AIG/Lincoln a urmarit de mai mult timp piata locala prin intermediul biroului de la Budapesta, insa pana in 2006 nu a realizat nicio investitie, considerand piata prea riscanta, in timp ce activitatea de pe pietele din regiune furniza inca profituri semnificative, cu riscuri mai mici.
Intrand in piata destul de tarziu, impreuna cu britanicii de la Fabian alaturi de care construiesc imobilul de birouri Lakeview in zona Barbu Vacarescu din nordul Bucurestiului, au patruns pe piata intr-un moment in care segmente precum retailul sau cel logistic permit cu greu investitii de la zero, in conditiile in care preturile terenurilor au explodat in ultimii ani.
"Daca Romania ar putea fi comparata cu restul statelor din regiune, preturile terenurilor in momentul de fata ar trebui sa fie de trei-patru ori mai mici, in timp ce chiriile ar trebui sa fie si ele cu aproximativ 20% mai mici. Desi exista inca destule terenuri disponibile in locatii bune in Bucuresti cat si in restul tarii, proprietarii acestora le trateaza ca si cum ar fi la fel de rare ca si cele din Manhattan New York", apreciaza Sven Lemmes, country manager al AIG/Lincoln in Romania.
Cu toate acestea, americanii par foarte interesati de Romania. In ziua interviului directorul german al companiei americane era prins in discutii la biroul din zona Pietei Dorobanti din Bucuresti, in timp ce in sala de intalnire se puteau observa o serie de texte in romana, Lemmes luand primele lectii de invatare a limbii.
Lemmes, in varsta de 37 de ani, are o experienta in real estate de peste 10 ani, debutul activitatii gasindu-l in cadrul biroului Jones Lang LaSalle din Belgia/Luxemburg responsabil cu pietele de investitii pentru fonduri germane precum DEGI, SEB si DEKA. In cadrul AIG/Lincoln lucreaza de cinci ani pe pietele din Europa Centrala si de Est, precum Ungaria, Polonia, Cehia sau Slovacia.
"Am dezvoltat birouri pentru IBM in Budapesta si M?nchen, pentru PwC in Praga, dar costurile din Romania depasesc logica mediei din Europa Centrala si de Est", continua Lemmes. In aceste conditii, targeturile de investitii ale companiei pe piata locala sunt de circa 200 mil. euro pentru urmatorii patru ani, mult sub nivelurile inaintate de catre alti dezvoltatori de pe piata.
"Raportat la ceea ce se poate construi in Romania, preturile pe metrul patrat construibil de pe piata locala sunt comparabile cu alte tari din Europa Centrala si de Est, dar in timp ce preturile terenurilor pot fi justificate prin dezvoltarea unor suprafete largi, acest lucru limiteaza totusi posibilitatea investitorilor de a-si diminua riscurile, fiind fortati catre proiecte de mari dimensiuni in locatii unice", explica Lemmes.
Preturi fara logica
Pe langa terenuri, directorul AIG/Lincoln apreciaza ca si locuintele, in special apartamentele situate in blocuri vechi, au preturi "lipsite de logica", in timp ce marjele dezvoltatorilor de locuinte noi raman la acelasi nivel desi costurile cresc considerabil.
"Nu este posibil ca toate costurile aflate in crestere, precum terenul sau constructia, sa fie transferate catre utilizatorul final, iar marja dezvoltatorului, a proprietarului de teren sau a firmei de constructii sa ramana la acelasi nivel. Aceste costuri vor trebui redistribuite. Daca la fel s-ar intampla si pe piata de birouri, chiriile ar trebui sa creasca la randul lor, dar acest lucru este greu de imaginat", spune Lemmes.
Astfel se face ca planurile AIG/Lincoln pe piata locala se orienteaza in special catre segmentul de birouri, unde inchirierile la imobilul Lakeview, dezvoltat impreuna cu Fabian, au fost aproape incheiate (aproximativ 93% din cladire este preinchiriata catre trei companii), desi in tari precum Ungaria compania a realizat si proiecte de retail. "Am inceput sa invatam ce chirii se pot obtine aici, ce companii cauta birouri si in ce zone. Ne vom orienta catre zona de centru-nord, unde analizam doua loturi de teren. Apreciem ca pentru urmatoarele 18-24 de luni inchirierile vor ramane la un nivel ridicat la nivelul Bucurestiului", spune Lemmes.
Un alt argument care va sustine dezvoltarea pietei de birouri este faptul ca in prezent nu exista imobile finalizate care sa aiba probleme in ceea ce priveste gradul de ocupare a spatiilor, desi o buna parte din ele sunt destul de slabe din punct de vedere calitativ, iar cererea pentru spatii moderne este in crestere.
Potrivit managerului AIG/Lincoln, in ceea ce priveste piata terenurilor nu a fost remarcata pana in prezent o scadere semnificativa a preturilor, in ciuda crizei financiare internationale care a lovit pietele imobiliare si a atins si Romania. "Lucrul pozitiv pe care l-am remarcat a fost ca nu au mai crescut preturile, dar in cazul loturilor bune acestea nu au scazut deocamdata. Speram ca pe fondul crizei financiare lucrurile se vor calma si in Romania, desi piata este mult mai dificila", spune Lemmes.
Planurile de investitii lasate in stand-by
Pana sa faca noi achizitii pentru a intra in alte proiecte, activitatea companiei se rezuma la dezvoltarea proiectului Lakeview, a carui finalizare este programata pentru anul viitor. "Principalul obiectiv in momentul de fata este sa finalizam cladirea la timp, ceea ce este destul de dificil pe piata locala. Despre ce vom face ulterior cu cladirea, vom discuta cu partenerul nostru, dar obiectivul actual este finalizarea cladirii", spune managerul AIG/Lincoln. O alta tendinta remarcata a pietei de birouri este cea de consolidare a companiilor mari, care pe masura ce s-au dezvoltat pe piata locala vor sa-si deruleze operatiunile in cadrul aceluiasi spatiu, mai mare, dupa ce extinderea le-a impus sa inchirieze birouri in diferite proiecte.
AIG/Lincoln este prezenta in piata si prin divizia de property management, care administreaza cladirea de birouri Charles de Gaulle Plaza, dezvoltata de Avrig 35 si CA Immo si detinuta de GLL Real Estate Partner, precum si Casa Stega.
"Suntem in total 12 angajati AIG/Lincoln in Romania, incluzand divizia de property management, iar strategia este de crestere a echipei", spune Lemmes. Desi face parte dintr-un puternic grup financiar mondial - AIG, care asigura componenta equity -, AIG/Lincoln isi finanteaza proiectele de dezvoltare si prin intermediul bancilor, desi conditiile de creditare sunt dificile.
"Este mult mai scump sa iei un credit de la o banca locala. Avem dificultati cu o serie de banci din sud-estul Europei, in sensul ca ne impun anumite termene si garantii pe care nu le putem accepta. Cu toate acestea, finantarea prin credite este extrem de importanta pentru raportul dintre componenta equity si leverage, astfel ca incercam sa imprumutam cat mai mult", spune Lemmes. Proiectul de birouri Lakeview a fost finantat printr-un credit obtinut de la banca maghiara MKB.
Patru proiecte de birouri pana in 2012
Potential pentru piata locala de birouri exista si in orasele mari, de peste 200.000-300.000 de locuitori din provincie, unde AIG/Lincoln ia in calcul dezvoltarea unor proiecte.
"Ne-ar placea sa construim si sa avem in dezvoltare pana in 2012 patru proiecte de valori apropiate ca investitie cu cea din Lakeview, adica un cost total de aproximativ 200 de milioane de euro", declara Lemmes, care tine sa sublinieze faptul ca strategia companiei este una bazata pe oportunitatile pietei, ceea ce a si determinat intrarea pe piata alaturi de Fabian.
"Nu este obisnuit pentru noi sa intram in parteneriate si nu suntem un fond, suntem o companie de dezvoltare, destul de flexibila in ciuda caracterului institutional al actionarilor. Astfel au putut incepe discutiile cu Fabian in 2006. Sunt multe companii institutionale care inca refuza sa vina in Europa de Est din cauza riscurilor", spune Lemmes.
In ultimii ani numarul companiilor imobiliare de pe piata locala a crescut puternic, astfel ca diversi dezvoltatori din Israel, Spania, Austria sau Marea Britanie au inceput numeroase proiecte, in special pe segmentul de centre comerciale.
"Piata de retail este bine ocupata in ceea ce priveste proiectele aflate pe hartie, dar inca nu a fost stabilit cine vor fi cei care vor pierde. Piata va trece prin momente grele, pe masura ce inflatia creste, iar puterea de cumparare scade. In prezent, pretul terenurilor impune dezvoltarea unor malluri cu mai multe etaje, in timp ce noi preferam proiectele pe un singur nivel", explica Lemmes motivele pentru care piata comerciala din Romania nu prezinta un interes puternic pentru companie, care prefera dezvoltarea unor centre comerciale pe un singur nivel.
Desi numarul investitorilor straini de pe piata locala a crescut in ultimul timp, in piata fiind prezenti si jucatori de mari dimensiuni, precum Deutsche Bank Asset Management sau ING Real Estate, numarul companiilor americane care au intrat pe piata este destul de redus.
Divizia imobiliara a companiei General Electric - GE Real Estate - a intrat printr-un parteneriat pentru dezvoltarea unei retele de centre logistice, in timp ce un alt jucator important este Warburg Pincus, care detine o participatie semnificativa in compania RED Management Capital, care dezvolta mai multe proiecte in Romania, in special de centre comerciale.
Pe de alta parte, si Adama a reusit sa atraga in ultimul an doua puternice companii americane in structura actionariatului, si anume Morgan Stanley si Lehman Brothers, care detin o participatie minoritara in cadrul dezvoltatorului local Impact.
AIG/Lincoln este o companie formata in anul 1997, care are in prezent in dezvoltare 1,5 milioane de metri patrati, in 10 tari, si o valoare de piata de aproximativ
1,4 miliarde de dolari.
AIG Global Real Estate, divizia AIG din care compania face parte, avea in schimb anul trecut fonduri equity de peste 25 miliarde de dolari in administrare.
Gigantul cu planuri mici
Compania AIG/Lincoln a intrat in 2006 printr-un parteneriat cu fondul britanic Fabian Romania Property Fund pentru dezvoltarea cladirii de birouri Lakeview din Capitala, in care va investi circa 45 de milioane de euro.
Are o echipa de 12 oameni care include si divizia de property management, care administreaza cladirea de birouri Charles de Gaulle Plaza si Casa Stega.
Compania vizeaza investitii de circa 200 de milioane de euro pentru urmatorii patru ani, in special pe segmentul de birouri din Capitala.
AIG/Lincoln este condusa de germanul Sven Lemmes, care a lucrat in ultimii cinci ani in cadrul birourilor din Ungaria, Cehia si Polonia.
Compania activeaza pe piata locala alaturi de alti investitori institutionalizati precum Deutsche Bank Asset Management, ING Real Estate, GE Real Estate sau Warburg Pincus.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
