Special

Conferinţa ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2024. Bucureştiul are potenţial mare de creştere, dar dezvoltatorii au nevoie de predictibilitate. Dezvoltatorii cer ca şi funcţionarii publici să aibă indicatori de performanţă, precum au angajaţii prin privat

Autor: Bogdan Alecu, Roxana Rosu, Alex Ciutacu

16.04.2024, 09:00 242

Infrastructura are nevoie să accelereze ritmul de dezvoltare, care este mult mai alert în rândul investitorilor privaţi Tehnologia şi inovaţiile de tipul smart home vor deveni criterii de departajare tot mai hotărâtoare în procesul de achiziţie a unei locuinţe Dezvoltatorii au început să investească în construcţia de şcoli şi spitale, pentru a compensa lipsurile din sectorul public.

Cererea pentru noi locuinţe există în continuare în piaţa locală, în special în Bucureşti şi marile centre regionale, însă lipsa unui Plan Urbanistic General şi reducerea suprafeţei cu autorizare pentru construire pun presiune pe piaţă, au subliniat dezvoltatorii în cadrul evenimentului ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2024 - Cum şi unde vom locui mâine, realizat de ZF alături de AFI Europe România, Akcent City, Alesonor, Redport Capital, HILS Development, Rehau Window Solutions, One United Properties, MetaWealth, Nusco Imobiliara, Vantage Towers, Quadra Casa, Crosspoint şi Meta Estate.

„Vreau o viziune pentru oraş, să fie rezolvat transportul. Vreau predictibilitate. Dacă aveam un Plan Urbanistic General  lucrurile erau mult mai uşoare în Bucureşti pentru că era clar pentru toţi investitori ce pot face. La autorizaţii de construcţie există un termen de 30 de zile care nu se respectă“, a spus Antoanela Comşa, Deputy CEO Meta Estate Trust. Ea mai deţine şi funcţia de preşedinte al dezvoltatorului Gran Via România, companie care a oprit investiţiile pe plan local, decizia fiind motivată de lipsa de predictibilitate.

În contextul actual al pieţei rezidenţiale din Bucureşti, Beatrice Dumitraşcu, CEO al Diviziei Rezidenţiale la One United Properties, explică faptul că dezvoltatorii deja au început să investească în infrastructură, pornind inclusiv cu şcoli şi grădiniţe, pentru a reduce din problema traficului, dar şi pentru a creşte valoarea proiectului.

Cu 953 de apartamente vândute anul trecut şi peste jumătate din unităţile anunţate deja vândute, cererea pentru locuinţe de calitate în Bucureşti este merge înainte. „De minim 5 ani vorbim de căderea pieţei rezidenţiale. Dar, cum să scadă preţul dacă nu ai destule oferte?“ întreabă Beatrice Dumitraşcu. Această dinamică subliniază o realitate în care oferta limitată întâlneşte o cerere mare, propulsând preţurile în sus.

Bogdan Bălaşa, General Manager al HILS Development, cu o experienţă de 19 ani de activitate în domeniul construcţiilor şi peste 11.000 de unităţi locative finalizate, explică faptul că dezvoltarea zonei Pallady a fost posibilă datorită construcţiei celor trei staţii de metrou, alături de prezenţa liniei de tramvai din zonă.

Bălaşa subliniază importanţa colaborării între sectorul public şi cel privat pentru o dezvoltare sustenabilă. Exemplificând cu abordările din târgurile internaţionale, unde autorităţile publice îşi prezintă proiectele investitorilor, el îndeamnă la un dialog constructiv cu administraţia locală pentru a facilita realizarea unor proiecte de succes.

Compania are planuri pentru următorii 20 de ani, cu scopul de a extinde dezvoltările în toate zonele oraşului şi de a acoperi un spectru larg de nevoi, de la piaţa medie la segmentul superior. Proiectele în dezvoltare, cum ar fi Hils Pallady şi Hils Republica, sunt concepute pentru a oferi nu doar locuinţe, ci şi facilităţi esenţiale precum clinici medicale, spaţii comerciale, parcuri şi şcoli, asigurând o regenerare urbană comprehensivă şi o conectivitate excelentă.

Creşterea tranzacţiilor imobiliare cu 20-25% în ultimul an, combinată cu o creştere similară în vânzări pentru HILS Development, reflectă piaţa în expansiune. Această dinamică este susţinută de o creştere a creditării şi o loialitate în creştere a clienţilor, care revin pentru a achiziţiona noi proprietăţi.

Cu toate acestea, Bucureştiul se confruntă cu un deficit considerabil de locuinţe, în condiţiie în care dacă în medie în Capitală şi Ilfov sunt livrate anual în jurul a 20.000 de locuinţe, în Varşovia, oraş comparabil, sunt livrate spre 40.000.

„Avem un deficit pe piaţă rezidenţială de 150-200.000 de unităţi locative în Bucureşti. Şi probabil se vor livra 17-18.000 de unităţi anul acesta. Avem 90% din apartamente vechi. Iar cele făcute în anii 60-70 încep să aibă probleme tot mai mari. Ar fi nevoie de minim 30.000 de locuinţe pe an. Creşterea e pe plus cu 25%, iar oferta pe minus cu 25%, iar acest lucru pune presiune pe preţ“, a spus Bogdan Bălaşa, General Manager, HILS Development.

Gabriel Voicu, vicepreşedinte executiv la SVN România, descrie actuala stare a pieţei imobiliare ca fiind una marcată de incertitudine, provocând dificultăţi atât pentru consultanţi cât şi pentru dezvoltatori în elaborarea unor planuri de afaceri viabile. „Lipsa de predictibilitate este reală şi reprezintă cea mai mare problemă,“ spune Gabriel Voicu, evidenţiind dificultăţile de a estima randamentele investiţiilor într-un mediu atât de fluctuant.

Cu toate acestea, ultimele şase luni au marcat o revenire semnificativă a pieţei, cu o creştere de 20% în Bucureşti şi Ilfov şi 19% la nivel naţional în T1. Consultantul subliniază că „toţi indicatorii ne arată o revenire a creditării,“ cu produse de creditare acum disponibile la rate fixe de 5,5%. Aceasta îmbunătăţire a accesibilităţii imobiliare este o veste bună pentru cumpărători, cu perioada de achitare a unui apartament de două camere reducându-se de la opt la şapte ani.

El explică faptul că se observă o tendinţă spre crearea proiectelor mixt-use care să minimizeze necesitatea deplasărilor şi accentuează importanţa şcolilor în planurile de dezvoltare.

„Investiţiile primăriilor în educaţie ar putea deveni un factor crucial în atragerea de noi investiţii“, a subliniat Gabriel Voicu.

În ciuda ofertei relativ constante, cu aproximativ 20.000 de unităţi în construcţie în Bucureşti şi împrejurimi care urmează să fie finalizate în acest an, Voicu anticipează o creştere semnificativă a preţurilor, posibil chiar în două cifre, dar sub pragul de 20%. Această proiecţie este susţinută de o scădere a numărului de unităţi disponibile în timp ce cererea începe să se revigoreze.

Despre echilibrul dintre ofertă şi cerere, Gabriel Voicu explică: „Oferta s-a redus dintr-un motiv, iar cererea s-a redus din alt motiv, iar preţurile cresc.“ Acest fenomen este accentuat de creşterea costurilor, care amplifică presiunea asupra preţurilor.

Premiile ZF 25 de ani: Tendinţe în piaţa rezidenţială

Best Residential Project - Complete Suburb, Alesonor Romania pentru Amber Forest

Best Luxury Residential Project - Ţiriac Imobiliare pentru Stejarii Collection

Best Project for Urban Regeneration - One United Properties pentru One Cotroceni City

Best development for new residential in Bucharest - HILS Development pentru HILS Republica

Best investment in a New North of Bucharest - Redport Capital pentru The Level&Infinity Nord

Best vision for development in Romania - Rehau Romania

 

Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties 

Din cele 20.000 unităţi locative anuntate în Bucureşti, mai mult de jumătate sunt deja vândute. Oferta este foarte mică, nevoia locativă foarte mare

Anul trecut am vândut 953 de apartamente. Avem un portofoliul de 5.000 unităţi, din care 1400 au fost livrate anul trecut. Şi mai avem 2.000 de unităţi în dezvoltare, din care 70% deja vândute. 

Anul acesta mai avem 4 dezvoltări, cu circa 1000 de unităţi.

Toate  zone industriale din cadrul oraşului ar trebui să dispară. Aşa cum am făcut noi, cred că vor fi şi alţi dezvoltatori care să facă acest lucru.

Ca preţuri cred că vom ajunge la nivelul altor capitale europene şi lumea va întelege că e ok să stai cu chirie.

 

Bogdan Bălaşa, general manager, HILS Development

Am  ajuns la 11.000 unităţi finalizate în Bucureşti şi peste 30.000 rezidenţi. Zona Pallady s-a dezvoltat spectaculos în ultimii 10 ani

O dezvoltare sustenabilă nu se poate face decât printr-o colaborare public-privat.

Avem 6 proiecte în dezvoltare. Vrem să finalizăm 1000 de unităţi pe an în următorii 3 ani. Am demarat anul trecut Hills Republica, un proiect de regenerare urbană pe o zonă dezafectată

În Bucureşti tranzacţiile au crescut cu 20-25% în acest an 

Avem un deficit pe piata rezidentială. Probabil se vor livra 17-18.000 de unităţi anul acesta. Ar fi nevoie de minim 30.000 de locuinţe pe an.

 

Luciana Giurea, head of residential, AFI Europe România 

Sperăm la un moment în care va exista o asumare a responsabilităţii deciziilor în zona publică. În privat avem multe criterii după care ne este măsurată eficienţa

În martie 2025 livrăm prima clădire din AFI Home North, după 6 luni a doua clădire şi în 2026 ultima clădire, toate destinate închirierii.

Cred că 20% din locuinţele cumpărate în piaţă merg spre chirie. 

Suntem în căutare de suprafeţe mari pentru minim 300 de apartamente, aproape de metrou, şi dacă se poate cu autorizaţie de construcţie.

Îmi doresc un consumator educat. Cumpărătorul îşi doreşte un trotuar pe care să se plimbe cu căruciorul, dar pentru asta trebuie să cumpere şi un loc de parcare.

 

Alin Popa, business development director, residential, Crosspoint Real Estate 

Oraşul de 15 minute se aplică doar chiriaşilor. Noi suntem o ţară de proprietari

Proiectele rezidenţiale din Ilfov au devenit competitive ca preţ ca alternativă la Bucureşti.

Dezvoltarea imobiliară este cu câtiva paşi înaintea infrastructurii. Ilfov este un pic mai aerisit momentan, dar şi acolo se construieşte mult pe verticală.

Dacă acum 3-4 ani se făceau pariuri cu zona Expoziţiei şi Trafic Greu, şi acum lucrurile se schimbă acolo, eu aş face acum pariu pe sectorul 2, pe Baicului, Doamna Ghica, Obor.

De multe ori clienţii se uită la case verzi dar departe de Bucureşti, dar ajung să plătească mult pe transport. Depinde şi ce vrei să protejezi, mediul sau buzunarul.

 

Gabriel Voicu, vicepreşedinte executiv SVN România

Vin investitori care vor să facă proiecte; găsesc teren şi ne cer un business plan. E greu să calculezi un randament la exit când nu ştii pe ce te bazezi peste 5 ani

Piaţa este într-o revenire puternică în ultimele 6 luni. În Bucureşti şi Ilfov avem un plus de 20% la tranzacţii în T1 şi naţional de 19%.

Toţi indicatorii ne arată o revenire a creditării, a finanţărilor

Nivelul de accesibilitate este alt element important. E nevoie de 7 ani pentru a cumpăra un apartament de 2 camere, faţă de 8 ani anul trecut

S-ar putea să vedem o creştere de pret mai mare 2024, de două cifre, dar până în 20%. Pentru că numărul de unităţi este în scădere, dar cererea revine.

 

Michael Topolinski IV, managing director of investor relations, MetaWealth Platform

Vedem potenţial de dezvoltare în afara inelului central, cum sunt Bucureştii-Noi sau Tei. Zone în care şi infrastructura se poate dezvolta mai bine.

Bucureşti şi România oferă oportunităţi mari pentru dezvoltatori. Sunt atractive pentru investiţii străine, dar nesiguranţa politică îngrădeşte dezvoltarea.

În Bucuresti costul finanţării este printre cele mai avantajoase din Europa. Este una dintre cele mai accesibile pieţe rezidenţiale raportat la salarii. Cred că va rămane accesibilă, dar nu ca acum

Randamentele din Bucureşti sunt printre cele mai mari acum pentru investitori.

Oraşul de 15 minute, proiecte sustenabile, curate, aşa arată viitorul. Nu inventăm roata, ci urmăm modelul altor oraşe din Europa.

 

Dan Niculae, managing director, Imobiliare.ro Finance

Numărul de tranzacţii a crescut cu 19% în T1. Multi care erau în expectativă au intrat acum la cumpărare.

La preţuri, avem un plus de 8% la nivel naţional. În Bucureşti, media este de plus 2%. Este foarte clar că preţurile vor creşte

Singurul oraş unde scade cererea este Braşov. Constanţa a câştigat în T1 raliul cererii.  La Cluj, deşi în creştere, cererea este pe ultimul loc dintre marile oraşe

Bucureşti are cea mai mare scădere a ofertei, cu 17%, urmat de Cluj cu 15%

Din perspectiva chiriei, încă este mai profitabil să iei credit. La o medie de 66.000 euro credit (plus avans) înseamnă 400 euro rată pe lună. 43% din tranzacţii se fac prin credit, iar 57% fonduri proprii

 

Tatiana Popescu, managing director, Quadra Casa

Bucureştiul este unul dintre cele mai verzi oraşe din Europa, unul dintre cele mai sigure. Sper să rămână aşa

În trecut, contractorul primea un caiet de sarcini cu finisaje aleatorii şi alegea cel mai ieftin material, acum dezvoltatorii impun finisajele, brandurile şi tin cu dinţii ca proiectul să arate cum şi-au dorit. 

Majoritatea clienţilor sunt multumiţi de finisajele alese de dezvoltatori. Noi lucrăm doar cu fabrici certificate pe sustenabilitate. La persoane fizice propunem conceptul de lux permisibil

La finisaje, este importantă şi faţada, să fie cu faţadă ventilată, vibrociment

E un trend acum pe refacerea băilor din proiecte mai vechi şi se fac renovări masive.

 

Antoanela Comşa, deputy CEO Meta Estate Trust

Vreau o viziune pentru oraş, să fie rezolvat transportul. Vreau predictibilitate.

La autorizaţii de construcţie există un termen de 30 de zile, care nu se respectă.

Am învăţat să analizez foarte bine autorizaţiile de construire, avizele, dacă au fost emise corect, pentru că atunci când o autorizaţie este atacată în instanţă pierzi şi finanţarea

Cred că preţurile vor mai creşte. Cred că anul viitor vom vedea preţuri mai mari cu peste 10%.

Vedem o cerere pentru hoteluri de lux la munte şi la mare. Din păcate, cele existente, mai ales la mare, nu se pretează unui lanţ hotelier mare.

 

Alex Skouras, cofondator şi managing partner, Alesonor Real Estate Development

Să mergi pe CUT maxim nu e cel mai bun răspuns de cele mai multe ori. Am mers pe jumătate din CUT la Amber Gardens sau Amber Forest.

În loc de piste de alergare, piste de biciclete şi toate faclităţile acestea generoase puteam să fac alte 100 de case, pe hârtie era mai bine pentru mine, dar ar fi fost un produs diferit.

În următoarele decenii vrem să investim în continuare în România.

Există o nevoie mare de a ieşi dincolo de limitele oraşului, creând condiţii mai sănătoase, mai rezonabile, mai umane pentru locuire, pentru că Bucureşti este unul dintre cele mai dense oraşe din Europa.

Dacă este gândit cum trebuie, oraşul de 15 minute are totul pentru tine, de la sănătate, la educaţie, la restaurante, sport şi tot ce ai nevoie.

 

Bogdan Iliescu, director comercial, Nusco Imobiliara

În Nusco City vom avea o şcoală privată pentru 580 de copii. Trebuie să ai o şcoală dacă ai un proiect de avergură, mai ales că zona de nord a Bucureştiului are un deficit pe şcoli.

Vrem să aducem şi un spital privat de peste 20.000 mp în proiectul Nusco City.

Pe terenul dintre Şos. Pipera şi Bd. Dimitrie Pompeiu vom face 5 drumuri care ar trebui să facă legătura între cele două bulevarde. Trebuie să ne ajute şi autorităţile să continue aceste drumuri.

Ne dorim să avem un proiect foarte aerisit, nu atingem coeficienţii maximi, ne dorim să livrăm un produs cât mai bun.

Noi colaborăm bine cu autorităţile şi în Bucureşti şi în Tunari, nu avem un blocaj în acest sens.

 

Laurenţiu Afrasine, CEO, Akcent Development

Am luptat cu toate mijloacele şi am reuşit să luăm autorizaţia pentru Akcent City, am luat decizia în 2023 de a dezvolta proiectul şi vom livra 723 de apartamente în 2025

Avem un teren de 20.000 mp pentru Akcent City, va fi o construcţie în jur de 100.000 mp, toată într-o singură fază. Vom avea aproximativ 4.000 mp de spaţii verzi.

Avem noroc că am cumpărat teren în apropierea unităţilor de învăţământ, astfel că am scăpat de obligativitatea de a oferi cât mai multe facilităţi locuitorilor.

I-aş cere primarului general să respecte legea.

Bucureştiul devine din ce în ce mai limitat din punct de vedere al rezervei de putere de curent. Noi am fost nevoiţi să aducem curent electric de la 3,5 km.

 

Paul Chipriean, director divizie Window Solutions, Rehau România

Vorbim mult de sustenabilitate în ultima perioadă, dar în realitate foarte mulţi nu fac mai nimic.

Deşi există o lege sau nişte ghidaje pe zona nZEB, nu se prea aplică. Nici municipalitatea nu vine neapărat în zona asta să spună că avem măsuri foarte stricte.

Ferestrele sunt importante pentru a nu avea o piedere de căldură sau de răcoare.

Referitor la ce i-aş cere primarului, cred că ar trebui să definitivăm PUG-ul. Cred cu tărie că predictibilitatea poate veni doar din PUG. PUZ-ul nu este un factor determinant pentru o dezvoltare omogenă şi armonioasă.

Astăzi avem până la 25% material reciclat în ferestrele noastre.

 

Oriol Casellas, director financiar, Redport Capital

nZEB este o obligaţie, dar nu ai niciun beneficiu ca dezvoltator dacă îl pui în aplicare.

Noi la Redport începem acum să construim următoarea fază la proiectul Level, pre-vândută deja în proporţie de 70%.

Proiectul Infinity Nord este în ultimele faze de autorizare, am început deja să pre-vindem din el şi am atins circa 30% din unităţi pentru faza 1. Cred că undeva în noiembrie vom avea autorizaţia.

Finanţarea bancară este mai ieftină decât avansurile de la client. Când un client achiziţionează în faza iniţială primeşte un discount care oricât de mic ar fi e mai scump decât finanţarea bancară.

Pentru prima fază din proiectul Infinity avem discuţii cu mai multe bănci.

 

Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services, Colliers România

Dacă punem toate maşinile din Bucureşti una lângă alta, ele acoperă 7% din suprafaţa oraşului, comparativ cu 3,5% în Polonia sau 1,5% în Paris sau Londra

Zona metropolitană a Bucureştiului este în topurile europene ca nivel de dezvoltare. Este timpul să ne purtăm ca atare, să rezolvăm şi să gestionăm problemele gândind ca o metropolă mare.

Statistica naţională cu 95% dintre români sunt proprietari este de mult timp depăşită. În urbanul mare vedem că procentul celor care stau în chirie este 13-15%, iar încă 15% stau în diverse alte aranjamente, la rude. Doar două treimi au locuinţă proprietate personală.

Acum 10 ani vedeam preţuri între 1.000 şi 3.000 euro/mp în Bucureşti, acum vedem de la 1.000 la 10.000 euro/mp.

Cu siguranţă în viitor sustenabilitatea va fi tot mai importantă, dar reducându-ne la bani şi la costuri.

 

Ionel Crăciun, business development manager, Vantage Towers

Când te duci să cumperi un apartament ar trebui să te întrebi şi dacă ai o infrastructură de telecomunicaţii bună, nu doar dacă ai şcoală, magazine sau sală de sport în zonă.

Acolo unde sunt proiecte imobiliare noi ai nevoie şi de infrastructură de conectivitate extra. Uitaţi-vă la Fabrica de Glucoză, unde infrastructura era bună sau foarte bună şi acum când traversăm zona există nişte limitări pentru că s-a populat foarte mult.

Soluţiile Vantage Towers sunt prezente în peste 2.300 de puncte din România, dintre care peste 60 sunt zone de indoor.

Avem nevoie de o sinergie mai bună între dezvoltatorii imobiliari şi dezvoltatorii de infrastructură, nu cred că putem exista unii fără alţii.

Vantage Towers poate deveni o sursă de venit pentru dezvoltatori. Noi suntem interesaţi să cumpărăm terenuri sau să investim pe termen lung, deci un drept de utilizare sau o închiriere pe termen lung a unui acoperiş pentru noi e foarte atractivă.