afacere pe piata imobiliara romaneasca, compania investind pana acum 60 de milioane euro in diverse proiecte rezidentiale si de birouri. Achizitia City Mall este insa prima afacere a companiei in domeniul comercial.
La finalizarea lucrarilor de constructie si amenajare a City Mall, in primavara anului viitor suprafata totala a proiectului va fi de 36.000 de metri patrati, iar suprafata neta a complexului comercial va creste cu aproximativ 5.500 metri patrati fata de varianta initiala, ajungand la 19.000 metri patrati, din care peste 4.000 vor fi destinati restaurantelor si cafenelelor.
... si apoi au trecut la achizitii pe piata de materiale de constructii
Lasselsberger, una dintre cele mai mari afaceri cu materiale de constructii din Europa, a tatonat terenul intrarii pe piata romaneasca in ultimii ani. Dupa ce au facut achizitii in valuri in Cehia, Slovacia, au pus ochii pe cei mai mari producatori de placi ceramice din Romania (Sanex Cluj) si Ungaria (Zalakeramia, care este proprietarul Cesarom Bucuresti).
In Romania insa, Lasselsberger a devenit in numai cateva luni de la intrarea directa pe piata lider autoritar prin achizitii succesive directe si indirecte a celor trei mari producatori de placi ceramice - Sanex, Cesarom Bucuresti, Mondial Lugoj. Daca in luna martie, nici nu erau prezenti in Romania, Lasselsberger stapaneste acum peste 95% din productia de placi ceramice, avand capacitati locale de productie de 13,4 mil. metri patrati.
Prima tinta a fost Sanex, unde discutiile au inceput in 2003 si au avut o evolutie "cu peripetii", cum spuneau surse apropiate afacerii, care s-au incheiat in luna aprilie a acestui an cu achizitia de catre austrieci a pachetului majoritar la Sanex.
Lasselsberger a cumparat vehiculul de investitii Goodison Holdings BV, in care erau implicate fondurile de investitii Sun Earth Ceramics si Romania Moldova Direct Fund (RMDF). Goodison Holdings fusese dezvoltat pentru achizitia Sanex in 2000 si detinea in momentul achizitionarii sale de catre Lasselsberger o participatie de 67% din Sanex.
Valoarea tranzactiei nu a fost facuta publica de catre parti, fiind estimata insa de surse apropiate afacerii la 12 mil. euro (15 mil. $).
Printre cei care au vandut a fost si omul de afaceri Dinu Patriciu, presedintele grupului petrolier Rompetrol. Potrivit propriilor declaratii, el detine o cota de 6,5% la RMDF.
Sanex detine o cota de 23 - 25% din piata locala a placilor ceramice, care depaseste 110 - 115 mil. euro pe an, potrivit unor estimari.
Retragerea RMDF din afacerea Sanex era o miscare demult previzibila, avand in vedere ca un asemenea investitor financiar, cu durata de viata limitata, incearca dupa maturizarea investitiei sa-si vanda participatia intr-o perioadaa de circa 3 - 5 ani.
RMDF prin intermediul Goodison Holdings intrase ca actionar la Sanex cumparand pachetul de actiuni majoritar in 2000 de la Asociatia Salariatilor (PAS).
Apoi, a avut loc o restructurare a activitatii companiei, a avut loc o reducere importanta de personal, s-au facut investitii pentru achizitionarea de tehnologii performante de productie, iar strategia actionarilor s-a indreptat catre transformarea intr-o companie rentabila, puternic orientata catre obtinerea de profit.
Lasselsberger, afacerea de familie a doi frati, a mizat in achizitia Sanex si a celorlalti producatori romani pe cresterea puterii de cumparare care a dus la lucrari masive de renovare, care a creat o cerere foarte mare de materiale de constructii.
In acest fel, o afacere "coapta" de un investitor financiar a trecut in mana unui investitor strategic, iar marca locala Sanex intra in portofoliul unui gigant european.
Cifra de afaceri a Sanex a crescut de la 28,3 mil. euro in 2000 la 33,3 mil. euro la finele anului trecut. In aceeasi perioada, compania a trecut de pe pierderi la un profit net de 3 mil. euro la 31 decembrie 2003.
Tranzactia Lasselsberger - Sanex
* Lasselsberger a cumparat vehiculul de investitii Goodison Holdings, ce detinea 67,64% din Sanex
* Valoarea tranzactiei incheiate in aprilie este estimata la 12 mil. euro
* Lasselsberger are afaceri anuale de circa 700 mil. euro
* Sanex a avut un profit net de 3 mil. euro la o cifra de afaceri de 33 mil. euro in 2003
* Sanex detine o cota de piata interna estimata la 23% - 25%
* Actiunile Sanex sunt listate pe Bursa Electronica Rasdaq
O alta afacere de proportii a austriecilor cu un puternic impact asupra Romaniei a fost achizitia a trei fabrici de placi ceramice din Romania, Ungaria si Italia, detinute de catre Villeroy & Boch, o afacere germana de familie foarte bine cunoscuta in Europa.
Villeroy & Boch este unul dintre cele mai cunoscute branduri in materie de obiecte sanitare, iar in Romania detineau din 1996 Mondial Lugoj. Compania din Lugoj este lider detasat al pietei interne de obiecte sanitare, unde cota sa de piata cuprinde circa jumatate din afacerea totala, dar este in acelasi timp si al treilea mare producator de placi ceramice, dupa Sanex si Cesarom.
Valoarea tranzactiei nu a fost facuta publica, insa data fiind anvergura achizitiei facute de austrieci este de asteptat sa depaseasca cu mult afacerea Sanex.
De fapt, cele doua mari afaceri de familie isi concentreaza fiecare activitatea de baza, renuntand la operatiuni considerate ca fiind secundare.
In cazul germanilor, care detineau 99,4% din Mondial Lugoj, afacerea de baza s-a numit obiectele sanitare, iar cea secundara - placile, in timp ce situatia a fost exact pe dos la Lasselsberger.
Mai mult, deal-ul regional dintre cele doua afaceri de familie a avut un impact direct asupra Sanex si Mondial. Tranzactia a modelat astfel portofoliul Sanex, proaspat achizitionat de austrieci, care au renuntat la Cluj la activitatile de producere de obiecte sanitare, instalatiile si utilajele aferente fiind vandute catre Mondial Lugoj.
Pe de alta parte, la Mondial Lugoj, Villeroy & Boch mai stapaneste dupa tranzactie valorosul portofoliu de productie de obiecte sanitare.
Mondial Lugoj a realizat un profit net de 4,7 milioane de euro in 2003 la o cifra de afaceri de 24 de milioane de euro. Villeroy & Boch a realizat o cifra de afaceri de 948 mil. euro in 2003.
Tranzactie Lasselsberger - Villeroy & Boch/Mondial Lugoj
* Lasselsberger a achizitionat de la Villeroy & Boch trei fabrici de placi din Romania, Ungaria, Italia
* Tranzactia imparte afacerea Mondial Lugoj intre austrieci, care preiau productia de placi ceramice, si germani, ei pastrand productia de obiecte sanitare
* Afacerea a modelat si portofoliul Sanex, unde Mondial a preluat partea de obiecte sanitare
* Mondial are afaceri de 24 mil. euro anul trecut
* Mondial detine la Lugoj capacitati de placi ceramice de 2,1 mil. metri patrati
O pozitie comparabila cu a producatorului din Cluj o detine pe piata romaneasca Cesarom Bucuresti, preluat si el de catre Lasselsberger.
Dupa achizitia Sanex, austriecii au lansat o oferta publica de cumparare pe bursa de la Budapesta pentru preluarea producatorului maghiar de placi ceramice Zalakeramia.
Zalakeramia detine fabrici in Ungaria, Croatia (Inker) si Romania (Cesarom Bucuresti). Ungurii au o participatie la Cesarom de 98,67% din actiuni.
Povestea preluarii Zalakeramia de catre Lasselsberger nu a fost insa deloc lipsita de peripetii.
Dupa ce Lasselsberger, care detinea 28% din Zalakeramia, a lansat oferta publica de cumparare de actiuni pe bursa de la Budapesta, aceasta s-a finalizat cu un semiesec, in conditiile in care nu a reusit decat sa-si majoreze participatia la 39%.
Insa, actionarul majoritar care a refuzat sa vanda atunci catre Lasselsberger, si anume banca AEB, controlata se pare de catre gigantul gazier rus Gazprom, s-a razgandit la distanta de cateva saptamani.
Astfel, austriecii au platit 25,6 milioane euro pentru pachetul de 50,1% detinut de catre banca AEB, devenind in acest fel actionar majoritar.
Cesarom Bucuresti, al doilea producator de placi ceramice de pe piata romaneasca, a inregistrat in 2003 un profit net de aproximativ 4 mil. euro la o cifra de afaceri de circa 27 mil. euro.
Cesarom are o capacitate de productie de 4,5 mil. tone de placi ceramice, situandu-se din acest punct de vedere dupa Sanex, cu circa 6,8 mil. tone placi ceramice pe an. Ambele companii fac si importuri.
Tranzactia Lasselsberger - Zalakeramia/Cesarom
* Lasselsberger, care detinea 39%, a devenit in toamna actionar majoritar la Zalakeramia
* Austriecii au platit 25,6 mil. euro pentru achizitia a 50,1% din Zalakeramia de la AEB
* Zalakeramia detine 98,67% din actiunile Cesarom
* Cesarom a raportat un profit net de circa 4 mil. euro la o cifra de afaceri de circa 27 mil. euro
* Cesarom are o cota de piata interna de circa 23% - 25%
Un alt cumparator austriac de producatori de materiale de constructii este liderul mondial in productia de caramizi, Wienerberger AG.
Grupul era prezent pe piata romaneasca cu structuri de vanzari, iar recent a luat decizia de a trece la productia locala.
Pe langa dezvoltarea unui proiect greenfield la Gura Ocnitei, austriecii au cautat oportunitati de achizitii pe plan local.
CEMA Sibiu a intrat inca de anul trecut in raza de interes a doi investitori austrieci, Wienerberger si Tondach. CEMA avea in portofoliu unitati de productie de caramizi, care tenta pe Wienerberger, dar si tigla ceramica, care a atras interesul Tondach. In plus, capacitatile de productie erau deservite din apropiere de o cariera de argila de foarte buna calitate.
Wienerberger a anuntat astfel in februarie - martie achizitia capcitatilor de productie de caramizi, in cadrul unei tranzactii de 9 mil. euro.
Suma include pretul achizitiei, fonduri cu destinatia de capital de lucru, precum si investitiile de modernizare a unitatii preluate.
De cealalta parte, Tondach nu a facut publica valoarea tranzactiei.
Tranzactie Wienerberger - CEMA Sibiu
* Wienerberger a preluat in februarie - martie pentru 9 mil. euro CEMA Sibiu
* Valoarea tranzactiei include pretul actiunilor, capital de lucru si investitii de modernizare
* Austriecii au preluat de la CEMA numai productia de caramizi
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
