In San Francisco, oamenii de afaceri au inceput sa puna o miza din ce in ce mai mare pe redresarea sectorului de imobiliare, desi orasul se afla doar la inceputul unui nou trend crescator in domeniu, scrie The Wall Street Journal Europe.
San Francisco, un simbol in ceea ce priveste afacerile cu tehnologie de varf,nu a avut parte, in ultimul timp, de prea multe tranzactii imobiliare importante. Acum insa, intr-un ritm alert, investitorii isi muta din nou atentia spre spatii de inalta calitate, destinate birourilor.
In acest an, in San Francisco, s-au vandut unsprezece cladiri clasa A , fata de doar doua in ultimii patrru ani.
Mai mult, inca cinci cladiri sunt acum in constructie si vor fi finalizate in curand, iar alte sase sunt deja comandate. Aceasta situatie contrasteaza puternic cu cea de anul trecut, cand practic nici o cladire de calitate inalta nu era de vanzare.
Luna trecuta, compania Shorenstein a anuntat lichidarea partii sale de 50% detinute intr-una din cele mai celebre constructii a orasului, Bank of America Center, pentru o suma estimata la 309 milioane de euro.
In august, celebra firma de valori mobiliare Morgan Stanley a cumparat de la Shorenstein un spatiu de 54.990 de metri patrati, cladirea Hills Plaza, pentru 152,2 milioane euro, sau 2.768 euro/mp. De asemenea, luna trecuta, Cousins Properties si Myers Development au vandut cladirea de 35.240 de metri patrati de pe 55 Second St. firmei Hines Interests pentru 112,8 milioane de euro, sau 3.200 euro/mp.
In total, in primele luni ale anului, afaceristii au investit 1,62 de miliarde de euro in spatiile de birouri din San Francisco, cladiri de toate clasele aflate in cartierul de afaceri al orasului. Aceste investitii sunt de aproape sase ori mai mari decat suma de anul trecut, conform Real capital Analytics, o firma din New York care produce analize asupra pietei de imobiliare.
In plus, cladiri in valoare totala de 453 de milioane de euro au fost deja comandate, conform firmei de servicii imobiliare Cushman & Wakefield, din New York.
La nivel national, vanzarile spatiilor de birouri au urcat la aproape 37 de miliarde de euro in primele noua luni ale acestui an, fata de 24 miliarde anul trecut.
Per total, totusi, piata imobiliara din San Francisco se afla inca in umbra: spatiile vacante sunt la un nivel de 21% din total, cu mult peste media nationala. Rata de neocupare este de aproape 13 ori mai mare decat minimul istoric, a afirmat compania de cercetare a pietei Reis, din New York.
Chiriile au scazut spectaculos cu peste 60%, la 215 de euro/mp, pe an, pentru cel de-al treilea trimestru, de la un varf de 543 de euro/mp, pe an, in ultimul trimestru al anului 2000.
In ultimii ani, cel mai mult au avut de suferit proprietarii spatiilor de clasa B si C, cladiri mai vechi si de o calitate mai slaba. Multi dintre acesti proprietari au vandut la preturi mici dupa ce cladirile lor au ramas aproape goale. Dupa scandalul dotcom, afaceristii au avut posibilitatea de a ocupa spatii de calitate mai buna pentru o chirie asemanatoare sau chiar mai mica. De aceasta situatie au profitat din plin proprietarii spatiilor clasa A, acestia beneficiind si de contracte pe termen lung si de chiriasi mai stabili. Proprietarii astepta un moment propice pentru vanzare, iar acest moment se pare ca a venit acum.
La sfarsitul anului trecut, rata de neocupare pe piata imobiliara din San Francisco a inceput sa creasca, unele afaceri profitand de noile chirii reduse pentru a se muta in acest oras. Gymboree, de exemplu, un lant national de magazine pentru copii din Burlingame, California, a preluat la inceputul acestui an un spatiu de 5.760 mp, mutandu-si sediul central in San Francisco.
Orasul a mai beneficiat de plusul de locuri de munca aduse de cresterea industriei serviciilor financiare. De asemenea, firmlele de avocatura au inceput sa se extinda iar companiile din sectorul tehnologic au inceput sa solicite spatii mai mari.
In perioda de recesiune a pietei, teama de subevaluare i-a determinat pe proprietari sa nu vanda, crede Russ Sherman, director de vanzari/investitii la Cushman & Wakefield. Dar, "unii jucatori principali, precum Shorenstein, au decis sa testeze piata si s-au declarat placut surprinsi de oferte", a precizat acesta.
Hines Interest, un investitor, constructor si administrator de imobiliare din Houston si fondul de pensii al angajatilor din sistemul public din California au intrat recent pe piata cu o oferta comuna de trei cladiri, totalizand 130.000 mp (13 hectare), tranzactia urmand sa se desfasoare prin compania mixta National Office Partners. Pentru fiecare din cele trei cladiri de birouri scoase la vanzare, s-au primit luna trecuta in jur de 20 de cereri, a declarat Daniel MacEachron, administrator al portofoliului de cladiri si vice presedinte al Hines.
Totusi, Hines nu renunta la San Francisco. Cu cateva luni in urma, Hines se afla pe postul de cumparator, achizitionand doua cladiri de cate 25 de etaje la adresele 55 Second St. respectiv 101 Second St. Vanzatorul era firma Cousins Properties din Atlanta, respectiv Myers Development din San Francisco. Tranzactia s-a ridicat la 222 milioane de euro. Cladirea de pe 101 Second St, cu o suprafata de 36.000 mp s-a vandut pentru suma 3.000 euro/mp
Chiar si unele cladiri cu o rata inalta de neocupare sunt oferite spre vanzare, San Francisco fiind de mult timp una dintre cele mai ravnite piete din SUA.
Fata de piete precum cele din New York sau Washington, unde cladirile se vand cu preturi intre 4.000 si 5.000 euro/mp, spatiile din San Francisco sunt mai atragatoare pentru investitori, preturile variind intre 2.500 si 3.500 euro/mp.
Parerile cu privire la evolutia cererii americane pentru imobiliare sunt impartite.
125 de experti in imobiliare au alcatuit un studiu care arata un optimism prudent cu privire la cererea de spatii comerciale. Cresterea economica modesta a SUA va fi probabil de ajuns pentru a mentine la cote inalte valorile proprietatilor, chiar daca majorarea dobanzilor are un efect negativ asupra preturilor, cred analistii.
Analiza a fost condusa de catre Urban Land Institute, o organizatie nonprofit de cercetare si educatie, in colaborare cu PricewaterhouseCoopers.
In acelasi timp, majoritatea jucatorilor de pe pietele de imobiliare sunt de parere ca dobanzile mai mari si cresterea costurilor de constructie vor cauza majorarea preturilor la case si astfel vor determina slabirea cererii. dan.zavoianu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
