Opinii

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Un cutremur major ar genera o criză fără precedent pe piaţa apartamentelor

Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Un cutremur major ar genera o criză fără precedent pe piaţa apartamentelor

Autor: Dragoş Dragoteanu

17.01.2021, 17:15 5382

Nici nu vreau sa ma gandesc, dar, ca broker si antreprenor in domeniul imobiliar, am datoria sa spun. Am obligatia sa informez despre lucrurile grave pe care le-am vazut in ultimii 25 de ani in domeniu. Desigur, nimeni nu isi doreste o calamitate, dar nu putem nega ca aceasta se poate intampla oricand. 

Din cand in cand, ma intreaba cate un cunoscut ce fel de apartament merita sa cumpere. Daca sa cumpere acum sau mai sa mai astepte. Intodeauna am spus ca oportunitati se vor gasi intr-o piata dinamica, indiferent de conjunctura economica. Trebuie sa cauti atent apartamentul potrivit.

Din pacate, primul lucru la care se gandesc peste 90% dintre potentialii cumparatori este pretul. Dragi investitori, in opinia mea, nu pretul este ceea ce conteaza cel mai mult. In cazul Bucurestiului, nici macar locatia nu este cea mai importanta, intrucat nu toti locuitorii capitalei isi permit zone premium. Orice metropola are zone interesante de investitii, iar Bucurestiul nu face exceptie.

Dupa cateva mii de apartamente vazute in ultimul sfert de secol, declar public ca cel mai important aspect pentru cei care vor sa cumpere o unitate locativa intr-un bloc de peste 5-6 etaje, este gradul de siguranta al imobilului la un eventual cutremur. Orice alt factor, dupa parerea mea, paleste in fata acestuia.

Hai sa dau cateva exemple concrete, respectiv sa demonstrez ce poate fi socant in urma unui cutremur major....

1. Sa presupunem ca un apartament nu are in interior foarte mari urme de la un cutremur, dar casa scarii este foarte deteriorata. Arata atat de rau incat in anumite zone exista crapaturi prin care poti sa bagi mana sau se vede prin pereti. Mai poti sa sa dormi acolo cand vezi acesta situatie infricosatoare sau iti vine sa fugi? 

2. Exteriorul blocului in care locuiesti sau ai investit este partial prabusit. Pe ici, pe colo, un bacon cazut, tencuiala desprinsa partial, anveloparea blocului facuta franjuri. Numai aceasta imagine cred ca ar fi suficienta pentru a intelege ca nici interiorul nu are cum sa nu fie deteriorat structural. Voi ce credeti? 

3. Tot ce inseamna bransament electric, apa, canalizare, gaze, nu mai functioneaza sau prezinta un pericol iminent. Utilitatile s-au desprins din locatiile special destinate, unele racordurile au explodat, traseele cunoscute au fost rupte sau sunt deviate de la circuitul prevazut si cunoscut. Mai are rost sa continui cu alte exemple? Sigur aveti imaginatie!

Concluzii... Apartamentele dintr-un imobil afectat mai prezinta interes pentru locuit? Dar pentru vanzare?  Considerati ca vor mai constitui obiectul vreunei tranzactii? O mai fi cineva interesat sa cumpere/inchirieze o astfel de locuinta? Daca da, cam cat credeti ca ar oferi? Asteptati ajutorul guvernului? Va doresc succes! Daca va bazati permanent pe stat cititi degeaba acest articol...

Desigur, oameni de inalta „calificare” imobiliara vor sari cu contra-argumente... Apartamentul este asigurat! Asa, si, l-as intreba eu pe „expertul” in domeniu? Daca e asigurat are idee cam cati ani dureaza pana firma de asigurari se va gandi sa dea bani, pentru refacerea proprietatii? Are idee cam cate mii de apartamente vor fi deteriorate in acelasi timp? Cutremurul se resimte in tot orasul, nu numai la 2-3 blocuri.

Ar mai fi cateva „detalii” pe care trebuie sa le mentionez. Pentru fiecare imobil va trebui sa se faca o evaluare completa a daunelor, implicit a partilor comune. Unii proprietari vor avea asigurare, altii nu. Unii vor avea credite pentru apartament, altii nu. Va dati seama cam cat de complicat devine procesul de normalizare / revitalizare imobiliara? Eu refuz sa ma gandesc la acest calvar birocratic si administrativ.

Cei care ma cunosc stiu ca sunt un optimist incurabil si nu gandesc negativ. Acest editorial are menirea sa va puna pe ganduri. Nu dau sfaturi, nu va spun ce, cand sau cu cat sa cumparati un apartament. Sunt banii vostri, e decizia fiecaruia, e dreptul oricui sa aleaga ceea ce vrea si isi permite. Ideea este ca decizia sa fie luata in deplina cunostiinta de cauza.

Ceea ce vreau sa transmit prin acest articol este ca apartamentele sunt precum oamenii. Mai devreme sau mai tarziu se deterioreaza. Daca oamenii au un destin si apartamentele sunt parte din „viata” unui imobil. Exista cladirii emblematice, construite acum cateva sute de ani. Ele sunt simboluri ale unor arhitecti de exceptie, care le-au facut atat de trainic ca niciun cutremur nu le-a pus la pamant. Deocamdata.

Bucurestiul si alte orase care sunt in sfera de actiune a miscarilor tectonice puternice au un grad de risc seismic ridicat. Nu toti constructorii romani au/au avut constiinta si unii s-au lacomit la materiale. Nu toti dezvoltatorii au fost 100% corecti atunci cand au construit blocuri si au vandut apartamentele pe repede inainte. Structura multor blocuri poate ascunde vicii ascunse care vor iesi la iveala candva.

Acum, in afara de pret, oamenii vorbesc numai de gradul de amortizare al investitiei, de influenta virusului asupra preturilor la achizitie si la inchiriere, de momentul ideal al investitiei, de orice mai putin de neprevazut. Dar, nu uitati, el exista, chiar daca nu poate fi prevazut exact in timp!

Am scris aceste randuri deoarece cred cu tarie ca, in decizia de a cumpara un apartament in Romania, gradul de risc seismic si de deteriorare in timp a unui imobil sunt vitale pentru o alegere corecta. Informati-va, cereti documente despre imobil, cartea tehnica - daca exista!, apelati la specialisti/experti si alegeti ceva in care sa aveti incredere ca structura de rezistenta nu va ceda in timp. Daca nu va rezista nu mai conteaza nici pretul, nici randamentul, nici macar locatia. Succes !

AFACERI DE LA ZERO