„Furtuna perfectă“ din construcţiile de birouri a adus două tranzacţii record şi demararea construirii a peste 400.000 mp de spaţii office în 2018

Piaţa spaţiilor de birouri a fost caracterizată de o dez­vol­tare accelerată şi în 2018, iar creş­terea consumului a deter­mi­nat extinderea mul­tor companii.

„Cererea de închiriere de spaţii de birouri a crescut constant, fiind stimu­lată şi de scăderea spaţiilor disponibile. Rata de neocupare a ajuns la 8%, cel mai mic nivel înregistrat de la începutul crizei imobilia­re. Acest lucru se reflectă într-o nevoie strin­gentă de noi proiecte de birouri“, explică Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services, Investor Leasing în cadrul CBRE România.

În prezent, timpul de aşteptare pentru gă­sirea unor spaţii de birouri situate într-o clă­dire modernă şi în vecinătatea unei sta­ţii de metrou se încadrează într-un interval cu­prins între 12 şi 24 de luni, aşadar nece­sitatea unor noi proiecte este evidentă.

„În prezent, în Capitală sunt în con­struc­ţie opt proiecte cu date de finalizare în 2018, iar pentru 2019 este anunţată li­vra­rea a 14 noi proiecte. Conform esti­mă­rilor noastre, peste 320.000 mp de spaţii de birouri vor fi terminate în 2019, iar 40% din suprafaţa totală anunţată pentru li­vra­re este deja închiriată. De asemenea, ne aşteptăm ca anul viitor să crească şi nu­mărul com­pa­niilor nou intrate pe piaţa lo­ca­lă, aşadar există toate premisele pentru a asista la tranzacţii cel puţin la fel de im­por­tante că în 2018“, a subliniat Mihai Păduroiu.

În 2019, consultanţii din imobiliare se aşteaptă ca activitatea în sectorul spaţiilor de birouri să fie şi mai intensă.

„Am putea spune că anul acesta a avut loc o „furtună perfectă“. O serie de dez­vol­tatori precum Skanska, Portland Trust sau Forte Partners, al căror model de busi­ness este de a nu păstra pentru mult timp în portofoliu clădirile pe care le con­stru­iesc, au livrat proiecte de calitate, în timp în ce lichiditatea creştea în piaţă. Dacă erau mai multe proiecte de acest gen, cred că am fi asistat la mai multe tranzacţii în sec­to­rul de birouri. De altfel, an­ticipăm că sec­torul de birouri va con­tinuă să genereze cel mai mare volum de tranzacţii şi în 2019“, a spus Tim Wilkin­son, Partner Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox.

El a subliniat că aşa cum în 2018 am asistat la o comprimare a yieldurilor pe pia­ţa de birouri, de la 7,5% sper 7,25%, ten­dinţa se va accentua în 2019. „Pentru clă­dirile de birouri de top, atât ca poziţie şi spe­cificaţii tehnice, cât şi că portofoliu de chi­riaşi, credem că în 2019 vom vedea tran­zacţii la un randa­ment de 7% şi chiar uşor sub acest nivel“, a subliniat Tim Wilkinson.

Mihai Pătrulescu, Senior Associate Invest­ment Services în cadrul Colliers International România, este de părere că „avalanşa“ de tranzacţii de mari dimen­siuni pe piaţa de birouri a fost determinată de ieşirea la vânzare a unor produse de calitate.

Mai mult, atât The Bridge, cât şi Oregon Park s-au vândut la pachet cu o clădire în construcţie, iar în cazul pro­iec­tului de la Orhideea, chiar cu o a treia clădire în stadiu de proiect.

„A existat interes şi în anii precedenţi, dar ne-am confruntat mai degrabă cu o lip­să de produse. În 2018, în schimb, am văzut şi un interes în creştere, şi mai multe proiecte pe piaţă. O precizare importantă ar fi că, pentru preţul corect, unii proprie­tari care nu ar căuta neapărat să vândă s-ar putea să îşi schimbe abordarea. Este foarte posibil să mai vedem tranzacţii cu tichete foarte mari, de peste 100 milioane euro, şi în 2019. Şi în momentul de faţă sunt câteva tranzacţii mari aflate în diferite stadii de negociere, dar cu mari şanse să se închidă mai devreme sau mai târziu. Tot­odată, remarcăm şi un apetit în creştere pen­tru tranzacţiile de tip „forward pur­chase“ (clădiri încă în construcţie), ceea ce oricum arată un grad mai crescut de încredere din partea investitorilor“, a subliniat Mihai Pătrulescu.

În Bucureşti am ajuns la aproape 2,4 mil. mp de spaţii de birouri moderne şi vom depăşi acest prag până la finalul anului. Pentru sfârşitul anului 2019, putem ajunge la 2,8 mil. mp dacă ne bazăm strict pe informaţiile comunicate de dezvoltatori.

Clădirile care câştigă în procesul de selecţie sunt clădirile care oferă identitate chiriaşului şi carte de vizită pentru acesta, precum şi facilităţi.

„Este ca atunci când un cumpărător alege o maşină după suspensie şi motorizare ci nu primordial marca sau culoarea. S-a atins un moment de maturizare a consumatorului şi a pieţei, nu mai discutăm de metri pătraţi pe etaj ci de cafeneaua de la parter, numărul de staţii de încărcare pentru maşinile electrice şi băncuţele din grădină“, a spus Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes.

Ea spune că potential mai ridicat în a deveni concentrări de birouri au zonele Timpui Noi, axa Unirii - Piaţa Victoriei, Mihai Bravu - Obor, şi mai ales Cotroceni - Răzoare, prin prisma localizării în mijlocul aglomerării urbane şi cu accesibilitate foarte bună la mijloacele de transport, uneori chiar la două linii de metrou.

„Există două tendinte majore în ceea ce priveşte dezvoltările imobiliare de birouri, la nivel mondial, ce se vor reflecta în următorii 3-5 ani şi în piaţa locală, şi anume reconversiile şi dezvoltările în tranzit (TOD - transit oriented development), deja populare printre investitori dar mai ales printre utilizatori“, a subliniat Andreea Păun.

De asemenea, următorul trend în reprezintă reconversiile, transformarea în clădiri comerciale sau chiar apartamente de lux a unor foste fabrici abandonate, hale şi platforme industriale dezafectate, care au privilegiul de a fi poziţionate în centrul oraşelor, au spaţii înalte şi luminoase, cu personalitate şi identitate puternică. În contextul în care, demografic, generaţiile Y şi Z, care deja populează birourile şi zonele comercial - rezidenţiale caută avid să se identifice cu locurile în care traiesc, aceste spaţii ajung să aibă 100% grad de ocupare de la livrare. În New York, anul 2017, spatiile de acest tip au determinat o scădere a gradului de neocupare cu 7% în piaţa de birouri.