Anul trecut, 2023, piaţa imobiliară de la noi a avut un an destul de prost, chiar dacă indicatorii pentru achiziţia unui apartament au fost la cel mai bun nivel din istorie din perspectiva preţului, comparat cu salariul mediu:
♦ tranzacţiile imobiliare au scăzut;
♦ creditele ipotecare au scăzut;
♦ dobânzile la lei s-au stabilizat după explozia din 2022: IRCC nu a crescut peste 6%, ci a rămas în jurul a 5,9%, iar ROBOR la trei luni, pentru cei care au rămas cu acest indicator de referinţă, a scăzut chiar de la 8% la 6,2%;
♦ preţurile apartamentelor în euro nu au crescut, şi cum cursul leu/euro a rămas stabil, preţurile apartamentelor în lei nu au crescut;
♦ salariile au crescut, spre exemplu salariul mediu a crescut cu 15% în condiţiile în care inflaţia a fost de 6,6%, rezultând o creştere reală a salariului mediu de peste 8%; deoarece cursul valutar leu/euro a rămas stabil, salariile în euro au crescut pe medie cu 15%, depăşind chiar 1.000 de euro net;
♦ conform calculelor urmărite de brokerul imobiliar SVN, la finalul anului trecut, respectiv în decembrie, s-a înregistrat cel mai bun raport între salariul mediu şi preţul apartamentelor, adică la preţul actual al unui apartament de două camere de 50 de metri pătraţi îţi trebuie, cu un salariu mediu de 5.000 de lei, 7 ani să-l poţi achiziţiona, iar spre comparaţie, în 2008, anul de vârf al pieţei imobiliare, acest indicator ajunsese la 32 de ani;
♦ chiriile au crescut cu 20-30% anul trecut pentru că oamenii au preferat să amâne achiziţia unui apartament din cauza dobânzilor mari şi să stea în chirie.
Cu toate că piaţa imobiliară, dintr-o perspectivă a preţurilor care nu au crescut, a cursului valutar leu/euro care nu a crescut, a creşterii salariilor, nu a fost aşa de rea, ci dimpotrivă, românii nu prea s-au înghesuit să cumpere apartamente, pentru că toată lumea se uită şi se raportează la dobânzi, pe care le consideră mari. Explozia IRCC-ului, care a crescut de la 1,8% la 5,97%, a însemnat o creştere a ratei cu 60% într-o perioadă de un an, ceea ce a avut darul să sperie multă lume. Multă lume s-a aşteptat ca piaţa să scadă, să mai scadă odată cu apariţia inflaţiei, cu războiul din Ucraina şi cu ştirile negative legate de scăderea economică, dar nu s-a întâmplat deloc aşa.
Românii au putut să-şi achite ratele, creşterea de 60% a unei rate fiind gestionată foarte bine, oamenii nu şi-au pierdut joburile, ci dimpotrivă, şi le-au menţinut chiar şi cu o creştere a salariilor, pentru că euro nu a crescut, nu a pus o presiune suplimentară pe salarii şi plata ratelor, iar toate aceste lucruri au susţinut stabilitatea pieţei imobiliare, adică nu au apărut defaulturi care să ducă la vânzări de apartamente şi deci la scăderea preţurilor. Neavând probleme cu clienţii, băncile nu s-au trezit cu restanţe la plată şi cu credite neperformante, ceea ce nu a pus nicio presiune pe piaţa imobiliară. În aceste condiţii, preţurile apartamentelor nu prea au scăzut.
Cu toate că parametrii din spatele pieţei imobiliare au fost buni, în special acel indicator privind numărul de ani în care poţi să cumperi un apartament cu salariul mediu pe economie, cererea nu a crescut, deci nici vânzările. Întrebarea este ce va fi de-acum înainte, când vor începe să scadă dobânzile (nu aşa repede cum crede lumea), iar preţurile vor începe să crească.
Dacă clienţii nu au cumpărat apartamente când preţurile erau mici dar ratele mai mari, vor cumpăra acum apartamente când preţurile vor fi mai mari, iar ratele mai mici? Cel mai probabil, da. Lumea este mai „speriată” de dobânzile mari decât de preţurile la apartamente. Până la urmă, asta este natura umană, nu întotdeauna există o logică clară. Şi în piaţa imobiliară este vorba despre percepţii.
Când lumea crede că dobânzile sunt mari nu prea se mai uită la preţul apartamentelor şi cât de „affordabile” sunt. În următorii ani vom vedea că acest indicator de 7 ani, în care acum îţi poţi plăti un apartament la preţurile actuale şi cu salariul mediu actual, va creşte spre 9 - 10 - 11 ani, iar cererea va fi mai mare decât este acum.
Această opinie a apărut prima dată pe Business Magazin.
