In 1900, cea mai populata metropola a planetei era Londra - care la acea data nici macar nu s-ar fi putut incadra in randul megaoraselor, in conditiile in care limita inferioara de la care un oras poate fi inclus in respectiva categorie este de 10 milioane de locuitori.
La inceputul secolului trecut, capitala Regatului Unit avea "numai" 6,5 milioane de locuitori. In aceeasi perioada, toate orasele din Top 10 se aflau in Europa si Statele Unite, cu o singura exceptie: Tokio. Capitala nipona se afla pe locul sapte in randul celor mai populate orase din lume, avand 1,5 milioane de locuitori.
Astazi, Tokio este cel mai mare oras la nivel mondial, avand o populatie de 35,2 milioane de locuitori, cifra care ar urma sa ajunga pana in 2015 la 35,5 mil. locuitori, potrivit estimarilor Organizatiei Natiunilor Unite. Dar rata de crestere a populatiei capitalei japoneze cunoaste o incetinire treptata. Asadar, "viitorul demografic" pare sa apartina metropolelor precum Mumbai, Shanghai si Dhaka - orase aflate intr-un proces rapid de dezvoltare.
Iar schimbarile de la nivelul populatiei determina miscari importante pe piata imobiliara, arata un studiu al Crest Magazine. Cel mai probabil, in doar cativa ani, metropolele emergente ar putea ajunge sa concureze cu Londra sau New York in categoria celor mai scumpe locuri din lume.
Dezvoltarea puternica a noilor zone urbane are doua surse principale: globalizarea si urbanizarea. Pe de o parte, globalizarea a condus la o relativa apropiere a ritmurilor de dezvoltare inregistrate de diversele regiuni ale lumii. Iar unul dintre primele orase care au profitat de o asemenea situatie este Dubaiul. La inceputul anilor '90, autoritatile din Emirate au inceput sa pregateasca orasul pentru perioada in care rezervele sale de petrol se vor fi terminat demult.
Metropola situata in Golful Persic detine acum constructii precum insula artificiala The Palm Jumeirah sau hotelul Burj-al-Arab - a carui inaltime depaseste 320 de metri. Iar dezvoltarea puternica pe care o inregistreaza nu pare sa cunoasca deocamdata vreo limita. In acest moment, aici se afla in constructie cel mai mare aeroport din lume, cel mai mare centru comercial si cel mai mare hotel - cu 5.500 de camere.
Al doilea factor care impulsioneaza dezvoltarea noilor metropole este ritmul accelerat de urbanizare inregistrat de societatea moderna. Potrivit unui studiu ONU, in 2007 populatia urbana a depasit numarul locuitorilor din mediul rural. Daca in urma cu doua secole locuitorii oraselor nu depaseau 3% din cadrul populatiei totale, anul trecut numarul acestora a depasit cu putin 50%, iar in urmatoarele doua decenii se previzioneaza o crestere pana la 60% din populatia totala.
Calculele efectuate de specialistii ONU indica faptul ca, in fiecare zi, peste 20.000 de oamenii migreaza dinspre zonele rurale inspre cele urbane. Iar fenomenul migratiei ar asigura o expansiune a megaoraselor chiar si in conditiile in care ritmul de crestere a populatiei globale ar stagna.
Deplasarea populatiei inspre mediul urban nu este insa un fenomen nou, contribuind semnificativ, din anii '50 incoace, la explozia numarului megaoraselor. Daca in 1950 nu exista decat o singura metropola cu peste 10 milioane de locuitori, in acest moment exista 16 astfel de "giganti", iar pana in 2015 numarul lor ar putea ajunge la 21, conform studiului ONU.
"Londra este capitala intregii lumi", declara - pentru Crest Magazine - Andrew Jones de la agentia imobiliara britanica Knight Frank. Si intr-o oarecare masura i-am putea da dreptate. In ultima perioada, capitala Regatului Unit a cunoscut o explozie incredibila - in special pe segmentul preturilor de pe piata imobiliara, care in multe locuri au urcat de cateva ori fata de nivelul inregistrat la jumatatea anilor '90.
Anul trecut, metropola britanica a reusit
sa-si pastreze prima pozitie in clasamentul celor mai scumpe locuri din lume. Iar principalii sai competitori au ramas, de asemenea, neschimbati: ani la rand, Londra s-a luptat cu New Yorkul sau Tokio pentru titlul de cel mai scump centru urban din lume. Actuala editie a "Annual Wealth Report" - studiu redactat de Knight Frank si Citi Private Bank - claseaza din nou Londra pe prima pozitie, in conditiile in care preturile spatiilor de locuit situate in cartiere precum Belgravia sau Knightsbridge ajunge la 45.000 euro/metrul patrat.
Dar o analiza mai atenta indica faptul ca orasul si-ar putea pierde foarte curand suprematia. "Competitia existenta intre metropole nu a fost niciodata atat de dura", spune Rosemary Feehan, expert imobiliar la Jones Lang LaSalle. Noile megaorase se dezvolta atat in Europa si Statele Unite, cat mai ales pe pietele emergente.
Datorita unei puternice dezvoltari economice a Chinei, de exemplu, Shanghai a evoluat rapid, devenind unul dintre principalii competitori ai vechilor metropole pe segmentul rezidential.
"In ultimul deceniu, Shanghaiul a devenit atat din punct de vedere economic, cat si financiar un real jucator global; astazi este unul dintre cele mai dinamice orase de pe glob", confirma Jeremy Kelly, analist la firma de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
In calitatea sa de centru financiar si de afaceri al Chinei, Shanghaiul este principala "sursa de energie" a economiei chineze. Iar pe segmentul rezidential, imbinarea dintre cererea puternica si oferta limitata continua sa impinga preturile din ce in ce mai sus, potrivit raportului Knight Frank si Citi Private Bank.
Expansiunea metropolelor europene si nord-americane si-ar putea atinge limitele in perioada imediat urmatoare. Nu este insa si cazul oraselor asiatice, al caror ritm de dezvoltare se accelereaza tocmai in acest moment.
Pe langa Shanghai si Beijing, Delhi, Mumbai si Seul inregistreaza, de asemenea, un nivel record de dezvoltare. De exemplu, in capitala sud-coreeana se afla in acest moment peste 22 de milioane de locuitori, mai mult decat Berlin, Hamburg si M?nchen la un loc.
Aproximativ 40% din populatia Chinei traieste in acest moment in mediul urban, urmand ca pana in 2050 ponderea acesteia sa depaseasca 70% din total, adica peste un miliard de persoane. Este de asteptat ca in urmatoarele doua decenii pe lista megaoraselor detinute de India, cea de-a doua populatie a lumii, sa se adauge Calcutta (cu 20,6 milioane de locuitori) si Chennai, cu 10,1 milioane.
In acest timp insa, Europa isi va adauga in portofoliu o singura asezare urbana de acest fel - Parisul, care va avea putin peste 10 milioane de locuitori.
Potrivit previziunilor ONU, Tokio va ramane cel mai populat oras al planetei, numarul locuitorilor sai urmand sa ajunga la 36,7 milioane pana in 2025. De asemenea, in urmatoarele doua decenii continentul african ar urma ca, pe langa Cairo, sa-si adauge in portofoliu inca doua megaorase - Kinshasa si Lagos.
Totusi, marimea unei metropole nu reprezinta si un indicator al gradului de atractivitate exercitat de aceasta. "Pentru ca un oras sa fie atractiv, pentru ca oamenii sa doreasca sa traiasca in interiorul lui, o serie intreaga de factori trebuie sa se regaseasca in caracteristicile acestuia", spune analistul imobiliar Jeremy Kelly. Iar acesti factori pot merge de la cei economici, precum nivelul impozitelor, pana la cel mai putin tangibili, precum calitatea vietii sau numarul institutiilor culturale si de invatamant.
Introducand acesti indicatori in analiza efectuata in cadrul studiului "World-Winning Cities", expertii Jones Lang LaSalle au identificat 24 de orase care au potential de a deveni "stele in ascensiune". Printre acestea se numara orasele americane Austin si San Jose, Calgary din Canada, Copenhaga sau capitala estoniana Tallinn.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
