ZF Real Estate by Storia.ro. Cum poate fi interpretată scăderea numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială?

♦ Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprietar al agenţiei Green Angels: „Segmentele din piaţa rezidenţială ar putea evolua diferit, cu scăderi de preţ pe segmentele low şi mass market şi chiar şi creşteri în zonele unde nu există proiecte noi, cum ar fi  centrul Bucureştiului“

„Cred că piaţa imobiliară, ca şi orice altă piaţă de altfel, trebuie analizată într-un context mai larg. Aş spune că după 2014, când preţurile au atins minimul istoric în piaţa imobiliară din România, a urmat o perioadă de creştere atât ca preţ, cât şi ca număr de tranzacţii, după care lucrurile s-au complicat“, a răspuns Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la scăderea numărului de tranzacţii de pe piaţa locală în primele luni ale anului curent. Din punctul lui de vedere, o interpretare a situaţiei trebuie făcută punând în context evoluţia pieţei rezidenţiale din ultimii ani: în 2020, anul pandemiei, aceasta a fost influenţată de situaţia atipică, dar nu imediat, ci în următoarele 6-12 luni; totuşi, 2021 a fost un an record din punctul de vedere al tranzacţiilor. „Cred că am avut creşteri de 30-40% comparativ cu 2020, an care oricum a fost peste 2019. A fost un an bun ca tranzacţii, după care în 2022 am avut război, am avut inflaţie, încă o avem şi am avut rate în creştere. Cu toate acestea, 2022 a închis peste 2021, lucru la care eu, personal, nu mă aşteptam. Mă aşteptam ca cel puţin în a doua parte a anului numărul tran­zacţiilor să fie în scădere.“

Pe de altă parte, efectele încep să se vadă acum: „Am început anul mai prost, am calculat cu 28% mai puţine tranzacţii comparativ cu februarie anul trecut în Bucureşti şi Ilfov, potrivit datelor de la ANCPI“. Situaţia nu este însă una dramatică, crede Georgian Marcu şi, în niciun caz nu asemănătoare cu perioada crizei financiare din 2008-2009: „Dezvoltatorii sunt mult mai bine capitalizaţi decât în perioada aceea, iar achiziţiile speculative sunt într-o proporţie mult mai mică, aş spune. Este normală această scădere de a numărului de tranzacţii, având în vedere fiind atât inflaţia care mănâncă din venitul disponibil. Oamenii sunt în aşteptare şi aşteaptă cumva ca aceste dobânzi, să se regleze şi cel mai probabil, conform declaraţiilor celor de la BNR, în a doua parte a anului ar trebui să vedem o inflaţie cu o singură cifră, respectiv dobânzi pe un trend de scădere, nu neapărat mai scăzute decât acum, dar trendul să fie acela de scădere.“

Georgian Marcu este de părere că segmentele de piaţă vor evolua diferit, iar cele mai afectate vor fi cele low şi mass market: „Pe aceste segmente este posibil să vedem corecţii de preţ; în centrul Bucureştiului, unde nu există proiecte noi, nu sunt proprietăţi, aici s-ar putea să existe apreciere de preţ“.

Un trend nou din piaţa rezidenţială menţionat de Georgian Marcu în emisiune ţine de construcţia blocurilor destinate special închirierii: „Sunt două discuţii destul de avansate pentru a face astfel de proiecte.  Va fi un trend printre dezvoltatori în următorii ani, chiar dacă aparent randamentele sunt mai mici decât până acum, marcând şi profitul de dezvoltator.“

Iar în ceea ce priveşte oprirea autorizărilor pentru construcţii noi în Capitală, din punctul de vedere al proprietarului Green Angels, cel mai mare pericol pentru piaţa imobiliară în prezent îl reprezintă tocmai stoparea dezvoltărilor rezidenţiale: „Dacă tu astăzi nu construieşti, în momentul în care cererea revine şi tu nu mai ai ofertă suficientă de pus în piaţă, atunci preţurile explodează. Nici ca proprietar nu-ţi doreşti preţuri foarte mari: tu îţi doreşti un oraş accesibil, un oraş în care lumea îşi permite să se mute“.