O serie de tranzacţii imobiliare având ca obiect terenuri şi construcţii se află în imposibilitatea de a fi încheiate. Aceasta, pe fondul unor modificări legislative introduse pe jumătate: de la 1 ianuarie 2021, pentru încheierea anumitor tranzacţii este nevoie de un certificat privind calitatea solului, pe care autoritatea competentă nu îl poate emite, însă, întrucât nu există încă norme pentru aplicarea legii ce introduce obligaţia respectivă (Legea nr. 246/2020 privind utilizarea, conservarea şi protecţia solului).
Sunt afectate tranzacţiile cu orice teren, deţinute sau utilizate în baza unui titlu, indiferent de categoria lor de folosinţă (agricole, forestiere, dar şi terenurile din intravilan pe care sunt amplasate construcţii). La schimbarea deţinătorului unor astfel de imobile, este obligatorie obţinerea certificatului privind calitatea solului, dacă terenul a fost afectat de activităţi agricole, silvice sau zootehnice, de activităţi industriale, economice, sau militare cu impact semnificativ asupra solului.
Iar, în acest caz, „schimbarea deţinătorului terenului” acoperă o plajă largă de situaţii, precum: transferul de întreprindere, dizolvarea unei persoane juridice, după caz, la fuziune, divizare, reorganizare, vânzări forţate, executare silită, schimbarea arendaşului dintr-un contract de arendare sau a locatarului dintr-un contract de locaţiune având ca obiect terenul respectiv, încetarea/ cesiunea unui contract de superficie/ uz/ uzufruct, sublocaţiunea unui teren, renunţarea la dreptul de proprietate asupra terenului, sau chiar moştenirea.
Înstrăinarea terenului prin vânzare, schimb, donaţie, aducerea lui ca aport la capitalul social al unei societăţi sau în cazul dării în plată a terenului în vederea stingerii unei datorii – toate acestea sunt situaţii în care certificatul privind calitatea solului va fi obligatoriu. Mai mult, certificatul respectiv trebuie obţinut şi la finalizarea oricăror lucrări în care stratul de sol a fost afectat.
Până în momentul de faţă, procedura privind obţinerea certificatului nu a fost adoptată, iar situaţia poate continua până la 1 ianuarie 2022, datorită termenului lung, de 12 luni de la intrarea în vigoare a Legii 246/2020, prevăzut pentru adoptarea normelor de aplicare a acesteia.
Suplimentar faţă de lipsa normelor de aplicare, legea însăşi conţine o serie de lacune, care ar face dificilă aplicarea ei. Printre acestea, faptul că nu este prevăzută o sancţiune expresă în cazul nerespectării obligaţiilor legale impuse de noua lege conduce la interpretarea rezonabilă că tranzacţiile imobiliare care o încalcă sunt lovite de nulitate absolută. Totodată, nu este prevăzut un termen pentru emiterea certificatului de calitate a solului, iar formulările generale precum „impact semnificativ asupra solului” sau neclarităţile generate de inconsistenţe terminologice ridică semne de întrebare, acestea fiind doar câteva dintre lacunele noii legi.
În acest context, apreciem că se impun de urgenţă: clarificarea aspectelor neclare din Legea 246/2020, prin modificarea şi completarea acesteia, adoptarea normelor de aplicare a legii, respectiv consultarea mediului de afaceri şi a celorlalţi factori relevanţi în acest domeniu.
Autori: Dr. Simona Chirică, partener şi Alexandra Huza, attorney at law, avocaţi specializaţi în real estate and construction în cadrul Schoenherr şi Asociaţii SCA
