Supliment ZF Birouri. Analiză. Numărul proprietăţilor vândute a crescut în S1 din 2023, însă valoarea medie a unei tranzacţii s-a redus la jumătate

Randamentul investiţional al birourilor a crescut în Capitală la 7%, însă numărul tranzacţiilor a scăzut puternic în 2023, potrivit consultanţilor imobiliari. Chiar şi aşa, sectorul office a fost al doilea cel mai tranzacţionat după  cel industrial.

Tranzacţiile cu birouri au vizat două proiecte - Vincit Union a cumpărat One Herăstrău office pentru 21 mil. euro, iar Yellow Tree a cumpărat Olympia Tower contra sumei de 15 mil. euro.

„Piaţa de birouri se află în continuare sub auspiciul incertitudinii din cauza contextului macroeconomic, muncii remote şi lipsei de spaţii noi de birouri pentru livrare. În acest context, ne aşteptăm la o puternică polarizare a pieţei de birouri - zonele fără spaţii disponibile, în special cele centrale, vor înregistra creşteri de chirie, iar cele în care există spaţii vacante vor înregistra scăderi. În acelaşi timp, criteriile care ţin de sustenabilitate ajung să domine şi agenda discuţiilor privind birourile, iar în 2024 vom vedea decizii influenţate masiv de prezenţa elementelor ESG. Din punctul de vedere al tranzacţiilor, atât contractele care ajung la final în 2024, cât şi mişcările anticipate sau intrările noi vor fi ghidate în continuare de criterii care prioritizează accesibilitatea şi calitatea, dar cu o mai puternică influenţă a sustenabilităţii“, a spus Mihai Pătrulescu, head of investment properties, CBRE Romania.

El explică faptul că dinamica pieţei este direct dependentă de evoluţia autorizărilor, iar blocajul actual va avea un impact în numărul companiilor noi care aleg să intre în România.

„Suntem foarte atenţi la acţiunile primăriilor legate de planurile urbanistice şi autorizări, cât şi la strategiile proprietarilor de clădiri existente şi planurile de viitor ale dezvoltatorilor. Din perspectiva criteriilor viitoare, apreciem că piaţa tranzacţiilor va fi influenţată de arhitectura sustenabilităţii pe care o abordăm deja în discuţiile legate de strategia biroului viitor pentru contracte cu proiecte care vor fi livrate după 2025 - 2026. Estimăm că blocajul din administraţia publică va împinge livrările noi chiar înspre 2027-2028, moment în care va exista o cerere latentă considerabilă pentru spaţii de birouri.

Însă considerăm că piaţa de office din România a ajuns la un nivel de stabilitate datorită căruia a absorbit modificările aduse de modul de muncă hibrid şi va recepţiona excelent suflul adus de clădirile noi atunci când ele vin cu atributele căutate de chiriaşi. Nu anticipăm un boom, ci o evo­lu­ţie matură către un plus de calitate şi sus­tenabilitate“, a subliniat Mihai Pătrulescu.

Numărul proprietăţilor imobiliare generatoare de venituri (clădiri de birouri, parcuri industriale şi de logistică, spaţii de retail, hoteluri) tranzacţionate în primul semestru a crescut cu 30% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, însă valoarea medie a unei tranzacţii s-a redus de la 24 milioane de euro la 11 milioane de euro. În acest context, volumul tranzacţionat a scăzut cu 43%, până la nivelul de 181 de milioane de euro, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Segmentul clădirilor de birouri şi cel al parcurilor industriale, cu câte 5 clădiri tranzacţionate în perioada analizată, au fost cele mai active din punct de vedere investiţional, acestea fiind urmate de retail (4 proprietăţi) şi de hoteluri (3 proprietăţi).

Din punct de vedere al volumului tranzacţionat, cea mai mare cotă, de 37%, a avut-o sectorul logistic, urmat de birouri (32%), retail (21%) şi sectorul ospitalier 10%.

Creşterea costurilor de finanţare a impactat volumul tranzactionat, în condiţiile în care investitorii au devenit mai prudenţi şi mai selectivi, procesul decizional fiind prelungit inclusiv pentru tranzacţiile în curs. 

Scăderea pieţei de investiţii din România se înscrie în tendinţa globală şi regională, ţinând cont că volumul tranzacţionat în Europa Centrală şi de Est s-a redus cu aproape 60% în prima jumătate a anului, la 2,3 miliarde de euro. Polonia a înregistrat cea mai mare scădere din regiune (de 71,3%, la 802 mil. euro), în timp ce în Ungaria piaţa s-a comprimat cu peste 64%, la 253 mil. euro. România şi Cehia au consemnat cele mai reduse rate de scădere a volumului tranzacţiilor cu active imobiliare din regiune.

Cea mai mare tranzacţie înregistrată în acest an pe piaţa locală o reprezintă vânzarea portofoliului FM Logistic (trei parcuri de retail în Bucureşti, Timişoara şi Petreşti - Dâmboviţa, cu o suprafaţă totală de 98.000 metri pătraţi) către CTP pentru aproximativ 60 milioane de euro.

Cea mai relevantă tranzacţie pe segmentul de retail a implicat vânzarea de către Iulius Group a unei participatii de 50% din centrele comerciale Family Market din Iaşi către W&E Assets pentru aproximativ 15 milioane euro.

„Piaţa tranzacţiilor imobiliare a încetinit în prima jumătate a anului pe fondul creşterii costurilor de finanţare, dar a rămas activă în special în zona tichetelor mai mici, unde avem un pol mai mare de investitori eligibili. În condiţiile în care parametrii esenţiali ai pieţei, precum chiriile, gradul de ocupare şi vânzările (în cazul centrelor comerciale) rămân într-un teritoriu pozitiv, ne aşteptăm ca activitatea tranzacţională să îşi reia creşterea în următoarele 6 - 12 luni“, a spu Cristi Moga, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Randamentele prime au continuat să crească pe toate segmentele, în linie cu tendinţa înregistrată în regiune. Chiar dacă ratele ridicate ale dobânzii continuă să exercite o presiune semnificativă asupra preturilor de vanzare, România rămâne o piaţă atractivă, randamentele imobiliare fiind cu circa 200 de puncte procentuale mai mari decat costurile de finantare.

Sectorul imobiliar este dependent de surse externe de finanţare însă, potrivit datelor Băncii Naţionale ale României (BNR), jucătorii din domeniu apelează în special la imprumuturi intragrup. Astfel, ponderea datoriei private externe pe termen mediu şi lung în total pasiv este de 16% pentru firmele din sectorul imobiliar (comparativ cu 5% la nivelul întregului sector de companii), fiind reprezentată în proporţie de 70% de împrumuturile intragrup.

Istoric vorbind, piaţa locală de birouri a împlinit în 2023 vârsta de 25 de ani, de la construcţia de la zero a primei clădiri moderne de birouri din Bucureşti - Bucharest Financial Plaza, clădirea de la Calea Victoriei, de lângă Palatul CEC şi fost sediu al Bancorex şi BCR, în prezent în portofoliul celor de la CPI Property Group sub numele de Myhive Victoriei.

În cei 25 de ani 17 clădiri au fost tranzacţionate de mai multe ori, iar un singur imobil a atins performanţa de a fi tranzacţionat de şase ori - Cascade Office Building de pe Buzeşti, din proximitatea Căii Victoriei.

„Clădirile Cascade, AFI Lakeview şi Băneasa Business Center au două caracteristici comune care explică faptul că au fost tranzacţionate de mai multe ori: unul este legat de vârstă - vorbim de clădiri construite în urmă cu peste 10 - 15 ani -, iar al doilea este legat de faptul că aceste imobile au făcut parte dintr-o serie de portofolii care au trecut prin mai multe tranzacţii, la un moment dat toate fiind deţinute de Dinu Patriciu Global Properties“, a spus Cristi Moga.

Astfel, numărul mare de tranzacţii cu o proprietate reflectă în primul rând vârsta, deoarece tranzacţiile durează destul de mult, iar achiziţiile sunt făcute, adesea, pentru unul sau mai multe cicluri de închiriere a câte cinci ani.

„Totodată, ele indică şi profilul dezvoltatorului, unele companii având ca model de business vânzarea clădirilor la finalizarea construcţiei, altele nu, dar şi al cumpărătorilor, unii fiind investitori pe termen lung şi foarte lung, în timp ce alţii preferă să rotească activele mai des sau sunt nevoiţi să vândă când fondul ajunge la maturitate“, a explicat Cristi Moga.

De departe cea mai profitabilă tranzacţionare a fost semnată de Ioannis Papalekas, investitorul grec care a şi fondat Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri de pe piaţa locală. Investitorul grec a răscumpărat pentru 17,3 milioane euro centrul comercial City Mall din Bucureşti, intrat în faliment în 2010. Papalekas a deţinut proiectul în 2006 şi l-a vândut cu 103,5 milioane euro fondului australian APN European Retail.