Apetitul românilor a crescut semnificativ în ultimii ani, mai ales după criza financiară declanşată în anul 2008, pentru investiţii de toate tipurile, cu precădere însă în zona imobiliară. Unul dintre stereotipurile împământenite în mentalitatea oamenilor este metoda de economisire şi investiţie prin achiziţionarea de bunuri imobile, în mare parte cu scopul de a le închiria ulterior, pentru a obţine un venit oarecum constant şi predictibil.
Considerând că este una dintre cele mai sigure căi de a “investi“, multe persoane fizice apelează la diverse metode de cumpărare, cu scopul de a realiza o astfel de tranzacţie, care se presupune a fi avantajoasă pe termen scurt, mediu şi lung (în funcţie de planul de investiţie gândit) - fie cash / “cu banii jos”, de către cei care au deja nişte economii puse de-o parte, fie chiar prin împrumuturi şi credite, de către cei care consideră că “rata la banca se susţine din chirie, iar la final rămâi cu locuinţa”.
Care sunt însă obligaţiile fiscale ce rezultă din închirierea unor astfel de bunuri, în special pentru persoanele fizice, care, de cele mai multe ori, nu au parte de o consultanţă fiscală adecvată sau nu deţin cunoştinţele legislative necesare? Fie că vorbim despre spaţii de dimensiuni mai mari sau mai mici – de la garsoniere, apartamente, vile, blocuri/clădiri şi diverse spaţii şi complexe rezidenţiale, piaţa pare că este, în continuare, foarte dinamică. Proprietarii trebuie să ştie, însă că, pe lângă venitul/ profitul obţinut, le revin o serie de obligaţii fiscale, întrucât orice potenţială sursă de venit devine pentru ANAF o sursă de impozitare şi colectare de taxe, potrivit legislaţiei în vigoare.
Sunt veniturile din chirii o prioritate pentru ANAF privind colectarea de taxe la bugetul de stat? Putem presupune lesne că este una dintre marile zone de interes (de altfel, ANAF şi-a declarat deseori preocuparea în această zonă) în ceea ce priveşte colectarea de impozite din veniturile persoanelor fizice, fie şi din simplul fapt că sursa de venit (spaţiul imobil în sine) este una cât se poate de palpabilă şi, de asemenea, beneficiarul de venit poate fi relativ uşor de identificat comparativ cu alte cazuri.
Statisticile oficiale (formale) arată că România este pe lista fruntaşelor între statele membre ale Uniunii Europene (UE) cu cei mai mulţi proprietari de locuinţe. Conform statisticilor Eurostat (pentru anul 2019), aproape 96% dintre persoane deţin proprietatea în care locuiesc, în timp ce 4% locuiesc cu chirie. Datele statistice din România pentru anul 2019 privind structura gospodăriilor, după statutul de ocupare a locuinţei principale, diferă puţin faţă de datele Eurostat – ex. din 7.506.000 gospodării: 95,4% erau în proprietate personală, iar 4,6% închiriate.
Cu toate acestea, estimările neoficiale sugerează că între 7-15% din sectorul locuinţelor private este închiriat, şi chiar între 15-20% pentru imobilele cu utilizare rezidenţială din Bucureşti şi din alte oraşe mari (de exemplu, Cluj).
Cifrele de mai sus pot fi interpretate în sensul că există o zonă informală de închiriere a bunurilor imobile în România, mai pe scurt – există un număr de persoane care închiriază neoficial, fie fără un contract de închiriere, fie cu un contract între părţi, neînregistrat /nedeclarat.
Pe termen mediu şi lung, generalizarea închirierilor informale (aşa-numitul proces de „informalizare” a pieţei chiriilor) poate avea efecte negative pentru mediul socio-economic, precum utilizarea în mod necorespunzător a imobilului de către chiriaş, lipsa protecţiei legale asociată unui contract, limitarea ofertei pe piaţă de locuinţe de închiriat şi creşterea preţurilor, conducând astfel la descurajarea optării pentru închirierea în baza unui contract oficial.
Şi la nivel global, fenomenul de închiriere informală este unul răspândit, întrucât mulţi proprietari optează să îşi păstreze proprietatea „off the books”, astfel încât să nu fie nevoiţi să plătească impozite ori să suporte ceea ce ei consideră legi şi reglementări împovărătoare. Probabil, o mentalitate împărtăşită şi în România într-o bună măsură.
Studiul „Locuirea în România: Către o strategie naţională în domeniul locuirii”, menţionează că piaţa locală de închiriere a locuinţelor „este, în mare parte, neoficială”. Numeroase tranzacţii de închiriere au loc informal (fără încheierea unui contract între părţi), iar acest lucru este exacerbat de mai mulţi factori. Mai mult, nici legislaţia în vigoare (Codul Civil) nu prevede în mod expres obligativitatea încheierii unor contracte scrise între proprietar şi chiriaş, iar lipsa acestora este o practică comună („închirierile informale”). De asemenea, chiar şi dacă un contract de închiriere este fiscalizat, de multe ori chiria stipulată în contract poate fi mult mai mică decât cea plătită efectiv de chiriaş proprietarului. România se confruntă atât cu fenomenul de sub-declarare, cât şi cu cel de nedeclarare a veniturilor din chirii, răspândite de altfel şi la nivel global, însă la nivelul statelor mai dezvoltate (UE sau UK), neconformarea fiscală în această zonă este mult mai redusă.
Recentele modificări ale Codului Fiscal care vizează impozitarea anumitor venituri ale persoanelor fizice din cedarea folosinţei bunurilor prevăd faptul că, pentru veniturile din chirii realizate începând cu 1 ianuarie 2023, altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic, impozitul se va datora la venitul brut realizat. Cu alte cuvinte, se va elimina cota forfetară de 40% care în prezent este dedusă la calculul venitului impozabil şi care făcea ca nivelul de taxare al veniturilor din chirii să fie de aproximativ 6% în realitate. Pentru veniturile obţinute începând cu 1 ianuarie 2023, cota de impozitare va fi de 10%. La prima vedere, pare a fi o măsură care echivalează cu dublarea, aproape, a taxelor, lăsând la o parte o eventuală obligaţie de a plăti CASS, al cărui nivel poate fi dublu faţă de cel actual, în funcţie de nivelul venitului.
De menţionat însă că, în România, contribuabilii beneficiază oricum de o cotă de impozitare mult mai mică decât în alte state membre UE, prin urmare, această sursă de venit e posibil să nu-şi diminueze cu mult atractivitatea şi încă poate să reprezinte o activitate “profitabilă”. Evident, Codul fiscal prevede şi alte forme de impozitare a veniturilor din chirii şi ne aşteptăm ca proprietarii să le analizeze şi să opteze pentru varianta cea mai potrivită.
Subliniem faptul că o altă obligaţie mai veche a fost reintrodusă, şi-anume obligaţia înregistrării la ANAF a contractelor de închiriere, tot cu aplicare de la 1 ianuarie 2023, iar termenul de înregistrare este similar cu cel anterior, 30 de zile de la data încheierii contractului/ sau apariţiei unei modificări contractuale, cum ar fi modificarea preţului de închiriere, durata închirierii etc. Pentru contractele încheiate anterior anului 2023, care însă rămân valabile, obligaţia de înregistrare a acestora este în termen de 90 de zile, începând de la 1 ianuarie 2023. Anterior, între 2018 – 2022, persoanele care obţineau venituri din chirii nu mai aveau obligaţia să înregistreze contractele de chirie la ANAF, însă opţional, puteau face acest demers.
Deşi poate părea o povară administrativă suplimentară pentru contribuabili, totuşi aceasta poate fi deopotrivă o acţiune benefică pentru ei. În primul rând, un contract înregistrat “oficial” poate conferi şi o protecţie legală sporită pentru proprietar, aşa cum remarcam anterior, dacă în urma unor neînţelegeri cu chiriaşii, ajung la litigii. Pe de altă parte, o astfel de măsură poate fi utilă chiar şi din punct de vedere administrativ pentru contribuabil. Ce se poate întâmpla dacă ANAF, într-un cadru digitalizat corespunzător, ar avea posibilitatea să acceseze informaţia într-un mod predictibil şi să o utilizeze în timp real în vederea sprijinirii contribuabililor? Ar putea oferi, poate, chiar un suport tehnic avansat sau o asistenţă fiscală personalizată, de exemplu, ar putea concepe şi implementa un proces mai facil de pre-completare a Declaraţiei Unice.
Una dintre misiunile comunicate, nu doar de ANAF, dar şi de întregul aparat de stat, este de a accelera digitalizarea instituţiilor, atât intern, cât şi extern, inclusiv în relaţia cu contribuabilii. Aşadar, reîntoarcerea la înregistrarea contractelor de chirie poate fi o ocazie bună de a contribui la simplificarea, unificarea şi pre-completarea anumitor modele de declaraţii şi procese fiscale. Ocazie cu care s-ar putea diminua erorile la completare şi depunere a declaraţiilor de către persoanele fizice şi, implicit, s-ar economisi şi resurse de ambele părţi: pentru contribuabili se reduce riscul de depunere incorectă sau după termenul legal şi, deci, se reduce riscul de a primi şi plăti penalităţi suplimentare. Pentru ANAF, s-ar reduce efortul personalului implicat (oricum foarte redus) şi/ sau ar conduce la o creştere a colectării.
Indiferent de modificările legislative, contribuabilii trebuie să fie conştienţi de obligaţiile legale ce le revin şi să acţioneze diligent în vederea conformării fiscale. Nu demult, preşedintele ANAF, Lucian Heiuş, explica într-un video-mesaj public că, pentru contribuabili, conformarea voluntară ar trebui văzută ca o îndatorire civică, fiind o sursă de beneficii pentru comunitate. Am putea interpreta că prin plata taxelor (şi, deci, printr-o conduită de conformare fiscală voluntară), o persoană fizică poate sprijini comunitatea în care trăieşte, fiindcă din taxele colectate se pot realiza diverse proiecte de dezvoltare economico-sociale. Astfel, taxele individuale pot fi văzute ca o investiţie colectivă în mediul în care trăim. Din partea contribuabililor, aşteptarea este spre un grad de conformare fiscală cât mai mare şi, preferabil, în mod voluntar, pentru că în final, efortul individual să le fie “recompensat” prin implementarea unor proiecte economico-sociale relevante pentru ei şi comunitate, deci să li se întoarcă sub forma unor “beneficii” colective.
Pentru cei care cred că “oricum nu mă poate găsi ANAF-ul”, deci “de ce să mă conformez?”, sfatul este să fie prudenţi şi să nu subestimeze capacitatea autorităţilor fiscale de a-şi exercita atribuţiile. În prezent, există o multitudine de surse de date publice – unele foarte vizibile – ce pot fi accesate, corelate, analizate şi procesate – astfel încât să se poate identifica cine, cum şi când realizează venituri. Într-o eră a tehnologiilor avansate şi în care interacţiunile umane sunt majoritatea digitale, aproape orice activitate are şi o conexiune sau o componentă electronică, de unde rezultă că aproape orice informaţie se află “la un click distanţă”, iar mai devreme sau mai târziu, ANAF poate colecta şi corela date care să identifice persoanele ce nu se conformează.
Fie că vorbim despre venituri din chirii sau de orice alt tip de venituri, lucrurile trebuie privite şi dintr-o altă perspectivă, chiar dacă poate sună plictisitor şi clişeic: să nu ne mai uităm cu lupa la taxele actuale doar ca la nişte costuri, ci să ne uităm cu încredere că acestea ar putea fi investiţia în viitorul nostru.
Material redactat de Stela Andrei, Partener, Impozit pe venit şi contribuţii sociale şi Dan Răuţ, Manager, Impozit pe venit şi contribuţii sociale, EY România
