Opinii

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Imobiliare. Nici nu vă imaginaţi ce urmează...

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Imobiliare. Nici nu...

Autor: Dragoş Dragoteanu

07.10.2023, 19:21 120550

    Intr-un interviu dat anul trecut am spus ca anii 2023 si 2024 vor fi cei mai grei din ultimii 30 de ani, raportat la numarul de tranzactii. Vazand ca unii "experti" din domeniu au inceput deja sa bata campii ca in 2024 piata isi va reveni, revin aici cu cateva detalii legate de perioada urmatoare. 

     Anul viitor este un an electoral, cu tot ''tacamul'' de alegeri, ca niciodata. Intr-un an cu turbulente politice, potentialii investitori au  reale motive sa amane planurile pana cand afla cine ajunge la putere si ce ganduri are. In ultimul trimestru al anului in curs, anticipez ca se vor incheia tranzactii spre jumatate fata de numarul celor finalizate anul precedent, in aceeasi perioada. Motivul? Investitorii au nevoie de timp ca sa se obisnuiasca cu noile impozite si taxe imobiliare, pe care guvernul le ''slefuieste'' cu grija.

      In Romania peste 96% dintre cetateni sunt (co)proprietari pe cel putin o unitate locativa. De ce ar investi in continuare cand, dupa pandemie, turismul a explodat? Oamenii au reinceput sa calatoreasca, sa traiasca frumos/ mai bine, sa se sparga in figuri si consuma ceea ce nu au putut in pandemie. Viata e scurta, parca nu merita sa investesti la infinit in imobiliare, ci si in tine. De altfel, rata de amortizare a unui apartament depaseste astazi 25 de "anisori" pe zona rezidentiala. Comparati 4% pe an -castig maxim din inchirierea unui imobil- cu minim 7%, cat ofera orice banca serioasa. Traiasca Mugur Isarescu! 

      Piata de capital (BVB) a devenit un concurent serios al pietei imobiliare. Odata cu listarea H2O (Hidroelectrica) romanii au prins gustul riscului, jucand si  pe bursa. Avand in vedere apetitul anterior de la jocurile de noroc, pariuri, pacanele etc. e clar ca imobiliarele au devenit una dintre optiunile investitionale. Era si timpul sa apara alternative. Ca sa nu mai vorbesc de titlurile de stat, emise de Ministerul Finantelor, care sunt o mana cereasca pentru cei care gandesc in euro. Piata e saturata de oferte nevandabile, listate doar ca sa se afle in treaba.

      Avind in vedere ca 90% dintre agentii imobiliari sunt niste trepadusi in domeniu - imi asum procentul in deplina cunostinta de cauza!- si nu inteleg mare lucru din ce se intampla in piata, unii au renuntat deja la a mai activa in domeniu, iar ceilalti nu mai dau anunturi pentru ca ies in pierdere, avand in vedere ca nu (prea) mai intermediaza nimic. De aici si numarul redus de oferte pe piata. Sporadic, mai sunt si proprietari care dau anunturi direct, ca sa testeze piata, nestiind ca sansele de vanzare tind spre zero avand in vedere preturile pe care le cer.

     Situatia urbanistica in Bucuresti este pe butuci. Primarul capitalei vrea un oras pentru oameni, nu investitori, in interes public. Numai ca parcurile pe care le gestioneaza arata dezastruos. Herastraul si Cismigiu au devenit o mostra de nesimtire si neputinta a administratiei centrale. La asa ''grija'' fata de mediu, poti sa stai si fara apa calda. Denumirea ''Salvati Bucurestiul'' se potriveste perfect cu actuala stare de degradare in care a ajuns Capitala, pe mana „salvatorilor” alesi.

    Oamenii de afaceri au obosit sa alerge dupa autorizatii si renunta la din ce in ce mai multe proiecte. S-a ajuns atat de departe incat Primarul General cere anularea in instanta a sute de autorizatii emise de primarii de sector. In aceste conditii, persoanele fizice cu cash asteapta alte vremuri, fiind debusolati de riscul investitiilor imobiliare.

    Creditarea in 2023 s-a sustinut din refinantari si cine a avut nevoie sa se repozitioneze financiar, accesand o oferta putin mai buna, a facut-o deja. In 2024 nu prea mai are cine sa se refinanteze. Numai firmele mari si clientii solvabili vor fi bagati in seama in viitorul apropiat. Atata timp cat bancile ''parcheaza'' banii la BNR cu o dobanda de 6%, de ce s-ar mai risca cu romanii de rand? Nu m-as mira ca bancherii sa-i ridice in curand o statuie lui Isarescu! Neam de neamul lor n-a visat sa faca miliarde de euro profit, numai din tastatura. Jos palaria, fericitilor!

      In Statele Unite, va confirm ca cel putin 60% din birourile din marile orase americane sunt goale. Strazi intregi de spatii comerciale asteapta noi chiriasi, fiind momentan inchise. In fata lor, chiar pe trotuar, unele spatii au fost "cucerite" de homeless-i. In Piata Victoriei din Bucuresti s-au vandut recent 2 imobile, construite dupa 2000, scoase la licitatie, cu un pret de sub 1.000 euro/ mp. Daca nu ma credeti, accesati site-urile de executari silite, ca nu pot sa dau nume. Noii proprietari, daca nu vor transforma aceste cladiri -cu destinatie actuala office clasa B- in hoteluri sau spitale/ clinici, in opinia mea, au cumparat niste imobile ''muzeu”, care vor avea chiriasi din cand in cand.

   Sa ne intelegem...Tranzactiile imobiliare se fac si in vremuri de criza, de recesiune, chiar si de razboi. Diferenta se face cand unii castiga si altii pierd, in aceleasi conditii de piata. Ceea ce urmeaza face parte din imaginatia individuala, pe care fiecare trebuie sa si-o asume. Va doresc inspiratie!