• Leu / EUR4.9207
  • Leu / GBP5.7178
  • Leu / USD4.6726
Opinii

Opinie Dragos Dragoteanu, Euroest Invest. În imobiliare se fură en-gros şi tentaţia creşte. Cauza: mărirea impozitelor din 2023

Opinie Dragos Dragoteanu, Euroest Invest. În imobiliare se fură en-gros şi tentaţia creşte. Cauza: mărirea impozitelor din 2023

Autor: Dragoş Dragoteanu

02.10.2022, 18:38 7105

Inainte sa vedem trendul furtului calificat, statistic si relativ oficial, te rog, lectureaza atent urmatorul material, aparut recent:

Sondaj: Peste jumătate dintre proprietarii români nu ȋşi declară veniturile din chirii la ANAF. Jumătate dintre chiriaşi plătesc în numerar şi o treime dintre ei nu vor să ia credite imobiliare

Ai citit? Nu stiu unde te incadrezi, e treaba ta. Ceea ce pot sa-ti spun sigur este ca aceste furaciuni sunt cunoscute si de...ANAF. Pentru romanii care lucreaza la negru materialul de mai jos pare propaganda fiscala. Pentru cei care lucreaza la gri poate fi un moment de reflectie. Pe cei cinstiti ii informez ca vor fi si mai pagubiti, daca nu iau masuri din timp si nu studiaza noile reglementari fiscale, valabile peste 3 luni.

Iata de ce, in opinia mea, din 2023 romanii sunt ispititi sa fure si mai mult, in mod special din chirii. Astfel, zona de venituri din impozitarea chiriei nu a scăpat de ''canicula'' fiscală, în primul rând prin dispariţia cotei forfetare de 40%, creşterea plafonului de la contribuţia de sănătate, dar şi prin birocratizarea (din nou) a procesului, adică înregistrarea la ANAF a contractelor de închiriere şi a modificărilor acestuia.

 

    Ce e cota forfetară? (Doar o mentionez, stiu ca pe hoti nu-i intereseaza!)

Cota forfetară este suma procentuală de 40% care se scade din venitul realizat, rezultând venitul impozabil, la care se aplică impozitul pe chirie de 10%. Scopul ei este de acoperire a cheltuielilor cu imobilul închiriat, de exemplu: comisionul de închiriere al agenţiei imobiliare (stiu ca unii fenteaza si brokerii, nu numai statul), prestările de servicii administrare imobil (dacă este cazul), mobilier, electrocasnice, reparaţii, zugrăveli, investiţii de tot felul, izolaţii termice, fond de rulment, asigurări, impozitul pe proprietate, dobândă credit, inundaţii de la vecini şi alte pagube.

    

Exemplu: Pentru o chirie de 300 € pe lună, adică 1.500 lei x 12 luni, rezultă un venit anual de 18.000 lei. Impozitul pe chirie în 2022 se calculează astfel: 18.000 lei – (40% x 18.000 lei) = 18.000 lei – 7.200 lei = 10.800 lei x 10% = 1.080 lei impozit de plată. La această sumă proprietarul nu ar plăti sănătate, deoarece venitul este sub plafonul actual de 12 salarii minime, adică 2.550 lei x 12 = 30.600 lei. Iar suma care îi rămâne în buzunar este de 18.000 lei – 1.080 lei = 16.920 lei.

În 2023 se schimbă calculul şi impozitul de plată este 18.000 lei x 10% = 1.800 lei impozit de plată. Doar că anul viitor va plăti sănătate, deoarece s-au schimbat plafoanele şi va mai scoate din buzunar 1.650 lei (asta dacă salariul minim va fi 2.750 lei şi nu mai mare).

Suma cu care proprietarul rămâne în mână în 2023 este 18.000 lei – 1.800 lei – 1650 lei = 14.550 lei.

Diferenţa între cele două sisteme de impozitare este de 2.370 lei, adică o creştere de 13% faţă de chiria încasată. Pe lângă acest cost suplimentar, se vor adăuga şi acele costuri care erau suportate din cota forfetară. Cine va suporta diferenţa? Chiriaşul, evident!

 

   Creşterea impozitului pe clădiri

Pe lângă creşterea chiriei, creşte şi impozitul pe clădiri considerabil, astfel:

·         Impozitul pe utilizarea rezidenţială creşte de la 0,08% la minim 0,1

·         Impozitul pe utilizarea nerezidenţială creşte de la 0,2% la minim 0,5%

Paradoxul acestei creşteri este că nu mai are limită maximă, cum are în prezent, iar proprietarii de clădiri vor fi la mâna deciziei consiliilor locale să facă impozitul cât cred de cuviinţă.

Aici se schimbă modul de calcul, pentru că valoarea la care se aplică procentul nu mai este valoarea determinată prin evaluare, ci la cea stabilită prin grilele notariale, a căror provenienţă este deocamdata contestată.

 

    Obligaţia înregistrării contractelor de închiriere la ANAF

Se revine la obligaţia de a înregistra contractele de închiriere la ANAF, atât a celor noi, dar şi a celor în derulare. Pe lângă contracte, se adaugă şi modificările survenite, respectiv actele adiţionale, în termen de 30 zile de la încheiere (adică semnare, a nu se confunda cu încetare!).

E adevărat că transmiterea se poate realiza online prin SPV-ul proprietarului.

Şi încă un detaliu! Contractul de comodat nu se înregistrează la ANAF, că nu are ce bani să-ţi ia pe el, fiind un contract de folosinţă cu titlu gratuit.    

 

    De ce să declarăm venitul din chirii? Nu mai bine mergem pe burtă?

Adică să faci evaziune fiscală, în traducere liberă. Este fix decizia ta şi faci cum consideri de cuviinţă. De fapt, este o dublă complicitate, atât a proprietarului, cât şi a chiriaşului care acceptă cârdăşia, însă aş vrea să iei în considerare câteva argumente:

1.      Declararea contractului de închiriere devine titlu executoriu în caz de litigiu cu chiriaşul şi îţi vei ajuta avocatul, altfel el nu te poate ajuta pe tine.

2.     Prin intermediul contractului, îţi poţi recupera pagubele produse de chiriaş, dacă ti-a devastat casa, inundat vecinii sau te-a lăsat cu restanţe la întreţinere şi chiar la chirie. Altfel, nu ai nicio şansă.

3.     Poţi dormi pe perna ta liniştit, că nu faci evaziune fiscală, mai ales că oricând te poate reclama vecinul, deranjat de manelele chiriaşului.

4.     Demonstrezi provenienţa veniturilor, atunci când te întreabă banca de unde ai bani, mai ales de când s-a înăsprit legislaţia de prevenire a spălării banilor. Deocamdata te întreabă doar banca, dar s-ar putea să dai si cu subsemnatul cat de curand.

5.     Poţi încasa chiria prin bancă, pe card, pe Revolut, pe ce vrei tu. Să-ţi spun că şi Revolut este obligat să te întrebe de unde provin banii, mai ales dacă încasările sunt recurente?

6.     Chiriaşul persoană juridică nu îşi poate declara sediul social sau punctul de lucru şi nu îşi poate deduce chiria pe firmă.

7.     Chiriaşul persoană fizică nu îşi poate dovedi domiciliul. Exista situaţii complicate de custodie unde era necesar.

 

Ştii câţi „evazionişti inteligenţi” îşi trimit sume de bani pe Revolut? Chirii, lucrări serioase de constructii, amenajari interioare, reparatii, inclusiv diferenţa de salariu la gri, etc. Traiasca evaziunea fiscala !

 

Alo. ANAF, mai existi? Ai legatura!...

 

Dragos Dragoteanu
Certified International Property Specialist

 
 
 
AFACERI DE LA ZERO
Principalele valute BNR - astăzi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.9207
Diferență: -0,1826
Ieri: 4.9297
Azi: 4.6726
Diferență: -0,2668
Ieri: 4.6851
Azi: 5.7178
Diferență: -0,4197
Ieri: 5.7419
Azi: 4.9903
Diferență: -0,4766
Ieri: 5.0142