ZF Real Estate by Storia.ro. Stagnarea nu se vede pe nişa locuinţelor de lux. Nicoleta Manea, ANG Luxury Properties: „Pentru casele din zona Pipera – Iancu Nicolae, cred că există cel puţin zece clienţi şi doar două-trei locuinţe scoase la vânzare“

♦ În contextul în care piaţa rezidenţială din România trece printr-o perioadă de încetinire a tranzacţiilor, nişa imobiliarelor de lux este una care se confruntă cu o problemă atipică: lipsa ofertei pentru clienţii dispuşi să scoată din buzunar peste 1 milion de euro pentru o locuinţă.

„Dacă vorbim de casele de lux din zona Pipera – Iancu Nicolae, cred că există cel puţin zece clienţi care aş­teaptă o supercasă; în prezent cred că există două-trei la vânzare, care costă 2 mi­lioane de euro şi care îndeplinesc toate sau mare parte din caracteristicile pe care le doresc clienţii noştri. Proporţia este de 80% - 20% în general, când vine vorba de cererea şi oferta din piaţa de lux“, a spus în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro Nicoleta Manea, care deţine, împreună cu soţul ei, compania de consultanţă în imobiliare ANG Luxury Properties.

Principala provocare a nişei imo­biliarelor de lux, pe care au decis ei să se concentreze?

„Există vreo cinci astfel de imobile, şi sunt pe piaţă sau sunt cum­părate deja, iar în momentul de faţă nu avem la vânzare un aparta­ment cu o piscină, de pildă; doar un loc care poate aco­moda şi o piscină. Dacă s-ar elibera în Primăverii un penthouse la care mă gân­desc acum, am avea cel puţin cinci clienţi interesaţi care ar face licitaţie în sus pentru acesta.“

În ceea ce priveşte preţurile, Nico­leta Manea spune că în zona Floreas­ca, una dintre cele mai frumoase zone ale Capi­talei, preţurile pornesc de la 5.000 de euro/metru pătrat construit şi cresc în funcţie de etaj şi de vedere. În zonele Dorobanţi, Primăverii preţuri­le se pla­sează în jurul a 6.000 – 7.000 de euro/me­trul pătrat. „Cel mai scump imobil pe care îl avem în momentul de faţă costă nouă milioane de euro şi este un apar­tament cu terasă pe Kiseleff - acolo deja preţurile sunt de peste 10.000 de euro/me­tru pătrat.“ Zone de interes pentru pro­prietăţile de lux sunt însă şi Herăstrău, OMV Pipera, Fabrica de Glucoză: „Am mare încredere că acolo va fi un pol foarte bun de investiţii – acum pre­ţurile de acolo sunt în jur de 3.000 de euro/metru pătrat construit“.

În general, ANG Luxury Properties tranzacţionează între una şi trei proprietăţi pe lună, cu preţuri care pornesc de la 1 milion de euro în sus. „Principala provocare este că nu sunt avem suficiente proprietăţi; de-a lungul timpului am devenit buni prieteni cu clienţii – avem întâlniri cu ei tocmai pentru că nu a părut încă proprietatea potrivită pentru ei.“

De ce nu există mai multe astfel de proprietăţi? „Unul dintre motivele principale ţine de viziunea dezvoltatorilor care, din punctul meu de vedere, s-a conturat în această direcţie tot acum trei ani, când am început noi să vindem genul ăsta de proprietăţi.“

În echipa ANG Luxury Properties lucrează cincizeci de consultanţi, iar de trei ani compania s-a nişat pe vânzarea proprietăţilor „cu adevărat de lux“, după cum spune Manea. Anul acesta, împlinesc însă 12 ani de activitate în real estate: „La momentul începerii afacerii eram foarte tineri, aveam douăzeci de ani şi realmente ne doream să facem un business al nostru. Până în acel moment încercasem deja trei business-uri care n-au funcţionat, într-un cu totul alt domeniu, fără legătură cu imobiliarele. Direcţia mea era înspre magistratură, studiam Dreptul, dar ni s-a oferit această oportunitate“.

Decizia de a intra pe segmentul imobiliarelor de lux a venit astfel în urmă cu circa trei ani, când, spune Nicoleta Manea, şi-au propus să ofere clienţilor servicii de cea mai bună calitate. „Cu timpul, şi dezvoltatorii şi-au dat seama că este nevoie de această nişă pentru că există o dependenţă a milionarilor atât aici în România, cât şi în alte ţări, de a face achiziţii imobiliare - au un apetit puternic pentru astfel de locuinţe. Caracteristicile în general sunt aceleaşi - ne raportăm la o locaţie foarte bună, o locaţie matură în care să mai existe şi alte locuinţe în jur, alte imobile care să arate bine, iar facilităţile sunt extrem de importante, e nevoie eventual să existe cât mai puţin trafic, proiectele să fie cât mai mici, tip butic poate, vecinii, pe cât posibil, să se cunoască între ei, de asemenea, este necesar să existe finisaje frumoase, de foarte bună calitate, apartamente mari spaţioase, cu înălţimi – iar dezvoltatorii au început să se educe în acest sens“, descrie ea caracteristicile unei astfel de locuinţe.

Iar dacă ne referim la suprafeţe, Nicoleta Manea oferă exemplul unui apartament de patru camere, pentru care, crede ea, suprafeţele ar trebui să pornească de la circa 200 de metri pătraţi utili; în ceea ce priveşte un penthouse, suprafaţa acestuia ar trebui să pornească de la circa 500 de metri pătraţi şi să includă şi o terasă generoasă, care să permită includerea tuturor facilităţilor pe care cineva le-ar putea avea la o casă – cum ar fi o piscină sau o zonă de lounge, de relaxare, de grătar.

ANG Luxury Properties are un segment de business adresat şi clienţilor care cumpără proprietăţi în Dubai, cât şi locuinţe de vacanţă, iar când vine vorba de preferinţele de investiţii ale clienţilor, acestea sunt împărţite în ambele direcţii: „Până în acest moment, preţul locuinţelor vândute de noi în Dubai a crescut cu 17%, este o creştere considerabilă pentru cei care cumpără proprietăţi în Dubai dar, în acelaşi timp, nu este o piaţă 100% stabilă - sunt cumpărători cărora nu le place ideea de a nu-şi putea controla proprietatea; de aceea există clienţi care preferă să aibă mai degrabă un apartament pentru investiţie la noi în ţară; problema cu Mamaia, de pildă, este faptul că te gândeşti ce se întâmplă în lunile care nu sunt de vară acolo - acesta este şi motivul pentru care e necesar să existe acolo un proiect care să aibă un alt tip de facilităţi, care să îţi permită să trăieşti acolo şi în restul anului - Mamaia sau zona de Năvodari nu ar trebui să fie doar despre trei cluburi şi patru restaurante“. Iar când vine vorba de comparaţia cu Bucureştiul în materie de investiţii, Nicoleta Manea spune: „Dacă ne raportăm la randament, într-adevăr altul mai bun decât cel din Dubai nu există, dar dacă ne raportăm la Europa, noi suntem în top trei: noi avem minimum 6%, în Germania este cuprins între 2 şi 3%; piaţa noastră este încă una extrem de bună, iar în 5-10-15 ani, lucrul acesta se va vedea. Dacă ne uităm la cei care au achiziţionat acum trei ani un apartament în zona Floreasca, ei au câştigat mai mult de 30%“.