Marea întrebare a anului – cum va evolua preţul imobiliarelor şi, în paralel cu acesta, sectorul construcţiilor – îşi caută un răspuns. 2021 a continuat să fie un an bun, chiar dacă, per ansamblu, activitatea a scăzut uşor, dar construcţiile noi au crescut cu 5,9%, iar sectorul de clădiri rezidenţiale a avansat cu 28%. Scumpirea materialelor de construcţii şi dificultăţile întâmpinate pe lanţurile de aprovizionare au pus însă presiune pe companiile din domeniu, care caută soluţii pentru a se adapta la noile realităţi din piaţă şi pentru a-şi conserva randamentele în actualul climat inflaţionist. Tot mai des se pune întrebarea: „cine va suporta creşterea preţurilor?“. O reducere a cotei TVA aplicabilă din 2022 poate să mai reducă din povara majorării costurilor pentru consumatorul final.
Începând cu anul 2022, autorităţile estimau creşteri de aproximativ 10% în construcţii în următorii ani, pe baza aportului construcţiilor inginereşti, în concordanţă cu proiectele din Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR). Multe companii din construcţii vor putea licita probabil pentru marile proiecte. Dar există şi alte direcţii de acţiune, şi anume modernizarea proprietăţilor şi reamenajarea spaţiilor pentru utilizări alternative, astfel încât să le maximizeze valoarea.
În acelaşi timp, s-au înmulţit tranzacţiile cu proprietăţi destinate exclusiv reamenajării pentru destinaţii diferite. Spre exemplu, anumite centre de retail sunt transformate în spaţii de livrare sau în complexuri rezidenţiale. Totodată, multe hoteluri sunt achiziţionate pentru a fi reutilizate ca proiecte de locuinţe sau ca apartamente de închiriat. Tendinţa este valabilă şi pentru anumite clădiri de birouri, având în vedere noile trenduri pe piaţa muncii – telemunca sau sistemul hibrid.
Potenţialul de investiţii pe sectoare
În termeni de investiţii, 2022 ar putea aduce un record, ajungând chiar la un miliard de euro, potrivit estimărilor din prima lună a anului, dat fiind că în perioade de instabilitate precum cea pe care o
traversăm – marcată de inflaţia accelerată, dobânzile în creştere, incertitudinile legate de pandemie şi de situaţia din Ucraina – activele imobiliare sunt privite ca investiţii de refugiu, pentru că oferă protecţie împotriva inflaţiei şi prezintă flexibilitate la schimbările din economie.
Tendinţa este valabilă pe mai multe segmente, printre care se află şi piaţa rezidenţială, unde achiziţiile pot oferi randamente confortabile. Deşi în urcare, preţurile locuinţelor din România sunt printre cele mai scăzute din Europa, potrivit analizelor Deloitte, astfel că mai există perspective de creştere pe termen mediu. Un alt avantaj constă în faptul că preţurile se menţin în general stabile – creştere cumulată de aproximativ 18% în ultimii cinci ani.
Sectorul logistic şi industrial oferă, de asemenea, perspective pozitive privind randamentul investiţiilor, în contextul menţinerii incertitudinilor cu privire la lanţurile de aprovizionare, ceea ce ar putea duce la mutarea unor capacităţi de producţie sau de stocare mai aproape de pieţele de desfacere.
Piaţa de birouri rămâne deocamdată în expectativă, în contextul evoluţiilor din piaţa muncii, dar şi în această zonă se conturează discuţii privind tranzacţii de portofoliu; randamentele rămân destul de stabile şi nedisputate şi există potenţial de investiţii rentabile, în special în zone apropiate de reţelele de transport. Şi în retail se aşteaptă o revenire, investitorii continuând să îşi îndrepte atenţia spre oraşele mici şi mijlocii, datorită stadiului incipient de dezvoltare a parcurilor comerciale, dar şi a preferinţei consumatorilor pentru cumpărături în spaţii fizice.
În materie de tranzacţii, anul acesta ar fi fost de aşteptat ca activitatea să se intensifice suplimentar, după efervescenţa din 2021, când sectorul imobiliar (inclusiv construcţii) a fost cel mai activ din punctul de vedere al valorii tranzacţiilor (29% din total) şi printre cele mai intense ca volum, conform analizelor Deloitte. În continuare, se caută terenuri bine plasate pentru proiecte mixte.
Conflictul care se desfăşoară la graniţele României va schimba nu doar mentalităţi, ci şi trenduri de business. Pe această linie, sunt estimate dezvoltări suplimentare în zona spaţiilor logistice, industriale (inclusiv fabrici de producţie) şi în infrastructură. Deşi este prematur să ne pronunţăm, este de aşteptat să asistăm la o efervescenţă în sectorul agricol, precum şi în dezvoltarea hub-urilor de transport şi logistică din porturile Mării Negre.
În plus, 2022 ar putea fi un an al plasamentelor destinate protecţiei împotriva inflaţiei, unde imobiliarele excelează, dar şi al flexibilităţii destinaţiei spaţiilor, existând potenţial pentru inovaţie şi digitalizare.
Alexandra Smedoiu este Partener Servicii Fiscale, Deloitte România, şi Irina Dimitriu este Partener Reff & Asociaţii I Deloitte Legal
Această opinie a fost publicată în catalogul Top 1.000 cele mai mari companii din România, anuar aflat la ediţia a V-a şi care vorbeşte despre liderii de business din România, companiile care reprezintă 45% din cifra de afaceri totală din economie
