Dupa tranzactii de peste doua miliarde de euro anul trecut, sustinute in special de campania de achizitii a Immoeast, inceputul de an a fost sarac in mutari de active, in conditiile in care o serie de investitori si-au terminat fondurile, iar bancile se arata mult mai reticente in ceea ce priveste finantarea proiectelor imobiliare.
Cu toate acestea, achizitiile facute de catre Deutsche Bank si DEGI, investitori care au incheiat afaceri de aproape 500 de milioane de euro in luna mai, arata faptul ca apetitul fondurilor mari pentru piata locala ramane ridicat, iar proiectele bune isi vor gasi in continuare cumparatori.
"E adevarat ca efervescenta ultimilor doi ani a disparut si asta poate da senzatia ca piata este imobila, ca nu se intampla nimic. In realitate insa, actorii principali ai pietei, cei care stiu sa faca real estate de mult timp, sunt activi si incheie tranzactii profitabile", apreciaza Dan Borbely, partener in cadrul firmei de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii, care a asistat DEGI la preluarea Iris Shopping Center din Titan.
Parcul de retail din estul Bucurestiului a fost dezvoltat de catre Avrig 35, are drept principal chirias un hipermarket Auchan si a fost cedat pentru 147 de milioane de euro, aceasta reprezentand cea mai mare tranzactie cu un centru comercial din Bucuresti.
Volumul mutarilor din prima jumatate a anului nu depaseste un miliard de euro, insa consultantii apreciaza ca si anul acesta vom asista la un nou record pe piata de investitii, cum de altfel s-a intamplat in fiecare dintre ultimii trei-patru ani.
"Piata investitiilor are o tendinta de crestere, lucru confirmat si de tranzactiile recente. Pana la sfarsitul anului vom depasi volumul de investitii din 2007", apreciaza Bogdan Georgescu, directorul firmei de consultanta imobiliara Colliers International, cel mai activ jucator de pe piata de profil.
Negocieri de sase luni
Finalizarea unei tranzactii de ordinul sutelor de milioane de euro poate dura in jur de sase luni, cum s-a intamplat de altfel si in cazul vanzarii proiectelor Upground (preluat de un fond al Deutsche Bank) si Iris Shopping Center din Titan.
Astfel, o serie de jucatori declara ca piata ar putea fi blocata in momentul de fata, iar tranzactiile recent incheiate au fost incepute cu mult timp in urma, cand efectele crizei imobiliare la nivel mondial nu se resimteau puternic in Romania.
"Nu sunt de acord ca deal-urile mari incepute in trecut se fac din inertie. Realitatea este ca ambele deal-uri (Deutsche Bank si DEGI) s-au incheiat in perioada aceasta, in care ecourile crizei subprime sunt prezente si pe piata romaneasca. Concluzia pe care o trag eu de aici este ca piata incepe sa devina mai matura", afirma avocatul de la Tuca Zbarcea & Asociatii.
Cel mai activ cumparator de active imobiliare de pe piata locala, austriecii de la Immoeast, au declarat recent ca vor reduce investitiile pe piata locala, ca urmare a dificultatilor intampinate in obtinerea de finantari.
Cu toate acestea, o serie de jucatori puternici, cu active de ordinul zecilor de miliarde de euro si expunere mica pe pietele afectate semnificativ de criza subprime vor continua sa realizeze investitii semnificative pe piata locala.
O divizie a Deutsche Bank Asset Management - un gigant al pietei imobiliare la nivel mondial - a realizat anul acesta cea mai mare tranzactie de pe piata locala, preluand pentru 340 de milioane de euro proiectul Upground dezvoltat in cartierul Pipera, care va fi format din doua blocuri de locuinte si doua imobile de birouri.
"In cazul in care exista o problema reala pe piata romanesca, nu cred ca fondurile respective continuau negocierile si incheiau tranzactii de sute de milioane de euro", adauga Borbely.
O serie de investitori, precum fondul britanic Fabian, belgienii de la BelRom sau compania RED Management Capital - controlata de Warburg Pincus si GED, au de mai multe luni active disponibile spre vanzare, precum Baneasa Business Center (Fabian), European Retail Park Braila (BelRom) sau Armonia Braila (RED).
Cu toate acestea, pana in prezent nu a fost facut niciun anunt oficial referitor la vanzarea vreunuia dintre aceste proiecte, semn ca fie negocierile dureaza foarte mult, fie preturile solicitate nu sunt atractive pentru investitorii care ar fi interesati de aceste proiecte.
"Cred ca este o greseala sa se vorbeasca despre o criza in piata. Cred, de fapt, ca Romania a incetat sa mai fie un 'El Dorado' unde, practic oricine se putea imbogati din imobiliare si urmeaza epoca 'industrializarii', in care numai structurile bine organizate, cu resurse nu numai financiare, ci si umane si de know-how vor fi capabile sa dezvolte, sa construiasca si sa managerieze proiectele in care se implica", declara Borbely.
Tranzactiile cu terenuri, cele mai afectate
Cel mai afectat segment al pietei imobiliare in prima jumatate a anului este cel al vanzarilor de terenuri, in conditiile in care o buna parte dintre dezvoltatori si-au securizat deja loturile pentru proiectele viitoare, iar preturile ajunsesera inca de anul trecut la niveluri care fac putin fezabile economic dezvoltarile imobiliare. Dupa ce anul trecut au fost incheiate sapte tranzactii cu terenuri cu o valoare de peste 50 de milioane de euro fiecare, in primele luni ale acestui an nu a fost semnata nicio mutare de asemenea amploare, semn ca investitorii sunt mult mai atenti la viitoarele achizitii.
"In plus, o astfel de situatie poate fi chiar benefica pietei, intrucat intr-un context mai calm vor fi evitate capcanele febrei din trecut, in care erau solicitate preturi exorbitante ale terenurilor, care impiedicau dezvoltarea unor proiecte numai pentru ca se cereau preturi aberante si se asteptau profituri uriase numai din revanzarea unor terenuri", apreciaza Borbely.
In aceste conditii, investitorii care au cumparat terenuri cu scopul de a le vinde ulterior pentru profituri considerabile ar putea avea planurile complet date peste cap. Astfel, fie vor fi nevoiti sa lase la pret, fie vor incepe sa dezvolte proiecte pe terenurile din portofoliu, singuri sau alaturi de parteneri.
Piata imobiliara locala a capatat "consistenta" din luna noiembrie a anului 2006, de cand au fost realizate un numar de zece tranzactii cu o valoare de peste 100 de milioane de euro fiecare, incepand cu vanzarea proiectului Polus Center din Cluj, prima afacere care a depasit acest prag. Aceste mutari confirma dezvoltarea pietei prin dimensiunea sumelor pe care investitorii straini sunt dispusi sa le plateasca pentru proprietatile de pe piata locala, tinand cont ca in urma cu trei-patru ani cele mai mari tranzactii se derulau in jurul valorii de 50 de milioane de euro.
Valoarea celor zece mutari a depasit 1,7 miliarde de euro, principalul cumparator fiind austriecii de la Immoeast, care au fost implicati in nu mai putin patru tranzactii de peste 100 de milioane de euro fiecare, cea mai importanta fiind preluarea centrului comercial Polus Center din Cluj pentru 210 milioane de euro, care a fost pentru un an si jumatate cea mai mare tranzactie de pe piata locala.
Alte doua tranzactii, cu o valoare cumulata de aproape 260 de milioane de euro, au fost realizate de catre DEGI, celelalte mutari fiind realizate de Deutsche Bank, Ixis (Franta), APN/UKA (Australia) si IGD (Italia). Sumele platite de catre acesti investitori au venit pe fondul alinierii randamentelor investitionale la nivelul altor state din regiune, precum Polonia sau Ungaria si al intensificarii activitatii investitorilor din "prima linie", care au realizat proiecte de dimensiuni mai mari si au conturat portofolii atractive investitorilor vestici.
Cele mai multe tranzactii au fost derulate in Bucuresti, exceptie facand vanzarea celor doua malluri Polus Center din Cluj si Constanta si a retelei de centre comerciale Winmarkt, aflate in 15 orase din tara.
Potrivit consultantilor imobiliari, numarul tranzactiilor de mari dimensiuni ar putea creste in urmatoarea perioada, pe fondul inmultirii proiectelor finalizate, insa mutarile vor fi mai atent analizate de catre banci, implicate de obicei in finantarea achizitiilor.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
