♦ Recent, dezvoltatorul braşovean a amânat plata obligaţiunilor de 2,1 mil. euro.
Aşteptările privind o iminentă criză imobiliară au fost alimentate de majorarea rapidă a ratelor dobânzilor de către băncile centrale, iar unii dezvoltatori au început să îşi ascundă deciziile neinspirate în spatele acestor predicţii.
Acesta pare să fie şi cazul dezvoltatorului imobiliar braşovean Qualis Properties, cu obligaţiuni de 2,1 mil. euro listate la Bursa de Valori Bucureşti şi căruia, ajuns în impas financiar, i s-a cerut insolvenţa după ce concordatul preventiv i-a fost respins.
„Riscul de lichiditate este diminuat, însă cu toate acestea vânzările de apartamente se fac în baza unui precontract de vânzare-cumpărare, iar o evoluţie nefavorabilă a pieţei imobiliare ar putea bloca unele tranzacţii de vânzare ale Qualis Properties şi ar genera un blocaj din punctul de vedere al lichidităţii“, anunţa Qualis Properties în raportul financiar semestrial aferent lui 2023.
Recent, Qualis a anunţat că amână plata ultimului cupon (12) şi a principalului finanţării prin bonduri pe fondul problemelor financiare şi asta cu puţin timp înainte ca instrumentele să ajungă la maturitate şi să fie delistate de la bursă, anterior fiind suspendate de la tranzacţionare. Compania a motivat acest lucru cu degradarea situaţiei economice, spunând că a încercat să conserve resursele tehnice şi umane de care dispune şi să ia o serie de măsuri.
„În condiţiile în care piaţa imobiliară din România se confruntă cu o criză majoră pe fondul creşterii preţurilor la materialele de construcţii şi al majorării TVA la locuinţe, companiile care realizează lucrări în domeniu se confruntă cu probleme importante în menţinerea echilibrului financiar şi fac tot mai greu faţă serviciului datoriei“, se arată într-un raport. În S1/2023, compania a avut cheltuieli totale de 24,7 mil. lei la un nivel similar al veniturilor totale, de 24,7 mil. lei, iar cifra de afaceri a fost de 3,6 mil. lei, de peste şase ori mai mică decât în S1/2022. În S1/2023, Qualis nu a vândut niciun apartament, realizând afaceri din închirierea şi administrarea halelor industriale, iar rezultatul net a fost pierdere de 6.300 de lei. Pierderea reportată este de 17,1 mil. lei.
„Este important de arătat că această pierdere este o situaţie temporară şi că societatea este deja angajată în luarea măsurilor necesare pentru a o corecta. Cauzele acestei pierderi provin de la mai mulţi factori precum: întârzieri birocratice de finalizare a unor proiecte, creşteri fără precedent ale materialelor utilizate pentru construirea proiectelor în curs“, se arată în raportul financiar semestrial.
Dacă e să ne luăm ochii de la vânzări şi profit, dezvoltatorul braşovean a început însă recent proiecte şi are altele în curs de proiectare, însă cu datorii care se ridică la 155 mil. lei şi capitaluri proprii de numai 21,6 mil. lei. Cu alte cuvinte, face proiecte cu 1 leu capital propriu şi peste 7 lei datorie. În total bilanţ, capitalurile proprii reprezintă aproximativ 12%-13%, conform calculelor realizate de ZF.
La 30 iunie 2023, dezvoltatorul avea în derulare proiectele rezidenţiale Qualis 1, Qualis 2 şi Civiq şi extinderea proiectului Modulis format din hale industriale. Primul Proiect rezidenţial, Qualis 1, situat în cartierul Tractorul, a fost demarat în 2017 şi cuprinde 170 de unităţi locative date în folosinţă în 2018-2020. În 2020, compania a decis să extindă proiectul cu alte 276 de apartamente şi 1.000 mp de spaţii comerciale, faza a doua fiind construită în proporţie de 40%. „Proiectul va fi finalizat integral până în trimestrul 4 din 2024“, scria Qualis în raportul financiar.
Proiectul Qualis 2, tot în cartier Tractorul, însumează 298 de unităţi locative în cinci clădiri şi 1.500 mp de spaţii comerciale. Potrivit companiei, proiectul este într-un stadiu avansat, atât de vânzare, cât şi de construcţie, „toate cele 5 blocuri fiind vândute integral“. Primul bloc a fost livrat la final de 2020, al doilea în iulie 2021, al treilea în ianuarie 2022, al patrulea în iunie 2022, iar „blocul 5 până la finalul anului 2023“. Totuşi, pe reţelele de socializare au existat unele comentarii ale proprietarilor care spun că li s-a transmis că primăria ar fi blocat construcţia la blocul 5.
Un al treilea proiect, demarat în 2021 şi care doi ani mai târziu se afla în etapa de proiectare, este Civiq, situat în zona centrală a Braşovului. Acesta ar urma să însumeze 700 de apartamente, 1.000 de parcări, 4.000 de birouri şi 8.000 mp de spaţii comerciale. „Data estimativă pentru începerea lucrărilor este anul 2024. Termenul estimativ pentru predarea integrală este trimestrul 4 din 2026.“
Tot la 30 iunie, compania raporta 80,9 mil. lei valoarea producţiei în curs – Qualis 1 extins şi Civiq (inclusiv teren) – respectiv 18,7 mil. lei valoarea produselor finite – Qualis 2. Pe lângă produsele în curs de execuţie şi produsele finite, dezvoltatorul mai avea în construcţie la jumătatea anului trecut faza a doua a proiectului Modulis, de 33 de hale industriale. Acest proiect are ca termen de finalizare trimestrul III din 2025.
Ca urmare a situaţiei financiare dificile, compania a cerut deschiderea procedurii de concordat preventiv, măsură de susţinere a companiilor aflate în dificultate financiară desfăşurată pe cale amiabilă între debitor şi creditor. Aceasta a fost respinsă de Tribunalul Braşov. A fost depusă totodată o cerere de intrare în insolvenţă din partea unui debitor – Stalker Media SRL – care are termen de judecată 1 februarie 2024.
„În raport de situaţia financiară curentă dificilă a societăţii vă comunicăm faptul că nu vom putea efectua plata cuponului şi restituirea principalului până la data 21.01.2024, aşa cum a fost iniţial stabilit. Rămânem dedicaţi principiilor care ne-au consolidat o poziţie de top în rândul dezvoltatorilor imobiliari şi ne exprimăm intenţia fermă de a achita voluntar şi cât mai rapid atât principalul cât şi ultimul cupon. În acest sens vom face în continuare eforturi pentru a lichidiza o parte din activele noncore şi de a restructura activitatea în vederea consolidării situaţiei economice“, scrie Qualis în raportul de la BVB.
Măsurile luate de companie au vizat lichidizarea activelor fără mişcare, finalizarea lucrărilor la obiectivele demarate anterior, pregătirea unor noi proiecte, rescadentarea datoriilor companiei prin adaptarea acestora la încasările din activitatea operaţională, renegocierea clauzelor contractuale cu clienţi, furnizori sau instituţii de credit, etc.
„Din păcate însă, măsurile de restructurare aplicate, deşi cu efecte vizibile, nu au reuşit să compenseze criza comercială evidentă de pe piaţa de profil. Încercările de adaptare la piaţă şi demararea unor noi dezvoltări imobiliare necesită timp, timp pe care compania nu îl poate finanţa“, explică societatea.
La aceste aspecte comerciale se adaugă, potrivit Qualis, şi „un complex de împrejurări defavorabile“, împrejurări care contribuie în mod direct şi decisiv la deteriorarea în continuare a situaţiei financiare a companiei şi apariţia de noi riscuri care pot genera blocaje în activitatea desfăşurată. În contextul respingerii deschiderii procedurii de concordat preventiv, Qualis a luat alte decizii.
„În acest context, ne-am concentrat atenţia pe eşalonarea datoriilor către furnizori pentru a lichida progresiv debitele acumlate şi pentru a evita necesitatea derulării vreunor proceduri de executare silită sau insolvenţă care ar vătăma iremediabil atât interesele QUALIS PROPERTIES Să, împiedicând redresarea financiară cât şi interesele clienţilor şi ale investitorilor“, scrie Qualis.
În aprilie 2021, Qualis a listat pe Sistemul Multilateral de Tranzacţionare al BVB o emisiune de obligaţiuni de 2,1 milioane de euro sub simbolul QUAL24E. Maturitatea a fost de trei ani, la 21 ianuarie 204, iar dobânda – plătită trimestrial – a fost de 9% pe an.
