Piaţa imobiliară rezidenţială este puţin mai mult blocată: tranzacţiile cu apartamente au scăzut pentru că oamenii sunt îngrijoraţi de criză, de inflaţie, de creşterea dobânzilor, de o anumită perspectivă legată de ce va fi în viitor. Aşa că preferă să mai aştepte.
Băncile vor să dea credite, dar dobânzile mari (să nu uităm că IRCC-ul – dobânda de referinţă la creditele imobiliare/ipotecare de retail – a crescut de aproape şase ori în doi ani de zile, la fel cum a crescut şi ROBOR) i-au pus pe clienţi în alertă.
La un IRCC de aproape 6%, la care adăugăm marja băncii de 2%, rezultă o dobândă efectivă de 8%. Acum mai puţin de doi ani de zile, dobânda efectivă era de 3%.
Toată lumea se întreabă ce să facă mai departe. Dezvoltatorii se uită după clienţi, dar clienţii aşteaptă ca preţurile să mai scadă.
Pentru că preţurile pe zona rezidenţială au crescut cu 30-50%, dacă nu chiar mai mult, în ultimii şapte ani, oamenii cred că preţurile sunt prea mari şi că la un moment dat va veni o corecţie, aşa cum s-a întâmplat în 2009, când a izbucnit criza anterioară.
Pe de altă parte, dezvoltatorii spun că nu mai sunt condiţiile de atunci, iar piaţa nu are cum să scadă.
Care sunt argumentele pentru creşterea preţurilor versus argumentele pentru stagnarea sau scăderea preţurilor?
De ce preţurile vor creşte?
1. Cresc preţurile de construcţie: inevitabil preţurile noilor apartamente vor fi mai mari, pentru că au crescut costurile de construcţie, începând de la materiale până la salarii. Noile preţuri pe metrul pătrat vor da reperul şi pentru preţurile apartamentelor vechi, care şi ele vor creşte, chiar dacă nu vor fi la acelaşi nivel cu cele noi.
2. Creşte economia, creşte PIB-ul, cresc salariile: Dacă nu se va întâmpla ceva neprevăzut, economia României ar putea să-şi dubleze PIB-ul în următorii 10 ani, la fel cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani, adică de la 300 de miliarde de euro acum, să ajungem la 600 de miliarde de euro. Dacă se va întâmpla acest lucru, salariile vor creşte, iar salariul mediu se va dubla şi el, de la 850 de euro spre 1.500 de euro. Iar salariul minim ar putea să ajungă chiar la 1.000 de euro. În aceste condiţii, preţurile apartamentelor vor creşte, inevitabil, aşa cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani.
3. România are încă apartamente ieftine versus celelalte ţări din jur, ca să nu mai vorbim de ţările occidentale. Adrian Stoichină, director operaţional la Prima Development Group, a spus într-un articol publicat în ZF că acum, pentru achiziţia unui apartament de 55 mp, fără finanţare bancară, sunt necesari 7,5 ani în Bucureşti şi 11 ani în Cluj (preţul unui apartament raportat la salariul mediu). Pe acelaşi exemplu, în Praga ai nevoie de aproape 18 ani, iar în Budapesta şi Varşovia de 15 ani, adică dublul perioadei necesare în Bucureşti.
4. Băncile stau foarte bine cu portofoliul de credite ipotecare/imobiliare având în vedere că nu există o scădere a preţului apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în 2009: în aceste condiţii, băncile nu au credite neperformante, clienţii îşi plătesc ratele şi nu vor apărea situaţii de „forclosure”, adică clienţii să nu-şi mai poată plăti creditul şi băncile să le ia apartamentele şi să le scoată la vânzare.
5. Oferta, în special de apartamente noi, va fi destul de limitată (cel puţin în Bucureşti, din cauza crizei autorizaţiilor de construcţie, peste doi ani nu vor mai fi livrări de noi apartamente), aşa că piaţa va continua să crească.
De ce preţurile nu vor creşte?
1. Criza actuală se va menţine o perioadă mult mai lungă de timp, inflaţia şi dobânzile mari vor continua să lovească în piaţă: în aceste condiţii oamenii nu vor avea curaj să facă achiziţii, să ia credite ipotecare/imobiliare. Salariile nu vor creşte, iar inflaţia mare va reduce din ce în ce mai mult puterea de cumpărare, aşa că nu vor mai rămâne bani pentru rată.
2. Din cauza crizei şi a unui derapaj economic, cursul valutar leu/euro va creşte, ceea ce va însemna că oamenii nu vor avea bani ca să acomodeze în lei creşterea aceasta de curs valutar: în aceste condiţii preţurile în euro ale apartamentelor se vor reduce, până la un echivalent acceptabil în lei.
3. Din cauza crizelor, războiului, salariile vor scădea, se vor da oameni afară, iar piaţa imobiliară se va îngheţa automat, dezvoltatorii vor începe să aibă probleme.
4. Cererea de apartamente va începe să scadă din motive de criză, din motive de preţuri, dar şi din motive demografice şi sociale: bunicii şi părinţii vor muri, iar pe piaţă va apărea o ofertă de vânzare de apartamente care nu va putea fi absorbită de cerere. Nepoţii vor vinde la orice preţ pentru a face rost de bani ca să cumpere apartamente noi. Şi în cazul în care trebuie să acopere diferenţa de preţ, vor lua credite de la bancă.
5. Exodul românilor spre ţările occidentale va continua, ceea ce va scădea cererea şi va mări oferta.
Aceste motive pro şi contra, plus altele, pe care poate nu am reuşit să le cuprind, stau la baza cererii şi ofertei de pe piaţa imobiliară rezidenţială. Indiferent de situaţie, oraşele mari – Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi – o vor duce mai bine, iar piaţa va rezista mai bine. În oraşele mici şi mijlocii, unde nu sunt investiţii, de unde lumea pleacă şi nu mai vine nimeni, vom asista la o scădere de preţuri într-un trend încet, dar sigur. Cei care vor să cumpere întotdeauna vor preţuri mai mici, iar cei care vor să vândă vor preţuri mai mari. Totuşi, cred că este mai bine ca economia să crească, PIB-ul să se dubleze, salariile să se mărească, iar dacă preţurile apartamentelor vor creşte, asta e. Nimeni nu vrea să trăiască crize, chiar dacă preţurile apartamentelor vor fi mai mici.
Această opinie a apărut prima dată pe Business Magazin.
