♦ Segmentul chiriilor creşte, având potenţialul de a ajunge la un sfert din întreaga piaţă rezidenţială în următorii ani ♦ Infrastructura are nevoie să accelereze ritmul de dezvoltare, care este mult mai alert în rândul investitorilor privaţi ♦ Tehnologia şi inovaţiile de tipul smart home vor deveni criterii de departajare tot mai hotărâtoare în procesul de achiziţie a unei locuinţe.
Segmentul chiriilor creşte, având potenţialul de a ajunge la un sfert din întreaga piaţă rezidenţială în următorii ani, este una dintre concluziile conferinţei ZF Tendinţe în piaţa rezidenţială 2023, eveniment care a avut loc luni, cu susţinerea One United Properties, SVN România, Alesonor şi HILS Development. O tendinţă pe care dezvoltatorii şi consultanţii o scot acum în evidenţă este cea de închiriere a portofoliilor de locuinţe direct de la dezvoltatori. Şi dacă până acum doar o pondere mică a locatarilor alegeau statutul de chiriaş, trendul pare să ducă spre o creştere a numărului acestora.
„Auzim din ce în ce mai des despre chirii începând de anul trecut pentru că suntem într-o zonă în care dobânzile au crescut accelerat, iar asta i-a împiedicat pe cei care vor să cumpere locuinţe să-şi ia casa pe care o doresc. În plus, am văzut în ultimii doi ani o creştere accelerată a preţurilor apartamentelor, nu doar în România, ci şi în ţările din jur, iar asta a pus şi mai multă presiune pe cumpărători. Ponderea chiriaşilor va creşte“, a spus Gabriel Blăniţă, associate director Valuation & Advisory services la compania de consultanţă imobiliară Colliers România.
Între timp însă, piaţa rezidenţială are nevoie de susţinere legislativă, ceea ce nu a existat în ultimii ani, în condiţiile blocării Planului Urbanistic General (PUG) în Bucureşti.
„Nu putem separa dezvoltatorii în oameni buni sau răi. Statul şi administraţia au ca rol să verifice că există plusvaloare pentru comunitate. Nu susţinem blocarea Bucureştiului din punct de vedere urbanistic. Nu suntem de acord nici cu mutilarea oraşului, ci vrem o dezvoltare corectă“, a spus Stelian Bujduveanu, viceprimarul Capitalei.
Deblocarea Planului Urbanistic General, problema majoră care a frânat dezvoltarea imobiliară din Bucureşti în ultimii doi ani, este în continuare un deziderat al companiilor.
„Am susţinut deblocarea PUG, pentru că situaţia la ora actuală este un haos urbanistic“, a spus Constantin Hazarian, preşedintele Comisiei de Urbanism din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
Dezvoltatorii spun că sunt conştienţi de nevoia de a se implica în creşterea oraşului, dar că nu o pot face unilateral.
„Este foarte importantă implicarea dezvoltatorilor în tot ceea ce înseamnă infrastructura oraşului, pentru că orice regenerare urbană nu poate fi făcută doar de autorităţi, trebuie şi dezvoltatorii implicaţi cu siguranţă. Noi în centrul Bucureştiului vrem să reabilităm foarte multe clădiri şi vedem ce alte oportunităţi mai sunt şi în alte zone“, a spus Beatrice Dumitraşcu, CEO al diviziei de rezidenţial a dezvoltatorului One United Properties.
Compania are în curs de dezvoltare peste 3.000 de locuinţe în acest moment şi are în autorizare alte 5.000 de unităţi, deţinând de asemenea în portofoliu terenuri pentru viitoare dezvoltări.
O tendinţă pe care o văd dezvoltatorii în acest moment arată că există cumpărători care, în urmă cu mai mulţi ani, achiziţionaseră o locuinţă în afara Bucureştiului, iar acum revin în oraş, sau invers.
„Clienţii noştri sunt în general familii tinere care lucrează în sistem hibrid. Există flexibilitate din partea angajatorului şi automat ei pot să-şi schimbe viaţa şi să aleagă să trăiască în afara oraşului. Cred că modelul hibrid va rămâne, peste tot în lume oamenii lucrează mult de acasă şi vor mai mult confort“, a spus Alex Skouras, managing partner la Alesonor, o companie care dezvoltă locuinţe în zona Tunari din nordul Capitalei.
Una dintre zonele care încep acum să se dezvolte în Bucureşti este cea din jurul Petrom City, în spatele Casei Presei. Redport Capital în parteneriat cu grupul Mobexpert sunt doi dintre dezvoltatorii care au pariat pe această zonă, unde vor face un amplu proiect rezidenţial, Infinity North, care ar urma să ajungă în următorii şapte-opt ani la 1.300-1.500 de locuinţe.
„Sperăm ca această zonă să devină un pol important de dezvoltare, aşa cum este Pallady, cum a devenit Fabrica de Glucoză. Ce se întâmplă la nivelul tranzacţiilor, la nivelul dezvoltatorilor implicaţi în zona Străuleşti ne arată că lucrurile merg în acea direcţie“, a spus Cosmin Savu-Cristescu, managing director al grupului Redport.
HILS este doar unul dintre zecile de proiecte rezidenţiale care au fost demarate în ultimii ani în zona Theodor Pallady din Bucureşti.
„Facem un proiect lângă metrou, în zona Pallady, unde avem metrou, autobuz, bulevard larg, infrastructură bună. Ceea ce este foarte bine, căci altfel ar fi greu de făcut. Privatul se mişcă mai repede decât administraţia locală. În alte ţări, întâi se fac drumurile, apoi locuinţele“, a spus Ionuţ Negoiţă, CEO şi fondator HILS Development.
Când vine vorba de proiectele din localităţile limitrofe Capitalei, şi acelea se dezvoltă în continuarea oraşului. Liebrecht & wooD de pildă este unul dintre dezvoltatorii care au mizat pe potenţialul zonei de est, investind într-un proiect în Cernica, sub numele Liziera de Lac, un complex care are momentan 94 de case şi care este situat la 15 minute de staţia de metrou Anghel Saligny.
„Acolo se construieşte într-un ritm pe care eu nu mi l-am putut imagina în urmă cu câţiva ani. Deja este un pol de dezvoltare rezidenţială în estul Bucureştiului, pentru că este o poziţionare extrem de bună pentru rezidenţial, greu de explicat de ce, deoarece acolo se ştia că este o zonă industrială. Iată că nu mai e! Retailerii mari au construit noi oportunităţi de magazine în zona de est, după ce anterior au fost tentaţi de nord“, a spus Sorin Ioan Blaga, CEO Liebrecht & wooD România.
După doi ani de creşteri ale numărului de tranzacţii şi de livrări, anul 2023 ar putea fi unul de calmitate pentru piaţa rezidenţială, spun consultanţii.
„Ultima perioadă a adus provocări. Au crescut dobânzile dar acum sunt într-o zonă de stabilitate. ROBOR scade, IRCC se stabiliează şi asta va calma zona de creditare. În prezent, 47% din tranzacţii se fac cu surse proprii. E o piaţă predictibilă în perioada următoare“, a spus Viorel Mohorea, Condominium Sales project manager la SVN România.
Toff Dominium, divizia de rezidenţial a grupului Altex, se ocupă cu precădere de închirierea apartamentelor, construindu-şi în timp un portofoliu alcătuit din apartamente poziţionate în diferite zone ale Capitalei.
„Avem două linii de business – cu închiriere pe termen lung, de şase luni-un an, şi pe termen scurt. În 2023, chiriile au crescut cu 10% şi avem cerere. Achiziţia de apartamente este puţin supraevaluată în România, tinerii caută flexibilitate, caută proximitate faţă de locul de muncă, unii ca o soluţie temporară, alţii pe termen mediu. Avem şi solicitări de vânzare, pentru că unora dintre chiriaşi le place cum arată apartamentul şi zona şi vor să devină proprietari“, a spus Corina Stanciu, managing director la Toff Dominium.
Pentru închiriere, dezvoltatorii aleg să amenajeze locuinţele în stil minimalist, astfel încât să se potrivească mai multor gusturi. Andreea Ştefan este de profesie arhitect şi spune că a avut până acum solicitări de amenajare a unor locuinţe destinate închirierii.
„Apartamentele pe care le amenajăm în aceste cazuri trebuie să fie în tonuri neutre, să satisfacă mai multe gusturi, să acoperim cât mai multe nevoi – de la cea de socializare în zona de zi, la o zonă de dining spaţioasă, zona de dormit, zona de relaxare împreună cu prietenii. Nevoile sunt aceleaşi indiferent de suprafaţa apartamentelor în care locuim. În spaţiile cu dimensiuni reduse este o nevoie şi mai mare de experienţa şi de sfaturile unui designer“, a spus Andreea Ştefan.
În condiţiile scumpirilor din piaţa energiei, capătă tot mai multă importanţă eficientizarea energetică, iar sistemele fotovoltaice devin o opţiune tot mai frecventă, atât la nivelul dezvoltatorilor, cât şi la nivelul proprietarilor individuali.
„Sistemele fotovoltaice au un cost de maximum 5% din valoarea unei locuinţe, adică mai puţin decât amenajarea cu electrocasnice şi alte sisteme. Iluminatul natural, acoperişul cu puţine lucarne, înclinaţia acoperişului spre sud, terasele circulabile, toate ajută la montarea sistemelor fotovoltaice şi astfel reduc costurile. La bloc, trei panouri fotovoltaice asigură cel puţin jumătate din necesarul de energie“, a spus Dan Tudose, directorul general şi fondatorul platformei e-acumulatori.ro.
Iar când vine vorba de tendinţe în locuire, interesul pentru tehnologie este tot mai mare.
„În domeniul uşilor, al ferestrelor, al faţadelor vedem o serie de tendinţe noi. De exemplu, uşa de la intrare s-o putem deschide printr-o aplicaţie. Vedem conceptul de smart house, cu ferestre cu senzori. Tendinţele sunt pe zona de digitalizare, electronică, trasabilitate. Avem ferestre cu QR code care arată cine le-a produs, cine le-a montat“, a spus Daniel Popa, country manager la Reynaers Aluminium Romania.
Ce au declarat jucătorii din piaţa imobiliară în cadrul conferinţei ZF Tendinţe în rezidenţial 2023
Stelian Bujduveanu, viceprimarul Capitalei
► Municipalitatea a întârziat să investească în infrastructura din Bucureşti. Pasajul Doamna Ghica trebuie dat în folosinţă până în toamnă
► Nu susţin blocarea Bucureştiului din punct de vedere urbanistic. Dar nu sunt de acord nici cu mutilarea oraşului
► Planul Urbanistic General este învechit. Am cerut deblocarea lui. Nu poţi dezvolta un oraş doar pe baza PUZ-urilor de sector
► Hotărârea 66 /2006 este învechită şi blochează mulţi dezvoltatori. Dacă obligi un investitor să facă sute de locuri de parcare, practic susţii creşterea numărului de maşini în oraş
► Drumurile din complexurile rezidenţiale trebuie preluate de municipalitate, altfel nu va avea cine să le administreze.
Viorel Mohorea, condominium sales project manager, SVN România
► 2023 va aduce calmitate pe tranzacţii şi livrări. După un plus de 38% la tranzacţii în 2021 şi 8% în 2022 vom vedea un platou. La livrări, după 21.300 de unităţi în 2022, în 2023 estimăm 19.000
► 47% din tranzacţii se fac cu surse proprii. Au fost provocări, au crescut dobânzile, dar acum s-au stabilizat
► Pe rezidenţial, va fi o piaţă a cumpărătorului, care va penaliza anumite proiecte
► Vom vedea şi scăderi de preţ, în unele cazuri, acolo unde dezvoltatorii nu s-au adaptat unor situaţii dificile. La nivel de piaţă vom vedea o plafonare
► Clientul final încă predomină la achiziţii, chiar dacă există şi investitori.
Alex Skouras, managing partner, Alesonor
► Când am început ansamblul rezidenţial din Tunari, în 2015, doar 9% din locuitorii din Bucureşti locuiau în afara oraşului, faţă de alte oraşe din regiune, unde raportul este 30/70, chiar 50/50
► Profitabilitatea depinde de ce vinzi. Am fi putut să construim de două ori mai multe case decât am făcut, dar am vrut să lăsăm spaţii verzi şi să avem facilităţile necesare
► COVID a fost un catalizator, a accelerat trendurile actuale. Familiile vor sustenabilitate, aer curat, un ecosistem complet integrat
► Munca hibrid permite clienţilor să adopte un nou stil de viaţă.
Ionuţ Negoiţă, CEO & founder, HILS Development
► Vânzările sunt la jumătate faţă de vremurile bune, aşa că dezvoltăm un portofoliu de apartamente pentru închiriere. Multe vânzări finalizează contracte începute anul trecut. Nu e roz, nici dramatic
► 30% din cumpărători sunt investitori, cu 8-10 apartamente închiriate
► Situaţia e mult mai bună decât în 2008: băncile dau credite, românii au depozite mari şi venitul mediu de trei ori mai mare
► La PUZ-uri, Primăria trebuia să se pregătească ceva mai bun şi apoi să se renunţe la cele vechi. Bucureştiul a rămas în aer
► Primăria trebuie să verifice proiectele şi după recepţie. De multe ori, spaţiul verde se betonează şi se fac parcări.
Corina Stanciu, managing director, Toff Dominium
► Avem peste 200 de apartamente cumpărate, mobilate şi inchiriate, plus 200 pe care le-am semnat cu dezvoltatorii şi le vom recepţiona în următorii 2-3 ani
► Achiziţia de apartamente este supraevaluată în România, tinerii caută flexibilitate
► În 2023 chiriile au crescut cu 10%. Chiriile noastre sunt de 500-2500 euro pe lună, iar durata medie de închiriere de 1 an. Avem cerere
► Investim între 15 şi 20% din valoarea de achiziţie în decorarea apartamentelor
► Piaţa de rezidenţial va creşte şi pe zona de închirieri. Vom investi în continuare.
Dan Tudose, directorul general şi fondatorul E-acumulatori.ro
► Sistemele fotovoltaice pentru rezidenţial au un cost de maxim 5% din valoarea unei locuinţe. Amortizarea investiţiei este de 3-4 ani
► Avem mai multe oportunităţi. Avem o cotă de TVA de 5%, un nou program de finanţare prin AFM şi alt program prin Ministerul Fondurilor Europene, care poate finanţa sistemele fotovoltaice, pompe de căldură şi sisteme de stocare
► Singurele restricţii ţin de capacitatea distribuitorilor de a conecta la reţea peste 100.000 de sisteme. Estimăm că va dura cel puţin doi ani
► Prosumatorii trebuie să beneficieze de normativele europene care susţin un impozit mai mic pe clădirile eficiente energetic.
Daniel Popa, country manager la Reynaers Aluminium România
► Banii din PNRR se vor folosi în investiţii publice. Vedem multe licitaţii pe infrastructură, dar aşteptăm şi pe spitale, pe şcoli
► Vedem o dinamică mai mare pe segmentul de construcţii noi. Nu avem o piaţă de renovări în România, din păcate. Poate vom vedea reabilitări de clădiri cu bulină roşie
► Tendinţele sunt pe zona de digitalizare, electronică, trasabilitate. Avem testarea la cutremur a faţadelor. Avem locuinţe la înălţime, iar ferestrele trebuie să facă faţă unor condiţii meteo extreme.
► Vedem o tendinţă pe zona de sustenabilitate, pentru reducerea amprentei de carbon.
Daniel Piţurlea, preşedinte, Concelex Bucureşti
► Tranzacţiile cu dezvoltări imobiliare vor fi pe scădere în următorul an şi lichidizarea dezvoltărilor existente
► PNRR este o sursă de bani pentru reabilitări, dar cred că vor domina investiţiile în infrastructura mare
► Din ce se vede pe portalul de licitaţii publice, înainte erau 3-4 pe zi, acum 10-20 pe zi, pe ţară. Piaţa de construcţii se va dezvotla mult în următorii ani
► Angajăm şi noi mult. Nu există forţă de muncă disponibilă, dar suplinim cu personal din import. Chiar şi pe partea tehnică aducem oameni din import
► Preţul materialelor de construcţii s-a stabilizat, la fel şi livrările.
Constantin Hazarian, preşedinte al Comisiei de urbanism din CGMB
► Primarul general a dorit blocarea şi anularea şi pentru PUZ Inel Median
► Doi ani şi jumătate l-am pistonat pe primarul general să deblocheze PUG
► Să nu ne trezim că Pasajul Ciurel este un proiect de 50 mil. euro care aproape că nu duce nicăieri, în capătul pasajului sunt nişte blocuri
► Nu poţi să îi ceri unui dezvoltator să facă o şcoală sau un dispensar atâta timp cât nu ai un PUG actualizat care să îţi spună care sunt nevoile zonei
► Dacă la o primărie de sector durează trei săptămâni sau o lună pentru un certificat de urbanism, la Primăria Capitalei durează mai mult de două luni de zile.
Beatrice Dumitraşcu, CEO residential division, One United Properties
► Spuneam până acum că nu avem o piaţă reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar pe piaţă
► Se fac tranzacţii, dar se fac punctual, acolo unde un client mult mai bine informat astăzi alege
► Noi anul trecut am vândut 599 de unităţi locative plus anexe, în valoare de peste 169 mil. euro
► Avem peste 3.000 de unităţi în dezvoltare, avem autorizaţie pentru alte 5.000 de unităţi, avem terenuri în portofoliu pentru care ne dorim să avem următorii 10 ani de lucru
► Planurile noastre ţin cont de ce poate absorbi piaţa în acest moment şi piaţa este bună cu noi.
Cosmin Savu-Cristescu, managing director al grupului Redport
► Infinity Nord va însemna peste 200.000 mp construiţi, care ar trebui să conţină în jur de 1.300-1.500 de locuinţe în următorii 7-8 ani
► Noi ne uităm la proiecte care vor sta în picioare 50-80-100 de ani de aici încolo şi trebuie să le autorizăm după standardele de autorizare de astăzi
► Lucrurile poate ar trebui duse la nivel de dezbatere publică, la nivel de strategie de dezvoltare durabilă a unui oraş
► Suntem foarte aproape să prezentăm public concept designul de la Infinity Nord. (...) Am lucrat cu arhitecţi internaţionali de la compania Design International din Londra
► Consumatorii doresc locuinţe moderne, nu mai vor pe standardul anilor ’80-90, care le-au fost oferite de dezvoltatori inclusiv până acum 5-6 ani.
Sorin Ioan Blaga, CEO al Liebrecht & wooD România
► Avem gata 94 de case în proiectul Liziera de Lac. În autorizare mai sunt 327 de case, a căror construcţie va începe spre jumătatea anului 2023
► Referitor la 2022, am vândut ce ne-am dorit, am trecut peste turbulenţele creşterii costurilor împrumuturilor ipotecare
► Avem autorizaţie de construire pentru 11,2 MW de panouri de energie solară pe unul dintre terenurile adiacente Lizierei de Lac, unde mai pregătim două etape care ne vor duce către 40 MW putere instalată
► Estul Bucureştiului este deja un pol de dezvoltare rezidenţială
► Retailerii mari au construit a doua oportunitate de magazine în zona de est, după ce anterior au fost tentaţi şi au construit în nord.
Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers România
► În Bucureşti şi oraşele mari circa 15% din oameni locuiesc cu chirie, nu 5% cum e statistica naţională
► În România avem 1.000 de unităţi dezvoltate strict pentru închiriere şi vom ajunge la 4.000 în trei ani
► În Praga s-au construit 50.000 de locuinţe destinate exclusiv închirierii în ultimii 10 ani
► Vedem un potenţial în zona de chirii, probabil până la 25% din totalul celor care locuiesc în Bucureşti şi marile oraşe
► Există un gap din ce în ce mai mare între chirie şi rată, care a început în Bucureşti şi oraşele mari de circa un an şi jumătate, în timp ce în vestul Europei acest gap este mai mare şi de mai mult timp.
Andreea Ştefan, arhitect de interior
► Tendinţa anul acesta este pentru mobilierul pe comandă, realizat cu foarte mare atenţie la detalii, deşi timpul de aşteptare este mai lung şi costurile sunt ridicate
► În apartamentele pe care beneficiarii le achiziţionează pentru a locui în ele vedem o dorinţă pentru materiale de înaltă calitate
► Beneficiarii mei aleg şi să facă investiţii şi atunci apartamentele pe care le amenajăm trebuie să fie oarecum în culori, tonuri neutre, să satisfacă cât mai multe gusturi, să acoperim cât mai multe nevoi
► În spaţiile reduse este de fapt o nevoie mai mare de experienţa unui designer
► Bugetul alocat echipării locuinţei a ajuns în medie cam o treime din costul locuinţei.
