Divizia de investitii imobiliare a companiei germane de asigurari Allianz, un "elefant" cu o capitalizare de 9 mld. euro, a intrat pe piata locala prin preluarea pentru 110,5 mil. euro a intregului portofoliu de birouri detinut de fondul britanic Charlemagne in Romania.
European Convergence Property Company (ECPC), fond administrat de compania britanica Charlemagne Capital, a vandut trei imobile de birouri - Millennium Business Centre (vizavi de Bursa de Valori, langa Biserica Armeneasca, PGV Tower (in zona Vitan) si Construdava I (in Pipera), achizitionate pe rand pentru o suma totala de 89,1 mil. euro, intre lunile februarie si iulie ale anului trecut. In aceste conditii, profitul investitorilor britanici depaseste 20 mil. euro, ceea ce calculat la volumul investitiilor inseamna un randament de aproape 25% in aproximativ un an.
Tripla tranzactie este foarte importanta din trei motive. Intai, pentru ca este cea mai mare tranzactie de birouri, apoi, pentru ca este unul dintre primele mari fonduri germane care intra pe piata si, in plus, este primul exit al unui fond cotat la bursa.
Randamentele la momentul vanzarii au fost de 6,40% in euro pentru Millennium, 6,55%, in cazul PGV Tower, si 7,20% pentru imobilul Construdava I, au precizat reprezentantii ECPC. Randamentul este factorul principal in cazul investitiilor imobiliare si este calculat ca raport intre veniturile anuale obtinute din exploatare si suma investita.
"De acum, Romania va fi considerata o secondary market, unde tranzactiile se desfasoara mult mai rapid, costurile de tranzactionare sunt reduse, iar preturile sunt mai mari, dar si riscul este mai mic", a explicat Andrei Diaconescu, partner in cadrul casei de investitii Capital Partners, care a fost adviser pentru Charlemagne la cumpararea si vanzarea celor trei imobile. El spune ca aceasta tranzactie marcheaza intrarea marilor investitori institutionali, a "elefantilor".
Investitori de acest gen, care fac parte din gigantii financiari ai lumii, au acces la finantare cu dobanda de Euribor (acum 4,52% la 12 luni) plus 0,5%, in conditiile in care o finantare la o rata a dobanzii de Euribor plus 1,5% este considerata ieftina. Ei pastreaza in general cladirile cumparate timp de 3-5-7 ani si cauta sa le administreze cat mai eficient pentru un randament cat mai inalt.
"Astfel de mari investitori vor risc zero si isi dozeaza investitiile sa aiba un return satisfacator", a mai explicat Diaconescu.
Cele trei imobile au o suprafata totala inchiriabila de aproximativ 33.500 de metri patrati, ceea ce inseamna ca Charlemagne achizitionase la un pret mediu de 2.659 euro/ metrul patrat, pentru a vinde la un pret de 3.298 euro/metrul patrat.
Adviserul cumparatorului a fost agentia imobiliara Eurisko, firma care a consiliat compania britanica si la achizitionarea imobilului Millennium Business Centre, in timp ce consultanta juridica a fost asigurata de casele de avocatura Badea Clifford Chance, de partea vanzatorului, si Wolf Theiss, de partea cumparatorului.
Tranzactia reprezinta cea mai mare mutare de pe piata locala de birouri, depasind preluarea de catre Immoeast a parcului de afaceri S-Park (101,5 milioane de euro), a celor doua cladiri din cadrul proiectului Sema Parc preluate de Europolis pentru 90 mil. euro sau a cladirii Charles de Gaulle Plaza, cumparata de un alt investitor german, GLL Partners.
Vanzarea cladirii America House, situata in Piata Victoriei si scoasa la vanzare de compania israeliana Globe Trade Center (GTC), ar putea rivaliza cu tranzactia realizata de Allianz.
Cele mai mari tranzactii imobiliare de pe piata locala s-au derulat pe segmentul centrelor comerciale, unde Immoeast a achizitionat inca din faza de dezvoltare centrele comerciale Polus Center din Cluj si Constanta pentru care a platit 210 milioane de euro, respectiv 185 de milioane de euro.
Avocatii chestionati in cel mai recent numar al revistei Business Construct, distribuita impreuna cu ZF, anticipau realizarea primului exit al unui fond de investitii pana la sfarsitul acestui an, datorita comprimarii rapide a randamentelor ca semn al maturizarii pietei.
Charlemagne Capital administreaza si fondul European Convergence Development Company (ECDC), implicat in dezvoltarea ansamblului rezidential Asmita Gardens din Bucuresti. Directorul celor doua fonduri, Dennis Selinas, a declarat ca activitatea va fi concentrata pe partea de dezvoltare, asigurata de fondul ECDC, iar pana la sfarsitul acestui an ar putea incepe proiecte cu o valoare cumulata de 300 mil. euro.
El precizeaza ca schimbarea de strategie este motivata de scaderea randamentelor catre nivelul de 6%, in conditiile in care in urma cu un an tranzactiile se derulau in jurul valorii de 9%.
"Nu este 'shareholder friendly' sa facem achizitii la acest yield", a declarat Selinas.
Cel mai mare fond imobiliar listat pe bursa londoneza, British Land (UK), are o capitalizare de 25 miliarde de euro, in timp ce fondul imobiliar Allianz are o capitalizare de 9 miliarde de euro.
Printre fondurile imobiliare cotate care au intrat pe piata romaneasca pana acum se numara si Immoeast (Austria), CA-Immo (Austria), ProLogis (Statele Unite), care au capitalizari de cateva miliarde de euro.
Totodata, mai mici, dar deosebit de active sunt mai multe fonduri listate pe bursa de la Londra, precum Dawnay Day Carpathian, Fabian Romania Property sau North Real Estate Opportunities, care au acumulat in Romania portofolii de ordinul sutelor de milioane de euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
