Stear a venit prima oara in Romania in urma cu 12 ani, in cadrul fondului regional American Property, care viza investitii in Romania, dar si in Ucraina sau Rusia. "Al doilea birou al fondului a fost deschis in Bucuresti, dar nu am reusit sa incheiem nicio investitie pe atunci, in conditiile in care cei de la American Property Fund nu intelegeau riscurile locale. Un an mai tarziu am iesit din firma si, dupa ce am inceput sa invat piata si a inceput sa-mi placa, am decis sa raman", povesteste Stear din biroul sau aflat in Piata Victoriei, decorat cu insemne Ferrari, una dintre pasiunile sale.
Si a ramas pentru a deveni unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de pe piata locala si unul dintre putinii investitori care au crezut in faptul ca Pipera poate deveni una dintre principalele zone de birouri ale Capitalei, cum s-a dovedit in ultimii zece ani.
"Am inceput in 1997 prin renovarea unei cladiri mici de birouri din apropierea hotelului Caro, pe care am inchiriat-o catre firme precum Unilever sau GlaxoSmithKline. Apoi, am transformat o serie de vile vechi in spatii de birouri, pentru ca in 2008 sa ma asociez pentru dezvoltarea IRIDE cu Robert Luke, manager GED in prezent, o firma italiana si BERD, care era investitor direct, principalul actionar si unul dintre cei mai importanti chiriasi, experienta extrem de 'intensa'", zambeste Stear, al carui telefon, decorat la randul sau cu un calut cabrat (semnul Ferrari), ii suna des, tinand cont ca in prezent este implicat in dezvoltarea unui portofoliu de peste un miliard de euro, care necesita relatii stranse cu banci, arhitecti, avocati si sute de retaileri.
"Proiectul a mers inainte, desi in acea perioada era o zona in special industriala, motiv pentru care ne era dificil sa convingem companiile sa inchirieze spatii aici. In 2004 am facut exit-ul catre Immoeast, care a intrat atunci pe piata si alaturi de care am stabilit un parteneriat puternic. De altfel, tranzactia a implicat si o suprafata importanta de teren, astfel ca am ramas pentru un an in pozitia de consultant al Immoeast pentru a termina dezvoltarea", declara Stear.
Dupa ce a lucrat inca un an la dezvoltarea IRIDE, care este in prezent cel mai mare parc de afaceri de pe piata locala, cu o suprafata de peste 130.000 de metri patrati, in 2005 l-a cunoscut pe Teodor Pop, alaturi de care avea sa infiinteze RED Management Capital.
"Teo avea si el investitii imobiliare si am ajuns la concluzia sa lucram impreuna si eram abordati destul de des pentru a forma o echipa de management si o noua companie de dezvoltare. Am incheiat parteneriate cu Warburg Pincus si GED, am ramas actionari minoritari si din ianuarie 2006 ne-am apucat de treaba", isi aminteste Stear.
La mai putin de trei ani de la acel moment, RED a finalizat un centru comercial la Arad - Armonia Center -, primul din oras, si are in diferite faze de constructie centre comerciale la Constanta, Baia Mare sau Satu Mare, primul ansamblu rezidential al firmei din Iasi, precum si centre comerciale de mici dimensiuni, in orase precum Husi sau Marghita.
Per total, RED a investit pana in prezent aproximativ 350 de milioane de euro pe piata locala intr-un portofoliu de 22 de proprietati, a caror dezvoltare implica investitii de peste un miliard de euro.
RED evita sa investeasca in CapitalaDesi este unul dintre cei mai activi dezvoltatori de centre comerciale in afara Bucurestiului, compania nu a inceput un proiect de acest gen in Capitala, singura investitie din Bucuresti fiind realizata alaturi de compania spaniola Grupo Lar, in dezvoltarea ansamblului Natura Residence.
"Oricat as calcula, din cauza preturilor terenurilor din Bucuresti, nu-mi ies cifrele cand ma gandesc la un centru comercial in Bucuresti. Nu avem ca strategie sa
dezvoltam cladiri inalte, astfel ca este si mai greu. Totusi, in conditiile in care ritmul pietei a mai incetinit in acest an, ar putea aparea oportunitati", apreciaza Stear.
Preturile terenurilor din momentul de fata fac din proiectele din Bucuresti investitii mai putin profitabile comparativ cu alte orase din provincie, iar numarul mare de investitori care si-au anuntat intentia de a construi in Bucuresti transforma proiectele de centre comerciale intr-o afacere si mai riscanta.
Primul proiect finalizat de RED, la Arad, la fel ca si proiectele pe care compania le are in dezvoltare la Constanta si Baia Mare, urmeaza sa treaca in proprietatea austriecilor de la Immoeast dupa finalizarea constructiilor.
"Parteneriatul nostru cu Immoeast este o combinatie intre joint-venture si forward-purchase, ei fiind, in general, responsabili de obtinerea finantarii pentru proiectele comune. Valoarea totala a proiectelor de la Arad, Baia Mare si cele doua faze ale proiectului de la Constanta este estimata la 420 de milioane de euro", spune Stear.
In prezent, RED se afla in faza de vanzare a participatiei de 25% pe care o mai detine in cadrul proiectului de la Arad, precum si in negocieri cu trei companii pentru vanzarea proiectului Armonia Center Braila, a carui finalizare este programata pentru sfarsitul acestui an.
"In conditiile in care o serie de jucatori prezenti in piata si-au incetinit activitatea de achizitii, astfel ca numarul cumparatorilor este mai mic, discutam si cu companii care nu sunt inca prezente in Romania", a declarat managerul RED Management Capital.
Carrefour, ancora proiectelor RED
Pe langa Immoeast, un alt partener devenit traditional al RED este lantul de hipermarketuri Carrefour, prezent in Armonia Arad, dar si unul dintre viitorii
chiriasi ai proiectelor din Braila, Constanta, Satu Mare, Baia Mare si Giurgiu, cel mai recent proiect anuntat de catre companie.
"Colaborarea cu cei de la Carrefour a inceput in 2006, cand le-am fost prezentati pentru proiectul de la Arad, dupa care planurile de extindere au coincis. Pentru Giurgiu nu am semnat contractul final, dar avem semnat un precontract pentru un Carrefour de dimensiuni medii", spune Stear, care declara ca proiectul inaugurat in Arad are rezultate "rezonabile, cu toate ca este primul Carrefour din vestul tarii, entuziasmul nu este foarte mare, tinand cont ca locuitorii din zona sunt obisnuiti sa mearga la cumparaturi peste granita".
Pe de alta parte, orasul Iasi reprezinta un punct important pe harta investitiilor RED, compania incepand aici lucrarile la un ansamblu rezidential si avand mai multe proiecte in faza de realizare a designului.
RED are in prezent in Romania o echipa de 42 de oameni si intentioneaza sa se extinda prin formarea unei divizii de property management, pentru care intentioneaza sa atraga un expat. Cu toate acestea, o parte din servicii sunt externalizate, pe partea de design RED lucrand cu firme precum YRM, care a realizat proiectul pentru centrul comercial Radius din Baia Mare, in timp ce serviciile legale sunt realizate de catre casa de avocatura Popovici Nitu & Asociatii si Anca Dragoman.
Pe piata centrelor comerciale dezvoltatorii duc o lupta acerba, atat in Bucuresti, cat si in provincie, firme precum Plaza Centers, BelRom, Mivan, Iulius Group, Africa Israel, GTC sau TriGranit anuntand proiecte pentru mai multe centre comerciale, care vor creste substantial stocul actual.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
