♦ Anul 2024 aduce în premieră zero metri pătraţi de birouri pe o piaţă din Bucureşti obişnuită cu cel puţin 100.000 - 200.000 mp. Acum proprietarii, consultanţii şi dezvoltatorii se uită spre 2025.
Prima jumătate de an a adus pe piaţa din Bucureşti circa 70.000 mp de noi spaţii de birouri, jumătate din această suprafaţă venind din partea celei de-a doua faze a proiectului One Cotroceni Park, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară CBRE. Odată cu noile livrări volumul total din Capitală s-a apropiat de 3,5 milioane de metri pătraţi de spaţii moderne. Mai departe, anul viitor aproape nu există pentru jucători, pentru ca în 2025 consultanţii să se aştepte la circa 109.000 mp de birouri noi.
„Până la final de 2023 alte două noi clădiri sunt aşteptate a fi livrate - faza a doua a U Center Campus, de 32.500 mp suprafaţă închiriabilă, dezvoltată de Forte Partners, iar spre final de an, Arghezi4, cu 7.500 mp GLA, dezvoltată de Strabag. Având niciun proiect cu dată de livrare în 2025, viitoarele proiecte sunt aşteptate să fie reluate în 2025, când circa 109.000 mp de birouri vor intra în piaţă după livrarea a şase noi scheme, fie parte a unor proiecte existente, fie clădiri de sine stătătoare“, explică oficialii de la CBRE.
În aceste condiţii, atenţia revine asupra proiectelor deja existente, iar unii proprietari, precum Genesis Property, deja au demarat investiţii în modernizări - precum cele din birourile Novo Park din Dimitrie Pompeiu, devenite acum Yunity Park şi care vin inclusiv cu noi spaţii verzi şi spaţii de lucru în exterior.
„Lipsa unor livrări noi va elimina din opţiunile chiriaşilor o singură categorie de clădiri şi va modifica felul în care sunt privite clădirile existente. Este o oportunitate pentru proprietarii clădirilor de birouri existente de a-şi îmbunătăţi calitatea spaţiilor oferite prin lucrări solide de reabilitare, plus introducerea elementelor lipsă de ESG, astfel încât spaţiile mai vechi să ajungă la un nivel similar clădirilor noi. De asemenea continuă tendinţa companiilor de a încerca să se optimizeze prin restrângerea spaţiului pentru birouri cu scopul de a integra conceptele de muncă hibridă, însă vedem un risc în această abordare. Companiile vor fi expuse în faţa unor noi valuri de angajări sau a unei creşteri a prezenţei la birou. Această problemă va fi exacerbată de lipsa de autorizaţii şi livrări, limitând opţiunile şi adăugând presiune asupra chiriilor“, a spus Tudor Ionescu, head of advisory & transaction services office, CBRE Romania.
Procentul contractelor noi de închiriere de birouri a ajuns la minimul ultimilor trei ani în al doilea trimestru al acestui an, potrivit calculelor ZF.
Dacă în T1 2022 aproape 80% din contracte erau pentru spaţii noi, acum ponderea a scăzut la 63% în T1 2023, respectiv 50% în T2 2023.
În total companiile au tranzacţionat în total o suprafaţă de 128.915 mp, ce implică închirieri de spaţii noi şi renegocieri. S-a înregistrat astfel o creştere de 131% faţă de primul trimestru din 2023 şi de 48% faţă de trimestrul doi din 2022.
Companiile care au închiriat cele mai mari spaţii de birouri sunt: eMAG, cu o suprafaţă de 10.000 mp în Globalworth Square, Banca Transilvania, cu o suprafaţă de 9.860 mp în Green Court, Vois (divizia Vodafone), cu 5.462 mp în The Bridge, Coca-Cola, cu 4.500 mp, în Globalworh Campus şi Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, cu un spaţiu de 3.780 mp în Sema Park.
„În absenţa unor livrări de clădiri noi, care funcţionează ca un magnet în ceea ce priveşte atragerea de intrări noi sau relocări, ne aşteptăm pe lângă o scădere a tranzacţiilor şi la o modificare în ierarhia tipologiilor: vor fi mai multe prelungiri de contracte cu extinderi sau restrângeri de suprafaţă versus relocări atunci când comparăm cu anii trecuţi. Anticipăm o încetinire a tranzacţiilor de birouri pe fondul acestei lipse de livrări, simultan însă, presiunea asupra chiriilor ar putea distorsiona preţurile şi astfel vom observa şi amânări pentru o parte dintre aceste tipuri de tranzacţii“, a subliniat Tudor Ionescu.
Chiriile birourilor din Bucureşti au crescut în ultimele 12 luni (iunie 2023 faţă de iunie 2022) cu până la 15,8% atingând nivelul de referinţă de 22 de euro/mp/lună în zona CBD (Piaţa Victoriei - Aviatorilor), avans ce s-a translatat şi în celelalte subpieţe din Capitală, conform datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Bucureştiul a înregistrat astfel una dintre cele mai semnificative majorări ale chiriilor aferente spaţiilor de birouri din Europa, creşterea medie a costurilor de închiriere la nivel continental fiind de doar 5,6% în perioada analizată, evoluţie alimentată de inflaţie şi de costurile de construcţie. Doar în Dusseldorf (Germania) - 26,8% şi în Rotterdam (Ţările de Jos) - 22,4% rata de majorare a chiriilor pentru spaţiile de birouri a fost superioară celei din Bucureşti.
Restrângând analiza doar la Europa Centrală şi de Est - Praga, Sofia, Budapesta, Varşovia, Bratislava, Bucureşti, chiriile celui din urmă au crescut cel mai mult, în condiţiile în care în capitala Cehiei s-a înregistrat un plus de 5,6%, în Sofia de 6,7%, în Budapesta şi Varşovia de 2%, iar în Bratislava de 2,9%.
„Chiriile din Bucureşti au continuat să crească şi în al doilea trimestru din 2023, o traiectorie începută încă din prima parte a anului trecut, ajungând astfel la un nivel maxim al ultimilor 7 ani. Creşterea inflaţiei, a costurilor de construcţie, dar şi incertitudinile legate de autorizarea unor proiecte noi în Bucureşti, au determinat această evoluţie, într-o piaţă în care chiriile de referinţă s-au menţinut constant în intervalul 18,50-19,00 euro/mp/lună între 2015 şi 2022. Presiunea inflaţionistă va continua să se simtă în piaţă, chiar dacă în acest an preţurile şi-au mai domolit creşterea, iar pe fondul unei cereri susţinute şi a unei oferte limitate mai ales începând cu 2024, ne putem aştepta la o continuare a trendului ascendent al chiriilor“, a spus Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox.
Proiectele aflate în construcţie în Bucureşti cumulează doar 112.000 metri pătraţi închiriabili, în condiţiile în care încă aproximativ 300.000 de metri pătraţi sunt în diferite faze de planificare şi autorizare, dezvoltarea acestora depinzând însă de soluţionarea problemelor urbanistice la nivelul municipalităţii. U-Center II, ARC Project, Promenada Offices sau AFI Loft sunt printre proiectele ce ar urma să fie finalizate în perioada până în 2025.
În prima jumătate a anului oferta de spaţii de birouri a crescut cu 70.000 de metri pătraţi, prin livrarea celei de-a doua clădiri din proiectul @EXPO (28.000 metri pătraţi) în zona Expoziţiei, One Cotroceni Park II (34.500 metri pătraţi) în zona Centru - Vest şi Muse (7.500 metri pătraţi) în Expoziţiei. Stocul de birouri din Bucureşti a ajuns astfel la 3,38 milioane de metri pătraţi, suprafaţă care plasează Capitala pe poziţia a patra în Europa Centrală şi de Est după Varşovia (6,25 milioane metri pătraţi), Budapesta (4,33 milioane metri pătraţi) şi Praga (3,85 milioane metri pătraţi).
În ceea ce priveşte activitatea de tranzacţionare, în primul semestru din 2023, companiile au contractat în total peste 190.000 metri pătraţi, cu 21% mai mult faţă de perioada similară a anului trecut, din care 50% reprezintă cerere nouă, excluzând contractele de renegociere şi de reînnoire. De asemenea, dacă acest nivel se va menţine si in S2, există posibilitatea ca 2023 să fie un an record în ceea ce priveşte cererea de spaţii de birouri din Bucureşti, putând fi astfel depăşit pragul de 390.000 metri pătraţi atins în 2019.
Un număr de 4 tranzacţii au fost cu spaţii de peste 10.000 de metri pătraţi, o serie de chiriaşi mari consolidându-şi prezenţa în România. Mai mult, 2023 a marcat şi creşterea cu 16% a suprafeţei medii a unei tranzacţii (1.500 de metri pătraţi) în comparaţie cu media din perioada 2021-2022.
CBRE: Companiile şi-au crescut cererea pentru birouri de calitate în Bucureşti
Birourile cu cele mai înalte standarde de calitate continuă să aibă o cerere puternică pe piaţa locală, ceea ce va determina ca solicitarea de proiecte de dezvoltare sau reamenajare să rămână ridicată, în ciuda scăderii nivelurilor generale, arată datele CBRE.
Companiile sunt în continuare în căutarea unor îmbunătăţiri ale standardelor calitative în ceea ce priveşte spaţiile de lucru în Bucureşti, în ciuda încetinirii livrărilor, influenţate şi de evoluţia muncii hibride. În timp ce în Europa 60% dintre companii şi-au redus suprafaţa birourilor, în regiunea CEE volumul a fost doar de 42%, potrivit sondajului CBRE „European Occupier Survey 2023“ care analizează şi situaţia din România.
„Putem observa că la nivelul CEE gradul de prezenţă a angajaţilor la birouri este mai mare comparativ cu restul Europei, iar Bucureştiul nu face excepţie. Cererea continuă să fie puternică pentru spaţiile de calitate, aspect care va determina ca nevoia de dezvoltare sau reamenajare a proiectelor de acest fel să rămână ridicată, în ciuda diminuării per total a cererii. Pe măsură ce importanţa acreditărilor de sustenabilitate pentru chiriaşi şi proprietari creşte, se va produce o împărţire mai clară a chiriilor şi a valorilor între diferitele categorii de birouri. Munca hibridă şi utilizarea birourilor rămân în centrul atenţiei. Companiile vor încerca să găsească un echilibru optim între operaţiunile desfăşurate la birou şi spaţiul de care au nevoie pentru fiecare angajat în parte“, a declarat Tudor Ionescu, head of A&T services office CBRE.
Potrivit datelor analizate, valoarea ratei de neocupare a spaţiilor de birouri înregistrată în Bucureşti este de 15,1%, cu 1 punct procentual mai mare faţă de sfârşitul trimestrului IV 2022 şi, de asemenea, cea mai mare din 2013, în timp ce cererea netă de spaţii de birouri se aşteaptă să fie mai scăzută în 2023 decât în 2022, potrivit datelor pieţei.
Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.zf.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.
ABONEAZĂ-TE