Creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca a ajuns sa concureze de la egal la egal creditul imobiliar-ipotecar, atat in ceea ce priveste sumele care pot fi obtinute, termenele de rambursare si chiar dobanzile.
Bancherii spun ca destul de multi clienti opteaza pentru un credit de nevoi personale de mare valoare in detrimentul unuia ipotecar clasic atunci cand vine vorba de investitii imobiliare.
"Aceste credite sunt in general utilizate pentru achizitia altor bunuri imobiliare - terenuri, case, apartamente- si mai putin pentru cheltuieli curente sau achizitii auto", spune Catalin Ionescu, director adjunct al Diviziei de Retail in Volksbank.
Evolutia creditului imobiliar pare sa confirme acest lucru: soldul acestor finantari a crescut mult mai incet decat cel al creditului de consum si a ramas mult in urma. Aceasta in timp ce, din punctul de vedere al scadentelor, datele bancii centrale indica o preferinta clara a populatiei pentru creditul pe termen lung. Odata cu prelungirea scadentelor inclusiv la creditele de nevoi personale fara garantii spre 10 ani, clasificarea BNR (care include in categoria de termen lung perioadele mai mari de 5 ani) isi pierde insa din pertinenta.
Lansat din nevoia de a oferi finantari mai mari sub normele tot mai stricte ale BNR privind gradul de imprumutare al clientilor, creditul pentru nevoi personale garantat cu ipoteca (numit si home-equity) a ajuns la plafoane maxime de pana la 100.000 de euro, in timp ce perioadele de rambursare merg pana la 25 de ani. Adica aproape cat la un credit imobiliar, avand in vedere ca numai cinci banci din piata ofera scadente de 30 de ani la aceste produse. In ceea ce priveste suma, bancile au renuntat in general la plafonari, mai ales pentru creditele ipotecare, decizia fiind luata in functie de capacitatea de imprumutare a clientului. Utilizarea unui credit home-equity fata de unul ipotecar/imobiliar clasic are atat avantaje, cat si dezavantaje.
In primul rand, fiind un credit de nevoi personale, clientul nu trebuie sa contribuie cu aportul propriu de cel putin 25% din valoarea investitiei, obligatoriu in cazul imprumuturilor imobiliare. In schimb, el trebuie sa aduca in garantie un imobil, propietate personala sau chiar a unei terte persoane.
Pentru un credit imobiliar, banca accepta in garantie imobilul care urmeaza sa fie achizitionat. Acesta poate fi insa vazut atat ca un avantaj, cat si ca un dezavantaj, in functie de situatia clientului. Creditul home-equity permite astfel mai multa libertate in alegerea imobilului, clientul platind practic cu "banii jos".
Cheltuielile legate de constituirea ipotecii sunt asemanatoare, procedurile fiind in mare parte similare pentru ambele tipuri de imprumuturi. Pe de alta parte, in cazul in care clientul va dori ulterior sa ipotecheze propriul imobil, pentru a-l elibera de sarcini pe cel cu care s-a garantat initial, va trebui sa suporte din nou aceste cheltuieli. In plus, in cazul creditelor imobiliare, banca verifica la randul ei actele privind imobilul care urmeaza sa fie achizitionat, intrucat il va lua in ipoteca.
In cazul in care clientul isi finanteaza achizitia prin credite home-equity, isi asuma un risc mai mare privind investitia imobiliara (in ceea ce priveste drepturile de proprietate, litigii in care ar putea fi implicat imobilul), mai ales daca nu are experienta in acest domeniu.
Desi normele BNR prevad obligativitatea unui aport al clientului sau al unei garantii reale, in cazul creditelor de consum este acceptata drept garantie reala si o asigurare pentru riscul de neplata. Aceasta majoreaza insa costul total al contractarii creditului, insa aduce avantajul ca efortul poate fi esalonat pe o perioada mai mare de timp.
In alta ordine de idei, creditele home-equity au dezavantajul ca, tot potrivit normelor BNR, rata nu poate reprezenta mai mult de 30% din venitul lunar net, fata de 35%, cat ar fi posibil in cazul unui imprumut ipotecar. Aceasta face ca suma pe care clientul o obtine sa fie usor mai mica.
In alta ordine de idei, desi la nivel de piata conditiile de acordare pentru cele doua tipuri de credite sunt similare, bancile fac de obicei diferentieri in oferta proprie. In alte cuvinte, fiecare banca ofera scadente un pic mai mici la creditele home-equity fata de cele ipotecare, termenele variind insa de la un jucator la altul. Astfel, cu acelasi venit, un client poate obtine un imprumut cu cateva mii de euro mai mic printr-un produs de tip home-equity, fata de unul ipotecar.
Creditul imobiliar se misca mai incet decat se estimase
Creditul ipotecar/imobiliar a crescut anul acesta cu numai 17%, in timp ce creditul de consum a inregistrat in primele sase luni o expansiune cu 50%. Asta chiar in conditiile in care la inceputul anului bancherii spuneau ca 2006 va fi anul creditului imobiliar. Pe atunci, creditul de consum parea ajuns la maturitate, de unde nu mai ramane mult loc de crestere.
Dupa primul semestru, bancherii spun ca finantarile imobiliare nu au crescut asa cum se asteptau.
Dorin Cojocaru, directorul directiei credite de retail in BCR, a confirmat o revigorare a cererii pentru credite pentru investitii imobiliare, dar nu conform anticiparilor de la inceputul anului.
Oricum, lunile de vara, care in mod traditional erau perioade mai slabe pentru afaceri, nu au mai avut acelasi efect si anul acesta.
Potrivit datelor Biroului de Credit, in iunie si iulie au fost adresate aproximativ 500.000 de interogari privind posibili clienti, in crestere fata de lunile anterioare.
La evaluarea unui client, bancile cer informatii Biroului de Credit, astfel ca aceste statistici redau cu destula fidelitate evolutia activitatii de creditare.
Soldul creditului imobiliar/ipotecar a ajuns la jumatatea anului la 6,1 miliarde de lei (1,7 miliarde de euro), in timp ce creditul de consum totaliza 23,48 miliarde de lei (6,6 miliarde de euro).
In acelasi timp, creditul pe termen lung acordat populatiei a ajuns la 16,4 miliarde de lei (4,6 miliarde de euro), dupa ce a crescut sensibil incepand din primavara trecuta. Nu mai departe de sfarsitul lui 2004, creditul ipotecar concentra, cu un sold de 3,3 miliarde de lei, aproximativ 90% din creditul pe termen lung acordat populatiei. Acum, mai reprezinta doar 37%.
Leul preia conducerea si la scadentele lungi
Creditul in lei a ajuns sa fie preferat, chiar si pentru scadentele lungi, dupa ce dobanzile au coborat, din toamna trecuta, la niveluri apropiate de cele practicate la valute.
In prezent, cele mai bune dobanzi la creditele pe termen lung in lei coboara spre 8% pe an, in timp ce la euro cele mai bune oferte sunt la 6%-7% pe an.
Potrivit datelor BNR, dobanda medie la creditele noi cu scadente mai mari de 5 ani era in iunie de 12,2% pe an, fata de aproape 17%, cat era in urma cu un an. La euro dobanzile au coborat de asemenea, insa ceva mai incet: de la 9,4% la jumatatea anului trecut, la 8,6% in iunie anul acesta.
In aceste conditii, creditul in lei a ajuns sa detina ponderea majoritara in cadrul creditului neguvernamental. In ce priveste finantarile imobiliar-ipotecare, valuta este de departe preferata, reprezentand aproape 85% din total.
Pe de alta parte, in structura creditului pe termen lung, leul a ajuns de asemenea sa reprezinte mai bine de 50%. Aceasta dupa ce soldul imprumuturilor acordate in moneda locala a urcat de 7 ori intre iunie 2005 si iunie curent. In acest interval, creditele in valuta au urcat cu numai 60%.
La sfarsitul lui iunie, aproape 52% din imprumuturile pe termen lung erau denominate in lei, soldul acestora fiind de aproape 8,5 miliarde de lei.
Bancherii ar prefera sa acorde finantarile imobiliare in valuta. Aceasta in conditiile in care in piata lipsesc resursele in lei atrase pe perioade lungi, ceea ce face dificila echilibrarea maturitatilor dintre active si pasive.
Depozitele atrase de la clienti, principala sursa de lei pentru banci, au in general scadente de trei luni, contrastand puternic cu perioadele lungi pe care sunt acordate creditele, de pana la 25-30 de ani. Pe de alta parte, pana in 2012-2014 este programata trecerea la euro, iar clientii vor realiza veniturile in aceasta moneda, astfel ca bancherii considera ca si imprumuturile ar trebui acordate in devize.
Anul cardului de credit co-brand
Cardul de credit co-brand a revitalizat in 2006 piata cardurilor de credit, care ramasese mult timp in amortire. Cei mai activi jucatori pe acest segment au fost BCR si divizia de credite de consum a BRD-SocGen, care au lansat din toamna trecuta cumulat 14 astfel de produse, in colaborare cu mai multi parteneri. BCR a lansat sase carduri co-brand, in timp ce BRD Finance a ajuns la opt astfel de produse, dintre care doua pe platforma MasterCard, iar restul pe platforma proprie. Pe aceasta piata mai sunt insa prezenti Raiffeisen, Banca Tiriac si Romexterra. De altfel, majoritatea bancherilor se asteapta ca finantarile pentru consum sa migreze de la creditul clasic, acordat in sucursala sau in magazin, pe cardul de credit. In ultima vreme, bancile au intensificat si promovarea acestor produse.
Daca la inceput cardurile erau emise in colaborare cu mari retaileri, in prezent bancherii au inceput sa-si recruteze parteneri din zone neasteptate. BCR a initiat o colaborare cu Univers'All, care opereaza un lant de magazine de tip supermarket, in timp ce BRD-Finance a emis un card in colaborare cu BoomTV, serviciul de televiziune digitala prin satelit al companiei DTH Television Grup.
BCR a emis pana acum aproximativ 100.000 de carduri co-brand, in timp ce portofoliul de carduri de credit standard este de aproximativ 60.000 de unitati. BRD-Finance este mai putin transparenta in ceea ce priveste activitatea de emitere de carduri. In decembrie trecut, soldul creditelor acordate de BRD Finance era de 338 de milioane de lei (aproape 93 de milioane de euro). Pe parcursul anului trecut, finantarile acordate de firma au crescut de patru ori, motorul fiind creditele acordate in magazine.
Ultimul trimestru al lui 2005 a adus o crestere semnificativa si a finantarilor acordate pe carduri de credit. BRD-SocGen nu a facut insa publice date mai recente privind activitatea acestei subsidiare.
Se cauta credite flexibile
Dezvoltat din dorinta bancherilor de a oferi imprumuturi mai mari sub regulile tot mai stricte ale BNR, creditul pentru nevoi nespecificate garantat cu ipoteca a ajuns sa fie folosit in special pentru achizitia de imobile. La conditii asemanatoare de acordare, acesta are avantajul flexibilitatii.
In acest timp, creditul de nevoi clasic incepe sa piarda teren tot in fata unei formule flexibile de finantare - cardul de credit.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
