ZF Real Estate by Storia.ro. Cum să investeşti în imobile fără să fii proprietar?

♦ Românii au acordat deja împrumuturi de 70.000 de euro prin Stock.estate, prima platformă de crowdlending în imobiliare autorizată de ASF ♦ Tichetele de investiţie pornesc de la 10 euro, iar fondatorii platformei spun că randamentele pot să ajungă şi la 20%.

„Stock.estate este o platformă de investiţii imobiliare, mai exact un marketplace în care avem două componente: dezvoltatori imobiliari care caută mereu finanţare pentru a-şi dezvolta proiectele, iar cealaltă componentă este reprezentată de investitori, cei care doresc să îşi diversifice veniturile investind într-un produs alternativ“, a explicat Vicenţiu Vlad, CEO al companiei, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la felul în care funcţionează prima plat­formă de crowdlending în domeniul imobiliar de pe piaţa locală.

Platforma Stock.estate este adminis­trată de societatea Stockestate Crowdfunding şi a fost autorizată de ASF în luna august a anului trecut, având ca obiectiv acordarea de împrumuturi prin punerea în legătură a investitorilor interesaţi să acorde finanţare cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare.

Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot obţine finanţări de la o serie de investitori pe perioade de până la 60 de luni. 

Potrivit lui Vicenţiu Vlad, pentru ca dezvoltatorii să se înscrie în acest proiect, ei trbuie să dovedească o finanţare „sănătoasă“, respectiv aceasta să fie compusă din trei elemente - contribuţia şi banii cu care vine dezvoltatorul, finanţarea bancară, 20% fiind procentul reprezentat de finanţarea alternativă. „Este un best practice care este folosit după ce ai primit autorizaţia de construire şi te afli într-un stadiu mai avansat cu un proiect“, a mai spus Vicenţiu Vlad. Proiectele incluse pe această platformă trec printr-un proces de due dilligence, în care ei fac o verificare a aspectelor ce ţin de legalitate – spre exemplu, existenţa autorizaţiei de construire, apoi, acest proces include şi o  componenta comercială, adică un studiu de piaţă din care să reiasă dacă proiectul respectiv va avea succes (dacă este poziţionat bine, dacă are o diferenţiere în comparaţie cu alte dezvoltări aflate în zona respectivă şi dacă dezvoltatorul are deja o tracţiune validată prin alte contracte închise sau conversaţii cu alţi investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia componentă a procesului este cea economică, adică o analiză a firmei. 

În ceea ce îi priveşte pe investitorii înscrişi pe platformă, ei pot fi deopotrivă persoane fizice sau persoane juridice. „Procesul de onboarding este foarte rapid, durează undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului - dacă este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi împotriva spălării de bani şi, odată ce trece de aceste procese, investitorul analizează proiectele promovate în platformă şi poate să decidă în care să investească.“  Tichetul minim de investiţie este de zece euro. „Randamentele sunt foarte atrăgătoare dacă facem o comparaţie cu alte produse investiţionale. Dacă vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse între 10 şi 20%, undeva de trei ori mai mult decât randamentul unei investiţii într-un imobil. Dacă cumperi o garsonieră şi o închiriezi, probabil o să mergi pe un 5% anual.“

În prezent, Stock.estate are două proiecte active, dintre care unul oferă un randament de 15% anual şi celălalt de 16% raportat la euro. „Bineînţeles, este un produs diferit, prin urmare există şi nişte riscuri asociate la investiţia respectivă. Comparând cu investiţia într-o garsonierătu garsonieră o cumperi, eşti proprietar în CF, o să ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul rămâne acolo. şi proiectul pe care noi îl finanţăm există, dar vorbind despre un proiect aflat în dezvoltare – nu ştim ce poate interveni. Există totuşi există un risc minor, care este răsplătit cu un randament mai mare.“

Unul dintre proiectele în curs de finanţare alternativă se află în Poiana Braşov, se numeşte Gran Chalet şi este un complex de a 98 de apartamente de vacanţă care o să aibă scopul de a fi închiriate în regim hotelier. Proiectul este finalizat în proporţie de 65% complet şi vânzările au ajuns la peste 50%. „Am deschis campania la început de noiembrie, am strâns deja o primă tranşă de 50.000 euro pentru ei; în decembrie se desfăşoară o nouă tranşă.“ Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se numeşte Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei având un master plan ambiţios – antreprenorul vrea să construiască un cartier întreg, cu servicii integrate, în apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au strâns până acum 20.000 de euro.

Perioada minimă în care investitorii pot să îşi recupereze banii este de şase luni, mergând până la 60 de luni pentru acest împrumut. „În acest moment, pentru cele două campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni şi dobânzile sunt plătite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovată la un randament de 16%, după primele şase luni vor fi plătiţi 8% din randament, după 12 luni alţi 8% şi tot aşa, la final se rambursează principalul plus ultima tranşă de 8%.“

Stockestate Crowdfunding a fost înfiinţat de Vicenţiu Vlad şi de Alex Constantin, care este CTO şi se ocupă de aspectele tehnologice ce ţin de această platformă. „Ideea a venit din pasiunea noastră, în primul rând ca antreprenori, şi este o îmbinare între domeniul real estate, în care investim de mai mulţi ani şi componenta de banking. Avem ambii expertiză în banking şi tehnologie.“ Ideea a fost susţinută şi de o schimbare în reglementarea europeană: crowdfundingul există oarecum de 10 ani – ca trend în Europa, a început să se formeze după criza din 2008, în care a scăzut încrederea în bănci şi s-au căutat noi forme alternative de finanţare; treptat s-au născut platformele de crowdfunding, activitate nereglementată până în anul 2022. „Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat în legislaţiile naţionale, avem legea crowdfundingului în România şi, ca urmare a acestei legi, am primit această autorizaţie de crowdfunding.“