Piata rezidentiala s-a dezmortit in ultimii doi ani, mai ales pe fondul numeroaselor investitii in zona de nord a Bucurestiului si in imediata sa apropiere. In plus aparitia sistemelor de credit ipotecare a permis o crestere a dinamismului acestei piete.
In aceste conditii clientii, chiriasii sau cumparatorii au devenit mult mai selectivi si mai rigurosi in alegerea proprietattii private, reiese dintr-un studiu al companiei imobiliare DTZ Echinox.
"Numarul crescand de proprietati disponibile a fost urmat de scaderea chiriilor, in timp ce preturile de vanzare au ramas aproape neschimbate cu un trend de usoara crestere mai ales in ultimul semestru al anului 2003. Aceasta crestere s-a datorat disponibilitatii creditelor ipotecare dar si ca urmare a schimbarii preturilor din dolari in euro la paritate 1:1" a declarat Mihaela Pana, Consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.
Scaderea preturilor la chirii (mai ales pe segmentul rezidential de lux) se datoreaza, spun jucatorii din piata, atat cresterii ofertei, cat si micsorarii bugetelor rezidentiale alocate de firmele internationale angajatilor straini.
"Astfel daca o companie multinationala aloca in anul 2002 un buget de 10.000 de dolari, in 2003 aceeasi companie aloca 7.500 de dolari. In mod corespunzator bugetul de 7.000 de dolari a fost redus la 5.000 de dolari" a completat Izvora Stancel, agency negociator la CB Richard Ellis.
In aceste conditii, datorita cresterii continue, dar si a imbunatatirii ofertei de locuinte, plaja de preturi la chirii scazand, potrivit companiei imobiliare Neocasa, la 5-8 Euro pe metru patrat de suprafata utila.
La vanzare insa, lucrurile au stat putin diferit. "Datorita creditului ipotecar, puterea de cumparare a crescut semnificativ. Efectul cererii ridicate se reflecta in cresterea preturilor apartamentelor de bloc, vilelor si a constructiilor noi (cu 25-30% numai in ultima parte a anului 2003)" a spus Mihaela Oroian, directorul deparatamentului rezidential din cadrul Neocasa.
Parerea este sutinuta de reprezentantii Regatta. "Cresterea numarului de solicitari de achizitionare de imobile in urma dezvoltarii sistemului de credit ipotecar, in conditiile in care oferta si-a pastrat aproximativ acelasi volum, a condus mai ales pe segmentul de apartamente de blocuri amplasate in zone periferice la o crestere a preturilor cu pana la 50%, in timp ce in zonele centrale acestea au sporit cu aproximativ 30%" apreciaza analistii Regatta. Ionut.bonoiu@zf.ro
Partea a doua
Pentru anul 2004 parerile sunt insa impartite. Sunt pe de o parte analisti care preconizeaza o continuare a cresterii preturilor insa intr-un ritm mai lent, cu 10-15% peste valoarea actuala. PE de alta parte, exista si pareri potrivit carora pretul de vanzare va ramane neschimbat, cel putin in prima parte a anului.
In ceea ce priveste evolutia in acest an a chiriilor pentru segmentul rezidential, parerea companiilor imobiliare este insa unanima: pretul nu va creste, cel putin nu in prima jumatate a anului. Pe segmentul rezidential de lux, s-ar putea chiar inregistra o scadere si in anul 2004, insa aceasta scadere va fi, potrivit jucatorilor din piata, foarte redusa.
Ce se cere?
"Cele mai apreciate zone raman cele situate in zona spatiilor verzi, lacurilor si parcurilor. Recentele cladiri rezidentiale ofera numeroase facilitati privind atat serviciile de securitate si administrative cat si posibilitati de parcare" este de parere Mihaela Pana de la DTZ Echinox.
Potrivit acesteia, Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff si Nordului sunt considerate a fi topul zonelor rezidentiale cu proiecte exclusiviste si din ce in ce mai putine loturi de teren disponibile pentru vanzare, acesta fiind un motiv pentru care cladirile construite in aceste zone sunt printre cele mai preferate de investitori.
"Loturi de teren mai sunt, doar ca pretul acestora creste, datorita cererii mari si dezvoltarii rapide a acestor zone" completeaza Izvora Stancel de la CB Richard Ellis.
In plus, spun reprezentantii Neocasa, zona de nord se extinde in continuare - spre Otopeni si Corbeanca. "In oras, loturile de teren sunt din ce in ce mai rare, insa constructiile vechi sunt inlocuite cu altele noi" spune Mihaela oroian de la Neocasa.
In aceste conditii, pentru anul 2004 sunt asteptate cateva proiecte rezidentiale in zona de nord a oratului, in zona Baneasa, dar nu numai.
"Este vorba de complexuri rezidentiale cum ar fi: American Village (161 vile), Ibiza II (16 case), Sun Gardens (12 vile), Sunflower (22 vile). In partea de nord a orasului, in zona Parcului Herastrau se dezvolta imobilele de lux care cuprind in general apartamente cu suprafete generoase (180 mp - 250 mp), distribuite individual pe cate un nivel al constructiei, cu garaj la demisol (1 sau 2 locuri de parcare) si cu finisaje de calitate superioara" apreciaza Mihaela Oroian. Potrivit acesteia, pentru anul 2004 se prevede construirea in aceeasi zona, Parc Herastrau, si a unor imobile de lux cu suprafete mai mici (120 mp - 150 mp). Anul 2004 va fi si anul finalizarii mai multor proiecte rezidentiale a caror constructie a inceput in 2003.
"Proiectele vor oferi apartamente de lux cu suprafete variate venind astfel in intampinarea unei cereri tot mai mari pentru suprafete cuprinse intre 90-140 mp. Tot pentru acest an se preconizeaza disponibilitatea investitorilor de a derula proiecte rezidentiale si in zona ultracentrala a Bucurestiului, acest lucru datorandu-se faptului ca in ultima perioada in zona rezidentiala de nord fie nu mai sunt disponibile terenuri, fie cele ramase sunt la un pret destul de ridicat" sustine Mihaela Pana.
Creditul ipotecar, sursa de crestere
La fel ca si anul trecut, cresterea numaruluide tranzactii in acest an va avea la baza dezvoltarea sistemului de credit ipotecar. "Creditele au impulsionat piata imobiliara anul trecut generand o crestere semnificativa a cererii de locuinte cu preturi intre 30.000 de dolari si 200.000 de dolari. Cresterea si diversificarea ofertei de credite ipotecare va genera si in acest an o crestere a cererii de cumparare de locuinte de lux, dar avand in vedere nivelul la care au ajuns preturile locuintelor si pe fondul cresterii ofertei de locuinte de lux, preturile locuintelor rezidentiale de lux vor cunoaste o evolutie ascendenta mai lenta decat in 2003" apreciaza Cristina Dumitrache, senior residential negociator la CB Richard Ellis.
Deocamdata, cererea de credite ipotecare vine in special din partea celor care doresc sa cumpere apartamente la bloc, crede Mihaela Oroian, de la Neocasa. "In momentul in care se va atinge un nivel economic mai stabil cererea va fi orientata si spre constructii individuale, respectiv achizitionarea unui teren si construirea casei. Totusi, si in prezent este posibila achizitionarea unei case prin credit ipotecar in complexuri rezidentiale, construite in Baneasa".
ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
