ZF Real Estate

ZF Real Estate by Storia.ro. Gabriel Voicu, vicepreşedinte, SVN România: „Vor exista atât segmente de piaţă unde preţurile locuinţelor vor înregistra scăderi, cât şi segmente unde creşterile vor fi de peste 10%“. Cele mai afectate segmente din piaţa rezidenţială vor fi cele conectate de cumpărătorii dependenţi de creditare

01.02.2023, 00:06 Autor: Ioana Matei

„La nivel general, eu cred că vom putea vedea un plus-minus de 5% al preţurilor din piaţa rezidenţială din punctul meu de vedere, ceea ce poate să fie considerată o constanţă. Sunt con­vins că vor exista segmente mai a­fectate, iar aici ne referim la segmentele de populaţie cu venituri mici, care trebuia să acceseze credite pentru a-şi achiziţiona o locuinţă. Sunt convins, de asemenea, că vor exista segmente unde o să avem creşteri, poate de peste 10%, dar creşterile de preţ trebuie să le punem tot timpul în raport cu inflaţia“, a spus Gabriel Voicu, vicepreşedinte al companiei de consultanţă imobiliară SVN România, în prima ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Gabriel Voicu nu se hazardează să facă predicţii generale referitoare la felul în care va evolua piaţa reziden­ţială şi, mai cu seamă, preţurile locuin­ţe­lor în anul 2023, însă observă, din felul în care a debutat anul, că există în continuare interes pentru achiziţiile de locuinţe, ei primesc în continuare solicitări şi lucrurile par să se înscrie într-un trend de normalitate. În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor, el insis­tă asupra felului că o analiză trebuie făcută având în vedere toate segmen­te­le pieţei, cât şi diferenţa dintre piaţa secundară (a locuinţelor vechi - n.red., ce reprezintă circa două treimi din nu­mărul total de tranzacţii, potrivit datelor SVN România) şi locu­inţele noi. Iar referitor la discuţia ex­trem de vehiculată a eliberării auto­riza­ţiilor de construire la nivel de Bucureşti, acele PUZ-uri blocate, Gabriel Voicu ob­ser­­vă că, strict la nivel de cifre, a exis­tat o scădere cu 12,5% a numărului de autorizaţii de construire în 2022 ra­por­tat la 2021.

„Nu există un blocaj total, pentru că autorizaţia de construire nu se raportează doar la proiecte reziden­ţiale de 100-200-500 de unităţi, ci se re­feră la numărul de autorizaţii de con­­struire per ansamblu. De aseme­nea, este important să avem în vedere fap­tul că se pun pe piaţă, în Bucureşti şi în împrejurimi, circa 24.000 de uni­tăţi noi în Bucureşti şi împrejurimi, în perioa­da următoare (dar fără să avem datele oficiale încă). Au fost proiecte rezi­den­ţiale noi care au obţinut autoriza­ţii, iar această blocare a PUZ-urilor a dus cumva la mutarea ofertei către zone adiacente Bucureştiului, dar foarte aproape, cum ar fi, de exemplu, Pipera, care, în accepţiunea multora este în Bucureşti“, explică el. 

Totuşi, dacă ne referim strict la Capitală, perspectivele de deblocare sunt destul de mici, iar această deblocare în sine nu înseamnă că instantaneu se vor acorda câteva mii de autorizaţii de construire într-un interval de timp scurt, observă Voicu. „Sunt destul de multe dosare care s-au strâns şi sunt în lucru, blocate în diverse stadii şi atunci, numai să prelucrezi dosarele care s-au adunat timp de un an şi jumătate va dura circa şase luni - un an - aşadar nu vom vedea o schimbare rapidă, indiferent de când se va debloca situaţia. Cu siguranţă, dacă deblocarea va veni - vom vedea rezultatele acesteia spre sfârşitul anului 2024.“ Astfel, într-un scenariu optimist, în care deblocarea autorizaţiilor la nivel de Bucureşti se va întâmpla în următoarele luni, trebuie avut în vedere faptul că durata de construcţie a unui proiect rezidenţial este de cel puţin 12 luni. „Optimist vorbind, am putea vedea aceste proiecte la finalul anului 2024.“

 

Ce a mai spus Gabriel Voicu, vicepreşedinte al SVN România, în prima ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro:

Gabriel Voicu a făcut referire şi la anul 2022, pe care îl analizează în raport cu anul 2021, şi acesta un an în care piaţa a avut o evoluţie interesantă, în ciuda contextului atipic traversat şi a diverselor speculaţii. Potrivit cifrele oficiale ale ANCPI la nivel de Bucureşti şi Ilfov, citate de Voicu, a existat o creştere de 8,75 % a numărului de tranzacţii în anul 2022 raportat la anul 2021.

În ceea ce priveşte preţurile din anul 2022, el remarcă faptul că, mai ales în cazul proiectelor rezidenţiale nou construite, acestea au inclus costuri crescute, nu numai din cauza inflaţiei, cât şi din cauza întreruperii lanţurilor de aprovizionare, prin urmare, trendul a fost unul crescător. „Din ce am calculat noi, piaţa veche (secundară, a locuinţelor vechi, n.red.), a avut o creştere an la an de aproximativ 7 %, iar piaţa nouă a avut o creştere an la an de aproximativ 12 %, în condiţiile în care noi previzionam la început de an o creştere de aproximativ 15 %. Dacă luăm în calcul inflaţia, care a fost galopantă, poate creşterea nu a fost la fel de mare“, descrie el evoluţia preţurilor anul anterior.

„Zona de Nord este, rămâne şi va fi cea mai ofertantă din toate punctele de vedere, raportându-ne la accesul la şcoli, parcuri etc. Zona de est, pe de altă parte, a luat amploare foarte mare în ultima perioadă - şi aici mă refer la zona Theodor Pallady, unde s-au construit multe proiecte noi, având avantajul staţiilor de metrou şi a ansamblurilor comerciale noi.“

„Un apartament de 2 camere are acum, în medie, în jur de 50-56 de metri pătraţi - anormal era felul în care se construia în trecut, în anii 2000, să spunem, acolo s-au înregistrat anomalii pentru că noi veneam la momentul acela după o perioadă destul de gri, în care am crescut, probabil în locuinţele construite înainte de Revoluţie, care erau poate mici sau insuficient de mari pentru numărul de oameni care locuiauu acolo. La momentul acela, practic a fost începutul pieţei rezidenţiale în România şi cererea se ducea în zona asta de: vreau două camere mari, astfel că s-a ajuns la extrema de 76 de metri pătraţi utili. Trebuie avut în vedere şi bugetul necesar pentru a cumpăra un apartament de 76 de metri pătraţi utili, unde vorbim, practic, despre o compartimentare ineficientă. Să plăteşti 95 de metri pătraţi construiţi, când poţi să ai acelaşi confort şi în 56 metri pătraţi utili, 70 metri pătraţi construiţi nu cred că este benefic, şi când ne uităm la întreţinerea acestei locuinţe.“

O campanie editorială Ziarul Financiar realizată cu susţinerea Storia