Opinii

Adrian Vascu, Veridio: PNRR şi impozitarea proprietăţilor

Opinii primite la redacţie

Adrian Vascu, Veridio: PNRR şi impozitarea proprietăţilor

Autor: Adrian Vascu, Veridio

12.06.2021, 18:00 31538

Cele peste 1000 de pagini ale PNRR plus anexele sale, conţin o mulţime de aprecieri, informaţii şi cifre. Acestea, cel puţin la o primă vedere, impresionează prin cantitatea şi diversitatea subiectelor.

Fără doar şi poate, atâta vreme cât este posibil să accesăm ca ţară anumite fonduri, indiferent cum se numesc ele. Este firesc să o facem.

Dar să schimbăm paradigma. Nu să luăm banii şi, pentru că tot se dau, să facem ceva cu ei. Ci să îi luăm şi să îi investim acolo unde România are într-adevăr nevoie.

Altfel spus, să nu ne propunem construirea etajelor 10 şi 12 ale unor blocuri în lipsa primelor 8 sau chiar fundaţiei. Pe hârtie dă bine, dar în realitate, măsurile vor rămâne, ca şi în alte dăţi, doar pe hârtie.

Pornind de la aceste premize şi având o atitudine constructivă, am analizat în detaliu capitolul legat de impozitarea proprietăţilor, în care am o experienţă care îmi permite înţelegerea acestuia.

Am subliniat faptul că analiza pe scurt care urmează am realizat-o dintr-o postură constructivă. Cred că, în domenii ca cel al accesării fondurilor, nu ar trebui să primeze jocul politic. Ci să iasă la suprafaţă opiniile celor care cunosc temeinic domeniile abordate în PNRR, astfel încât acestea să fie materializate.

Altfel, ne pierdem cu toţii vremea.

Aşadar, am preluat în italic mai jos prevederile din plan care se referă la redresarea propusă în domeniul impozitării proprietăţilor. Voi adăuga câte un comentariu la fiecare grup de idei de sine stătător.

Din perspectiva impozitelor pe proprietate, obiectivul acestei reforme este de a dezvolta legislaţia privind impozitarea proprietăţilor printr-un proiect legislativ ce va fi supus dezbaterii publice sfârşitul anului 2022, cu implementare etapizată (în funcţie de rezultatul studiilor comparative şi a determinării paşilor de dezvoltare, respectiv determinarea necesităţii de dezvoltare a capacităţii administrative necesare pentru implementare), începând cu anul 2023.

Un prim pas îl regăsim, deci, în propunerea de a modifica legislaţia actuală şi avem două termene în acest sens. Anul 2022 pentru adoptarea noii legislaţii şi anul 2023 pentru aplicarea noilor măsuri.

(1) Revizuirea principiilor privind impozitul pe proprietate, în special în ceea ce priveşte diferitele regimuri de impozitare a clădirilor, în funcţie de statutul proprietarului (persoană juridică sau fizică), vizează abordarea potenţialului arbitraj între cele două sisteme de impozitare, aplicabile persoanelor fizice şi persoanelor juridice care obţin venituri din proprietăţile imobiliare, precum si (2) stabilirea automatã a valorii impozabile a proprietăţilor supuse impozitelor locale.Obiectivul celei de-a doua mãsuri este întreruperea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piaţă.
 

În această frază apar descrise cele doua măsuri avute în vedere, pe care le-am marcat cu (1) şi (2) în fraza de mai sus.

Să le luăm pe rând:

 
  1. În prima parte apar două noţiuni: impozitul pe proprietate şi impozitul pe clădiri. Fac cuvenita menţiune că cele două nu se suprapun şi nu se confundă. Când vorbim de o proprietate imobiliară, vorbim obligatoriu de teren + clădire. Iar în România nu s-a aplicat niciodată impozitul pe proprietatea imobiliară în ansamblul ei (cu excepţia apartamentelor în care terenul se află în cotă parte indiviză). În rest, sistemul românesc de impozitare taxează separat terenul de clădire. Aşadar, probabil o primă reformă este anularea acestei modalităţi de impozitare separată a terenului şi clădirilor şi trecerea la impozitarea valorii totale a ansamblului (teren şi clădire).

Referitor la afirmaţia „în special în ce priveşte regimul de impozitare al clădirilor” între tipuri de contribuabili, persoane fizice sau juridice, acestea sunt deja unificate prin Codul Fiscal intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016. Principiile actuale în legislaţie nu mai diferenţiază impozitele pe clădiri pe tipuri de proprietari ci doar pe utilizarea proprietăţii. Astfel, în legislaţia actuală, pentru o clădire nerezidenţială - indiferent care sunt proprietarii (PF sau PJ) - cota de impozitare este aprobată de autorităţile locale din acelaşi interval (0,2% - 1,3%). Faptul că mai există cote diferite ţine de decizia autorităţilor locale şi nu de legislaţie. Iar acest lucru înţelegem că este acceptat sau chiar dorit de către PNRR, respectiv de a se conferi autorităţilor locale o “largheţe”mai mare în adoptarea cotelor de impozitare.

Mai ţin să precizez un aspect. Impozitele pe clădiri reprezintă o importantă sursă de venituri a bugetelor locale din toată lumea. Acestea reprezintă o mărime convenţională care de multe ori este calculată în mod netransparent. În unele ţări este detereminată pur şi simplu valoarea impozitului în funcţie de tipul proprietăţii; adică stabilirea impozitului se face într-un singur pas. În România impozitul se stabileşte în 2 paşi. Primul pas este stabilirea valorii impozabile şi al doilea îl reprezintă stabilirea cotei de impozitare. Înmulţirea celor două conduce la impozitul final.

 
  1. Măsura a doua prevede stabilirea unui sistem automat a valorii impozabile şi „întreruperea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piaţă”.

Sistemul automat se încadrează de fapt în cerinţele PNRR de digitalizare şi este un deziderat corect dacă este adaptat realităţilor din România. Un sistem automat este de fapt un software care extrage de undeva valorile pentru a le transforma în valori impozabile sau chiar în impozite. Seamănă cu o cişmea metalică utilizată pe alocuri în spaţii publice unde oamenii găsesc apă potabilă. Cişmeaua este utilă însă cu o singură condiţie. Să existe rezervoarele cu apă de unde aceasta se alimentează. Acelaşi lucru este obligatoriu şi în cadrul sistemului automat. Deageaba va exista un soft, care nu este complicat de făcut, dacă informaţiile din “rezervor” nu sunt suficiente şi de calitate foarte bună. Rămâne deci de analizat şi de avut în vedere care va fi baza de date la care se va raporta acest sistem.

Întrerupererea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piaţă este un deziderat pe care l-am tot auzit în mediul legislativ. De cele mai multe ori a fost utilizat mai degrabă ca slogan (că dă bine) decât ca o soluţie practică. Cei care l-au folosit până acum nu aveau cunoştinţe aprofundate despre cum se calculează de fapt valorile impozabile în România.

Iar să vii să spui că vei introduce „valoarea de piaţă” doar pentru clădiri este un nonsens. Înţeleg că, în contextul PNRR, trecerea la valoarea de piaţă ca bază a valorii impozabile va fi facută obligatoriu, schimbând paradigma actuală de a impozita distinct terenul de clădiri. Reţinem deci acesta ca un obiectiv şi va trebui să urmărim consecvent modul în care se va aplica. Se poate face, dar necesită un ansamblu de măsuri concertate.  

Natura/tip şi mărime:

revizuirea impozitului pe proprietate, respectând principii precum: încurajarea libertăţii de impunere a cotelor de către autorităţile în intervale mai largi definite la nivel central, estimarea bazei impozabile cât mai aproape de valoarea de piaţă a proprietăţii în detrimentul altor criterii folosite până acum, includerea unor mecanisme de ajustare a
sarcinii fiscale care sa ţină cont de eficienţa energetică în cazul clădirilor şi de nivelul emisiilor în cazul vehiculelor.

 

În această afirmaţie este prevăzută încurajarea autorităţilor locale de a beneficia de o libertate de impunere mai mare decât în prezent. Se reafirmă trecerea sistemului actual de impozitare către unul bazat pe valoarea de piaţă şi se introduce un element nou - cel privind eficienţa energetică a clădirilor. Aici probabil s-a urmărit atingerea componentei verzi a PNRR.

Din punct de vedere practic aici avem două aspecte.  În primul rând estimarea valorii de piaţă, corect efectuată, include şi aspectele privind eficienţa energetică a clădirilor. Evident dacă acestea sunt recunoscute de piaţă. În acest sens orice ajustare ulterioară nu face decât să dubleze această componentă.

În al doilea rând, stabilirea performanţei energetice a clădirilor, atât în România cât şi în alte ţări europene, s-a transformat într-o formalitate. Un certificat necesar tranzacţiei, fără ca piaţa, vânzătorii şi cumpărătorii să diferenţieze două locuinţe identice ca suprafaţă dar cu clasificare diferită din punct de vedere energetic. Aşadar, consider că şi această afirmaţie, în aparenţă corectă, nu pare a fi asumată cunoscand sensul real al noţiunilor utilizate.

Principii esenţiale, cum ar fi păstrarea competitivităţii prin cote reduse de impunere, echitate si eficienţă, transparenţă, stabilitate precum şi obiective de includere în modelarea bazelor impozabile a unor elemente cu obiectiv de incluziune socială, neutralitate fiscală, eficienţă energetică, digitalizare si altele vor constitui pilonii definitori ai acestei revizuiri.

Fraza de mai sus conţine pilonii declaraţi ai revizuirii acestui capitol. La cum arată sistemul actual, doar aceste obiective par teoretice pentru că sistemul curent are şi cote reduse de impunere, şi echitate, şi transparenţă. Desigur că digitalizarea - cuvântul cheie al PNRR -  trebuie scris şi cel mai probabil transpus într-un software. Este necesar dar nu suficient. Ce nu se spune este că una dintre dorinţele trecerii impropriu spus la „valoarea de piaţă” este creşterea sumelor colectate la bugetele locale. Asta pentru că nivelul de impozite şi taxe pe proprietatea imobiliară este redus în România comparativ cu majoritatea statelor membre UE. Autorităţile din România nu au avut curaj să modifice aceste impozite până în prezent. Venind acum dinspre Uniunea Europeană, la adăpostul conceptelor ca „valoarea de piaţă”, poate rezulta acest obiectiv nespus, fără ca cineva să fie „vinovat”.

Implementare

Contractarea serviciilor de consultantă privind elaborarea unor analize comparative la nivelul statelor membre ale UE.

Analizele comparative prevăzute la implementare ar trebui selectate cu mare grijă pentru a nu se plăti bani, chiar dacă sunt „europeni”, pe lucruri evidente şi deja cunoscute în România. Nu cred că modelele altor ţări pot fi copiate. Iar domeniul impozitării clădirilor nu cere filozofii complicate, lucrurile sunt clare şi concrete. Cred că cei care vor lucra la modificarea legii actuale ar fi bine mai întâi să folosească experienţa şi expertiza românească în identificarea realităţii curente şi apoi să construiască noi „etaje”. Altfel, va fi un demers lipsit de sens. Şi pe care l-am mai întâlnit.

Am participat la două dintre întâlnirile avute în anii trecuţi de către autorităţile române cu reprezentanţi ai FMI privind valoarea impozabilă a proprietăţilor. Specialiştii FMI nu cunoşteau nimic despre sistemul de la noi. Îl ştiau din ţările lor. A durat mult timp până să le explicăm cum sistemul nostru este adaptat realităţilor de aici. Consider că sistemul actual este adecvat momentului în care ne aflăm. Ce s-a întâmplat în ultimii 5-6 ani poate reprezenta fundaţia pentru etapa următoare a digitalizării. Dar pornind de unde ne aflăm noi şi nu de la modele neaplicabile realităţilor din România.

În definitiv nu este o mare filozofie. E nevoie de un sistem de impozitare simplu, clar, transparent şi predictibil care să îndeplinească în egală măsură necesarul de finanţare al bugetelor locale cât şi suportabilitatea financiară a contribuabililor. Şi aceasta este o chestiune naţională pentru că nu poate fi construit în afara realităţii româneşti.

De exemplu, o modificare substanţială ar putea avea ca efect secundar inclusiv o creştere a disponibilităţii de vânzare a unor apartamente mai mari sau mai bine situate de către persoane cu venituri mici şi fixe (cum sunt pensionarii) care nu vor putea achita un impozit calculat la valoarea de piaţă care variază în timp.

De pildă, în multe ţări, impozitul pe proprietate este echivalentul a două chirii de piaţă lunare. Să luăm ca referinţă un apartament de 100 mp din Bucureşti. Chiria de piaţă este de 500 Euro pe lună, iar impozitul anual nu depăşeşte 100 de euro. Prin aplicarea modelului de mai sus, impozitul ar trebui să fie de 10 ori mai mare, adică 1000 de euro.

Este deci bine să ştim ce se întâmplă în alte ţări. Şi ştim destul de bine. Dar deciziile trebuie să fie luate la noi pe baza realităţilor de aici, atingând aceleaşi obiective dezirabile, însă într-un mod sustenabil pentru spaţiul în care le aplicăm.

Proiectarea sistemelor informatice de date în ceea ce priveşte impozitarea proprietăţilor din Romania, autorităţile neavând acces la data prezentului document la niciun astfel de instrument. Sistemul informatic are ca obiectiv automatizarea evaluării proprietăţilor imobiliare cu scopul determinării bazei impozabile folosind informaţii disponibile în sistemele altor instituţii (e.g. Agenţia de Cadastru şi Carte Funciară, Autorităti locale) precum şi informaţii publice (e.g. anunţuri imobiliare, cataloage folosite de profesionişti în evaluare, date statistice, etc). De asemenea, ne propunem transmiterea deciziilor de impunere pre-completate cu informaţii privind valoarea impozabilă, începând cu anul 2025.

Acest pasaj dovedeşte atât necunoaşterea bazelor de date existente sau potenţiale (apropo de bazinul de apă potabilă despre care vorbeam anterior) cât şi înşiruirea unor noţiuni inexistente în România. Aşa cum sunt şi cataloagele folosite de profesionişti în evaluare sau alte date statistice. În lipsa acestora, cum ar putea stabili un software valoarea de piaţă? De aceea există profesia autorizată de evaluatori. Şi nu doar la noi. Peste tot în lume.

Profesia de evaluare a fost reglementată în România în anul 2011. Aceasta a fost implicată în stabilirea valorilor impozabile începând cu anul 2016. Aceasta are o bază de date cu toate valorile impozabile ale clădirilor cu utilizare nerezidenţială din România. Valorile impozabile au fost adaptate legislaţiei de pâna acum - referitoare doar la clădiri. Dar consider că este o bază extrem de valoroasă pe care se poate clădi ceva solid.

ANEVAR colaborează cu ANCPI în contextul schimbului de informaţii şi cred că această colaborare este una care trebuie avută în vedere în noua construcţie.

Profesia de evaluare, care serveşte interesul public, este conştientă de viitorul dominat de digitalizare. Nu este nici prima, nici singura profesie care se confruntă cu această provocare. Şi nici nu se opune acesteia pentru că viitorul în mod cert este digital pentru noi toţi.

Dar prin eforturile pe care le-a făcut până acum şi prin resursele pe care le deţine, poate contribui decisiv ca reforma fiscală în acest domeniu să fie una fezabilă în egală măsură pentru bugetele locale şi pentru contribuabili.

Utilizând informaţiile de mai sus, sistemul informatic trebuie să fie capabil să determine valoarea impozabilă utilizând mecanismele de evaluare a valorii de piaţă din standardele internaţionale, pe care o va ajusta în funcţie de eficienţa energetică a acestora pentru determinarea valorii impozabile;

Şi acest paragraf dovedeşte totala necunoaştere a realităţilor, conţinând afirmaţii care „dau bine” doar pentru cei care nu cunosc detaliile. În standardele de evaluare, oricare ar fi ele, nu există mecanisme de evaluare a valorii de piaţă. Că dacă ar exista erau deja pe toate gardurile. Standardele conţin norme care asigură cele mai bune practici, NU formule sau mecanisme.

Mai mult decat atât, utilizarea sintagmei „standardele internaţionale” (noţiune articulată cu articol hotărât), presupune că autorul ştie exact la ce standarde nominale se referă. Problema este că în România există standarde naţionale. Acestea sunt adoptate conform legii şi în conformitate atât cu Standardele Internaţionale emise de IVSC cât şi cu Standardele Europene de Evaluare emise de TEGOVA.

Desigur că, sub aceeaşi umbrelă a „standardelor internaţionale”, mai avem şi cele americane USPAP, canadiene CUSPAP, englezeşti Red Book – RICS, standarde chinezeşti şi, nu în ultimul rând, Legea Evaluării din Rusia.

Apare din nou acelaşi text legat de eficienţa energetică a clădirilor, ca o încununare a unei fraze fără substanţă creată de intenţii bune, cu siguranţă, însă lipsite de cunoştinţe şi experienţă tehnice.

O singură idee este clară şi aici. Dorim să facem şi să implementăm un software. Cu asta este de acord, cred, toată lumea. Argumentele însă sunt amatoriceşti. Rămâne ca implementarea să fie binefacută. Dacă litera reglementărilor ne va permite. În fond, implementarea contează - şi pentru bugetele locale, şi pentru contribuabili.

Acest lucru ar permite utilizarea evaluărilor pe baza valorii de piata acolo unde există informaţii din piaţă, atât pentru proprietăţi rezidenţiale, cât şi pentru proprietăţi nerezidenţiale, menţinând sistemul actual intr-un regim tranzitoriu în alte cazuri;

Aici apare un aspect metodologic extrem de interesant. Se admite că nu există piaţă pentru toate proprietăţile. Adică, nu toate proprietăţile au o valoare de piaţă. Şi nu tot timpul. Ceea ce este perfect adevărat.

Soluţia propusă este menţinerea sistemului actual ca un regim tranzitoriu. Faptul că e tranzitoriu nu rezolvă problema. Întotdeauna vor exista şi proprietăţi fără valoare de piaţă. În orice caz, ai nevoie de un model funcţional: ori impozitezi proprietatea, ori clădirea şi terenul separate - ca şi acum.

Plus că va fi extrem de greu de definit unde/când există piaţă şi unde/când nu. De pildă, într-o localitate de la ţară există tranzacţii într-un an şi în următorul nu se mai vând case. Sistemul fiscal trebuie să fie unul totuşi predictibil - atât pentru autorităţile locale cât şi pentru contribuabili.

Aici propun ca noţiunea urmarită ca obiectiv să nu fie „valoarea de piaţă” ci „valoarea impozabilă”. Este evident că nu orice proprietate are o valoare de piaţă. Dar toate proprietăţile trebuie să aibă o valoare impozabilă.

În acest sens, în interiorul algoritmului de estimare al acesteia, se pot utiliza şi valori de piaţă şi alte tipuri de valori - în funcţie de caracteristicile individuale ale proprietăţii (localizare, structură constructivă, piaţă activă sau nu, etc.).

Aceasta va fi de fapt cea mai complexă fază a schimbării sistemului actual. Dacă se va face cum trebuie, digitalizarea va deveni „floare la ureche”. Dacă se va face „după ureche”, instanţele vor fi pline de contestaţii, fiecare administraţie va interpreta diferit conceptele iar contribuabilii vor fi surprinşi la fiecare impunere de valorile impozitului.

 Sistemul informatic va avea o largă utilizare şi va fi pus la dispoziţie şi altor organisme pentru care valoarea de piaţă a imobilelor are relevanţă (ex: în sistemul de emitere de garanţii de stat, în sistemul de stabilire a taxelor notariale, publicului larg şi agenţilor economici, scopuri statistice, ANAF pentru stabilirea impozitelor datorate la cedarea proprietăţilor etc);

Luând în calcul toate cele de mai sus, eu nu cred că se va putea face un panaceu care să fie util pentru atâtea tipuri de utilizări diferite. Nu doar că nu cred, am certitudinea că nu e posibil. Probabil că este încă o frază demagogică - să dea bine, să fie bine. Sau poate că nu. Poate autorul chiar a crezut că se poate face aşa. Dacă acesta e cazul, este încă o dovadă că textul nu a fost realizat în colaborare cu specialişti din domeniul evaluării.

Valoarea de piaţă a tuturor proprietăţilor dintr-o ţară nu se va putea obţine dintr-un software. Cel puţin nu deocamdată. De ce? Ei bine, pentru că un software încă nu poate avea în vedere caracteristicile imperfect şi subiective ale pieţelor. Nici comportamentele emoţionale sau particulare unor circumstanţe deosebite ale vânzătorilor şi cumpărătorilor care generează această piaţă. Nu piaţa impune, ea doar rezultă. Şi niciodată invers.

În concluzie, capitolul prevede o reformă care consider că este necesară. Multe dintre afirmaţii nu au o bază - nici în relitatea românească, nici în cea profesională. Dar pot fi ajustate în modul de aplicare dacă există dorinţa reală de schimbare. Şi doar dacă nu ne vom opri la a lua bani euorpeni pentru simple studii comparative. Sau pentru a face un soft neutilizabil în primă instanţă şi cu o durată de viaţă morală extrem de redusă.

Cred că profesioniştii din România vor susţine reforma în domeniul impozitării proprietăţii dacă sunt implicaţi. Specialiştii. Dacă sunt implicaţi.

Lansez şi o provocare: dacă în alte domenii ale PNRR există capitole care, pentru specialiştii din domeniul respectiv, prezintă probleme majore similare, să le analizeze şi să îşi aducă aportul la realizarea unui plan cu adevărat de redresare şi rezilienţă naţională.

AFACERI DE LA ZERO