ZF Real Estate by Storia.ro. Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox: „Anticipăm o stagnare şi pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale“

♦ După un an record, în care pe piaţa spaţiilor de depozitare s-au livrat 850.000 de metri pătraţi, urmează o scădere, majoritatea proiectelor fiind livrate în 2022 ♦ Din suprafaţa totală de spaţii logistice, de circa 6,4 milioane de metri pătraţi, circa 10% sunt reprezentate de clădirile verzi ♦ Infrastructura este în continuare principala piedică în calea investiţiilor în fabrici noi sau huburi logistice.

„Din 2017 şi până în prezent, am asistat la dublarea stocului de spaţii de depozitare de clasă A. Este o piaţă în care constant s-au absorbit şi s-au livrat în jur de 700.000 de metri pă­traţi anual de spaţii de clădiri noi de depozitare, iar anul trecut a fost un record de livrări de astfel spaţii şi s-a ajuns la 850.000 de metri pătraţi. A­nul acesta probabil că vom asista la o oarecare scădere, având în vedere că marile proiecte care erau vehiculate în piaţă s-au cam semnat anul trecut“, a descris, în câteva linii, piaţa spaţiilor logistice şi industriale Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cush­man & Wakefield Echinox, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

El observă că piaţa spaţiilor logistice este în continuare activă şi a fost, de fapt, cea mai activă piaţă din ramurile real estate-ului românesc din ultimii trei ani. Acum însă, pare că lucrurile s-au schimbat şi pe acest segment: „Există o încetinire a tranzacţiilor, bazată pe aceleaşi argumente care apar şi în piaţa de rezidenţial: costurile crescute la energie, războiul de la graniţă, creş­terea dobânzilor bancare, dar proiec­tele continuă să meargă“.

Surcel adaugă, de asemenea, că există în continuare chiriaşi care consideră România ca fiind o piaţă atractivă şi vor să intre cu unităţi de producţie sau spaţii de depozitare noi în piaţă.

ÃŽn prezent, suprafaÅ£a totală de spaÅ£ii de depozitare de clasă A din România a ajuns la 6,4 milioane de metri pătraÅ£i, dintre care 2,4 milioane de metri pătraÅ£i se află doar în BucureÅŸti.  PotenÅ£ialul de dezvoltare există în continuare, dacă ne raportăm la pieÅ£e din regiune precum Cehia, de pildă, unde suprafaÅ£a spaÅ£iilor de depozitare a ajuns la 10 milioane de metri pătraÅ£i, iar în Polonia, la 28 de milioane de metri pătraÅ£i. ÃŽn ceea ce priveÅŸte evoluÅ£ia preÅ£ului pe metrul pătrat din România, dacă în 2017 acesta se situa la în jur de 3,7 – 3,8 euro/mp, azi a ajuns la 4,2 – 4,5 euro/mp în BucureÅŸti: „CreÅŸterea preÅ£ului este ÅŸi o consecinţă a creÅŸterii preÅ£urilor de construcÅ£ie, precum ÅŸi a faptului că a existat o cerere constantă de spaÅ£ii noi de depozitare. Ne aÅŸteptăm cumva la o creÅŸtere mai lentă în următorii ani“.

Unul dintre trendurile care se remarcă şi pe această piaţă ţine de construcţia clădirilor verzi, sustenabile: „E o cerinţă din ce în ce mai prezentă în rândul chiriaşilor care vin din exteriorul ţării, în cazul multinaţionalelor, să bifeze aceste standarde de calitate, sustenabilitate, iar toate dezvoltările pe care le vedem făcându-se în prezent iau în calcul panourile solare, pereţii cu o izolaţie din ce în ce mai bună, ca să existe un consum de energie mai scăzut, zonele de spaţii verzi cât mai mari. În prezent, procentul clădirilor verzi din suprafaţa totală a spaţiilor logistice şi industriale este de aproximativ 10%, dar toţi marii proprietari au un business plan care include eficientizarea clădirilor din portofoliu“.

Ce urmează pentru această piaţă în perioada următoare? „Cu siguranţă o să avem ÅŸi intrări noi pe piaţă. Noi suntem în discuÅ£ii destul de avansate pentru unităţi mari de depozitare în România, de unde să se acopere zona de sud-est a Europei ÅŸi chiar ÅŸi nordul Africii.  Unităţile de producÅ£ie au apărut mai rar în ultima perioadă, ele au Å£intit cumva vestul ţării, dar în cazul acestora procesele de analiză sunt, de multe ori, mai de durată. Se face o analiză amănunÅ£ită a oraÅŸelor, a forÅ£ei de muncă disponibile ÅŸi nu, nu vedem atât de multe intrări aici precum în zona de de logistică. (...) Cred că ar fi nevoie de o susÅ£inere mai bună din partea autorităţilor. Multe companii aleg să meargă în Ungaria sau Polonia tocmai pentru că autorităţile de acolo sunt mult mai deschise să ofere ajutoare de stat, infrastructura e mai bine pusă la punct, deÅŸi forÅ£a de muncă e mai scumpă în ţările respective“. Zonele noi care se conturează din perspectiva spaÅ£iilor logistice sunt regiunea Moldovei – există dezvoltatori care au cumpărat terenuri la IaÅŸ ÅŸi Bacău ÅŸi sunt în procesul de autorizare, cât ÅŸi zona de sud a ţării – Craiova, Slatina, PiteÅŸti.

Iar când vine vorba de provocările ce caracterizează această piaţă, ele sunt binecunoscute deja: „Lipsa infrastructurii aduce o frână în dezvoltarea de spaţii logistice. Moldova s-a conturat mai târziu ca o zonă de interes a spaţiilor de depozitare, tocmai pentru că exista această lipsă a infrastructurii în zonă. Acum, în contextul semnării contractelor de execuţie a autostrăzii Moldovei, lucrurile au început să prindă să prindă contur şi aici.“