Immoeast este de departe cel mai mare proprietar de birouri din Capitala, cu un stoc de 192.000 de metri patrati suprafata inchiriabila avand o cota de piata de circa 20% la nivelul Bucurestiului, tinand cont si de alte proprietati precum parcul de afaceri IRIDE, cel mai mare de acest gen din Bucuresti, sau alte cladiri inchiriate catre Vodafone.
Pentru locurile urmatoare insa, batalia este acerba: fondurile de investitii Europolis si CA Immo din Austria, germanii de la DEGI, dezvoltatorul Portland Trust, controlat de britanicul Robert Neale si oamenii de afaceri romani Liviu Tudor, Gabriel Popoviciu, Dinu Patriciu sau Catalin Odea detin fiecare cel putin 25.000 de metri patrati de birouri, fiecare dintre acesti investitori, cu exceptia Europolis, avand cel putin o proprietate in nordul orasului.
Cei mai mari zece jucatori de pe aceasta piata detin circa 600.000 de metri patrati de birouri, care calculate la o chirie medie de 16-18 euro/metrul patrat/luna le aduc anual venituri de 115-130 de milioane de euro, bani care pot fi considerati extrem de importanti in aceasta perioada, in care majoritatea investitorilor resimt lipsa lichiditatilor.
O parte dintre acesti investitori, precum Portland Trust, Global Finance sau Liviu Tudor au si dezvoltat proiectele din portofoliu, obiectivul fiind ca, mai devreme sau mai tarziu, sa faca la randul lor un exit pentru a-si recupera mai rapid investitia si a incepe eventual alte proiecte.
Acesta a fost, de altfel, modelul Portland Trust, companie cu sediul in Cehia, dar controlata de un investitor britanic, care dupa ce a realizat si vandut doua proprietati in Bucuresti - Opera Center si Bucharest Business Park - a reinvestit o parte din banii obtinuti intr-unul dintre cele mai importante proiecte finalizate anul acesta in Bucuresti - Floreasca Business Park, din apropierea statiei de metrou Aurel Vlaicu, avand o suprafata inchiriabila de 35.000 de metri patrati.
Dar atat pentru Portland Trust, cat si pentru alti dezvoltatori, termenele pana la realizarea exit-ului vor trebui prelungite, in conditiile in care investitorii interesati acum de achizitii sunt dispusi sa plateasca sume la care de-abia se acopera costurile de dezvoltare.
Vanzari in pierdere. Chiar mai mult, o parte din fondurile de investitii care au cumparat in 2007 cladiri de birouri in Bucuresti, la randamente anuale de 6-7%, ar vinde in prezent cu mult in pierdere, tinand cont de noile valori la care se discuta in real estate.
„Investitorii interesati de achizitii ar cumpara doar la preturi extrem de bune. Nu se mai fac in aceasta perioada tranzactii la randamente de 7%. Sunt foarte multi oameni in cautare de oferte in aceasta perioada", subliniaza Maria Florea, consultant in cadrul departamentului de birouri al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.
Spre exemplu, pentru parcul de afaceri S-Park, intrat in 2007 in portofoliul Immoeast in schimbul a circa 103 milioane de euro, austriecii au acum oferte la nivelul de 80-90 de milioane de euro, potrivit unor informatii vehiculate in piata de profil.
In acest context, in care banii nu mai circula decat la nivel de chirii, piata va cunoaste o incetinire a dezvoltarii, necesara in contextul in care nici cererea din partea companiilor nu mai este la acelasi nivel.
Povestile acestor proprietari sunt diferite, dar toate se leaga de perioada 2005-2008, in care piata de real estate a avut un ritm galopant, in care investitorii au crezut ca se poate face in 3-5 ani ce in alte tari s-a realizat intr-un interval de 10-20 de ani, atat in materie de birouri, cat si de spatii comerciale sau apartamente.
Astfel, Immoeast a cumparat in acei ani aproape tot ce i-a iesit in cale, contribuind la cresterea preturilor, in conditiile in care austriecii erau prezenti la aproape fiecare masa la care proprietarii isi anuntau intentia de a vinde.
Discretul om de afaceri Liviu Tudor si-a dezvoltat in liniste parcurile de afaceri din Militari si Pipera, construind fiecare dintre cladiri pe baza unor contracte de preinchiriere solide. Iar in acea perioada, si nu numai, a avut cerere din partea unor companii precum Ringier, Kraft Foods sau HP in Novo Park, Dacia, Renault, Citi sau Siemens in West Gate Park.
Europolis s-a concentrat pe proiecte in apropierea statiilor de metrou si dupa ce a cumparat la Piata Victoriei (Europe House) si Semanatoarea (Sema Parc, care poarta si denumirea de Riverplace), se concentreaza acum si pe proiecte de dezvoltare.
Atacul lui Patriciu. Dinu Patriciu a avut nevoie de doar o miscare pentru a intra intre principalii jucatori de pe segmentul office: a preluat Fabian pentru circa 50 de milioane de euro, trecandu-si in portofoliu cinci cladiri de birouri. La fel de adevarat este ca Fabian avea, potrivit celor mai recente informatii, datorii de circa 76 de milioane de euro, iar in urmatoarea perioada ar trebui facut closing-ul si stabilit pretul final pentru Cubic Center din Pipera.
De altfel, in Pipera, unde detin proprietati atat Immoeast, Global Finance sau DEGI, cat si Liviu Tudor sau Dinu Patriciu, rata de neocupare depaseste la ora actuala 20%.
„Din informatiile pe care le avem, in Pipera sunt circa 70.000 de metri patrati liberi, dintr-un total de 300.000 de metri patrati. In centru sunt liberi doar circa 10.000 de metri patrati si consideram ca aici rata de neocupare va creste catre un nivel sanatos, de 5-10%", spune consultantul Colliers. Cresterea numarului de birouri goale isi lasa imediat amprenta si in valorile chiriilor, care pot ajunge la 10 euro/metrul patrat in Pipera. „Este prima data cand vedem cladiri finalizate fara chiriasi in ele. Chiriile au scazut cel mai mult in Pipera, unde se poate vorbi si de valori de 10 euro/metrul patrat, in functie de proiect, suprafata si client. Pe de alta parte, in centru proprietarii au devenit mai flexibili in negocieri - nu mai solicita 25 de euro/ metrul patrat", spune Maria Florea.
Printre companiile care ar putea intra in urmatoarea perioada in topul celor mai mari proprietari de birouri din Bucuresti se numara RREEF, divizie a Deutsche Bank, care a cumparat anul trecut proiectul UpGround aflat in constructie in zona Pipera, sau grupul italian Nusco, dezvoltatorul a doua cladiri de birouri in zona Pipera, a caror suprafata va depasi 50.000 de metri patrati.
„Sunt foarte putine companii care construiesc in momentul de fata. Trebuie sa ai destul de mult curaj, desi costurile de constructie au cunoscut o usoara scadere. Cu toate acestea, consideram ca aceste companii ar putea avea de castigat, tinand cont ca vor fi singurele care vor avea anul viitor cladiri noi pe piata", apreciaza Maria Florea.
Companiile cauta in aceasta perioada solutii de birouri care sa le asigure in primul rand costuri mai mici, fie ca se muta intr-un stadiu mai redus, intr-o locatie mai slaba sau intr-o cladire de o calitate inferioara. „Multe companii vor sa profite de situatia din acest an pentru a se reloca, deoarece stiu ca pot obtine un contract mai bun", apreciaza consultantul Colliers.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
