Textul de mai jos vine ca răspuns la opinia exprimată de Alex, cititor al Ziarului Financiar, cu privire la evoluţia pieţei imobiliare în contextul războiului dintre Rusia şi Ucraina. Considerăm că aceasta este una subiectivă, motiv pentru care vom demonstra în rândurile următoare, prin date concrete, de ce părerea sa nu reflectă realitatea din sectorul imobiliar din Bucureşti.
În analiza ce va urma, ne bazăm pe cunoştinţele acumulate în cei peste 15 ani de activitate ai echipei Directimo în real estate şi semnele pe care le-am identificat în piaţă, de la izbucnirea conflictului ruso-ucrainean, inclusiv comparativ cu 2008.
Fiind unica bază de date ce include proprietăţi verificate şi actualizate din România, cu informaţii precise şi fără postări agregate, platforma Directimo reuneşte în prezent toate locuinţele noi din zonele centrale şi de nord din Bucureşti, pe segmentele superioare ale pieţei (mediu, mediu-superior, premium şi de lux). Acest fapt ne asigură o imagine de ansamblu privind disponibilitatea lor în piaţă şi raportul dintre cerere şi ofertă.
În plus, parte din echipa noastră a fost implicată anterior în dezvoltarea Magazinului de Case (website de tranzacţii directe între cumpărători şi vânzători, fără intermediari), fiind primii care au arătat în 2008, cu ajutorul cifrelor, de ce piaţa imobiliară va pica în scurt timp (în contextul crizei economice de atunci).
Iată aşadar ce se întâmplă cu piaţa rezidenţială din Bucureşti, în 2022:
- Cererea pentru locuinţe noi calitative se va menţine, mai ales în condiţiile în care stocul acestora este limitat în capitală
Cererea pentru locuinţe calitative este mare în continuare, mai ales că vom asista rapid la o reducere considerabilă a ofertei disponibile pe piaţă. Începând din februarie 2021, Primăria Capitalei a blocat autorizaţiile de construcţie, ceea ce înseamnă că perioada 2023 – 2024 va veni cu un stoc nou foarte redus. În contrast, Bucureşti-Ilfov este o metropolă în continuă dezvoltare, cu o populaţie în creştere, inclusiv pe termen lung.
Multe dintre locuinţele vechi au ajuns sub standardul de locuire acceptabil. Lipsa apei calde, problemele de termoficare care se tot adâncesc, vechimea blocurilor şi lipsa unor programe de reabilitare, întreţinere şi management performant sunt motive întemeiate pentru care mulţi cumpărători refuză locuinţele vechi.
În acelaşi timp, multe dintre proiectele de locuinţe noi sunt, din păcate, sub standardul calitativ aşteptat – ca materiale, compartimentare, respectarea proiectului, disponibilitatea infrastructurii şi a utilităţilor.
Oferta calitativă va rămâne aşadar în continuare limitată, iar pentru zonele din nordul capitalei, raportul cerere-ofertă este supraunitar.
- Locuinţele din Bucureşti, printre cele mai ieftine din Europa
Deşi există temerea privind scumpirea creditului, care să determine la rândul său o scădere a cererii, există în continuare segmente de populaţie cu venituri în creştere în ultimii ani, care pot asimila şi o situaţie de majorare a costului finanţării.
Conform ultimei analize SVN România, preţurile imobiliarelor sunt cele mai accesibile în raport cu veniturile din statistici. Se observă uşor pe grafic că nivelul actual al puterii de cumpărare este de cca. 4 ori mai mare decât în 2008. Această evoluţie indică clar o zonă confortabilă pentru continuarea trendului ascendent al preţurilor.
În comparaţie cu ţările din regiune, Bucureştiul are cele mai mici preţuri la proprietăţi imobiliare rezidenţiale, inclusiv pe segmente luxury – cu 10% mai mici ca în Belgrad şi 65% mai mici ca în Viena.
Potrivit Global Property Guide, preţul mediu este 1.813 dolari/mp în Bucureşti, versus 1.961 dolari/mp în Belgrad).
Dacă ne raportăm la Viena, în capitala regiunii CEE, preţurile depăşesc €20.000/mp pentru apartamente în clădirile de top din cele mai bune locaţii. În Bucureşti, foarte puţine proiecte depăşesc €10.000/mp, iar pentru locaţiile prime discutăm mai degrabă despre preţuri de €5.000 – 7.000/mp pentru proiectele luxury din zona Primăverii, Capitale, Charles de Gaulle.
Comparativ cu piaţa din SUA, unde preţurile au crescut cu 50% de la maximul înregistrat în 2007, în România, preţurile sunt în anumite cazuri mai mici faţă de maximul înregistrat în aceeaşi perioadă. În timp ce, în cazul Bucureştiului, veniturile au crescut de peste 3 ori, iar depozitele gospodăriilor au crescut de 5 ori, conform BNR.
- Real estate-ul rămâne atât o metodă de economisire primară, cât şi o opţiune de refugiu pentru investiţii în active sigure, generatoare de venit
Intrăm într-o perioadă de inflaţie ridicată, în care valoarea banilor va fi puternic erodată. În contextul unei instabilităţi pe pieţele financiare şi pe baza analizei istorice pentru contextul unei perioade de stagflaţie din SUA, de exemplu, mulţi investitori aleg investiţia în proprietăţi rezidenţiale pentru siguranţă versus fluctuaţiile majore, care pot apărea pe burse. Se întâmplă deja la nivel global, unde toate intrările de capital s-au făcut pe companii de energie, utilităţi şi imobiliare.
Chiar dacă dobânzile bancare vor creşte, iar creditarea poate fi dificilă, investiţia în imobiliare rămâne astfel o variantă de economisire şi acumulare.
Pe segmentul locuinţelor premium, tocmai creşterea de dobânzi va fi unul din factorii ce vor determina majorări viitoare de preţ, deoarece o finanţare mai scumpă se va reflecta în costul materialelor de construcţii şi, în consecinţă, în preţul final.
- Scăderea numărului de tranzacţii, generată de izbucnirea războiului dintre Rusia şi Ucraina, nu va conduce la o scădere a preţurilor
E drept că de la începutul conflictului cu Ucraina, numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut în Bucureşti între 50-70%, diferenţiat în funcţie de segmentul de piaţă. Însă în contextul în care inflaţia a explodat, vânzătorii nu îşi permit sau nu doresc să reducă preţurile, astfel că, în cea mai mare măsură, preţurile au stagnat.
După trecerea şocului psihologic, cererea va reveni, ca refugiu inflaţionist şi investiţie sigură, iar calitatea dezvoltărilor imobiliare va fi cu atât mai importantă.
Odată ce războiul din Ucraina va fi asimilat mental şi cererea îşi va reveni, pe fondul inflaţiei galopante estimate să ajungă la 20% anul acesta în România, investitorii vor căuta un refugiu stabil.
Pe lângă inflaţie, la creşterea preţurilor la imobiliare vor contribui şi alţi factori, precum: întârzierile masive pe întreg lanţul de aprovizionare, generate iniţial de restricţiile de Covid-19 şi mai nou de conflictul ruso-ucrainean, creşterea costurilor pentru materialele de construcţii din ultimul an, majorarea dobânzilor pentru creditele cu care dezvoltatorii imobiliari se finanţează şi întârzierile cauzate de stat, dar şi reducerea ofertei calitative în contextul unei scăderi economice.
Mai multe argumente ce susţin predicţia privind creşterea preţurilor pentru locuinţe în 2022 sunt disponibile aici.
- Cum vor fi afectaţi dezvoltatorii imobiliari de contextul actual
La rândul lor, dezvoltatorii activi pe segmentul premium estimează că va exista o creştere de 20% a preţurilor, în contextul inflaţiei ascendente, al eliminării facilităţilor fiscale în domeniul construcţiilor, reglementării salariilor minime la nivel european şi al alinierii la măsurile prevăzute în cadrul Green Deal (Pactul verde european).
În lipsa unor preţuri variabile, creşterile costurilor se vor raporta la stocul rămas, ceea ce va duce pe termen scurt la această majorare semnificativă a preţurilor la imobiliare.
Dezvoltatorii cu o situaţie financiară solidă vor putea livra în continuare locuinţe la standard calitativ bun, fiind în acelaşi timp mai puţin expuşi unor riscuri privind finanţarea şi livrarea proiectelor deja începute.
Spre deosebire de aceştia, riscul de blocaje şi falimente va apărea în cazul dezvoltatorilor care sunt supra expuşi băncilor sau care au un management financiar defectuos. Totodată, există un risc ridicat pentru scăderea calităţii ofertelor, ca răspuns la creşterea costurilor. Din cauza cererii scăzute acum, aceste costuri nu pot fi încă incluse în preţ, deşi sunt resimţite în prezent de dezvoltatori.
Recomandări în actualul context
Între închirierea şi cumpărarea unei locuinţe, cumpărarea rămâne soluţia cu mai multe avantaje, chiar şi în cazul în care avem nevoie de finanţare. În continuare, creditul bancar este varianta mai ieftină şi una dintre metodele de economisire de bază.
Investiţiile recomandate pentru protejarea capitalului sunt proprietăţile prime, calitative şi, datorită stocului mic, locuinţele de vacanţă. Acestea au, în continuare, şi cele mai bune randamente la închiriere.
