Opinii

În loc să deblocheze piaţa imobiliară rezidenţială ca să se învârtă banii şi economia pe tot lanţul, premierul Ciolacu o îngroapă şi mai mult. Prin noile măsuri se loveşte cel mai mult în capitalul românesc, în demografie, iar tinerii sunt aruncaţi să stea în chirie (chiriile au crescut cu 30%)

Opinie Cristian Hostiuc, director editorial ZF

În loc să deblocheze piaţa imobiliară rezidenţială...

Autor: Cristian Hostiuc

07.08.2023, 00:18 7944

În loc să revigoreze piaţa imobiliară rezidenţială, care a scăzut cu 30% în numai un an din cauza inflaţiei, creşterii dobânzilor şi a temerilor legate de criză, premierul Marcel Ciolacu o îngroapă şi mai mult, cu noile măsuri propuse: creşterea TVA de la 5% la 9% pentru vânzăirle de apartamente noi până în 600.000 de lei (120.000 de euro), o taxă de 5% pentru prima vânzare rezidenţială, introducerea unui impozit suplimentar de 1% pe proprietate pentru mai multe apartamente care depăşesc 2,5 milioane de lei.

Nu există o economie care să meargă bine iar piaţa imobiliară să meargă prost, ci dimpotrivă.

În loc să deblocheze piaţa imobiliară - care paradoxal nu suferă de lipsă de bani nici din partea dezvoltatorilor,  nici din partea clienţilor - prin scăderea TVA de la 19% la 5% la vânzarea apartamentelor care depăşesc 600.000 de lei şi chiar scăderea TVA de la 5% la 1% pentru apartamentele sub acest nivel pe o perioadă de doi ani astfel încât să se deblocheze acum piaţa, să se vândă stocurile de apartamente de miliarde de euro care sunt deja construite şi apoi să se reia din nou cliclul de construcţie, premierul Ciolacu, prin noile măsuri de taxare pe zona imobiliară, o blochează şi mai mult.

Ceea ce va rezulta prin noile măsuri va fi o scădere în continuare a tranzacţiilor imobiliare, o creştere a preţurilor pentru proprietăţile care oricum nu se vând, o scădere a ofertei de noi apartamente, pentru că nu se va mai construi nimic.

Degeaba se duce premierul Ciolacu să verifice dacă supermarketurile au scăzut preţurile produselor alimentare de la 1 august (ce ironie, premierul verifică rafturile supermarketurilor, unde o bună parte din produse sunt de import), când piaţa cea mai locală, cea mai naţională, care are gradul de import cel mai redus şi factorul de multiplicare cel mai mare în economie, şi aici mă refer la piaţa construcţiilor rezidenţiale, este blocată, iar Ciolacu o blochează şi mai mult.

Piaţa imobiliară rezidenţială are un ciclu de producţie de 2-3 ani din momentul achiziţiei terenului, proiectării, dezvoltării construcţiei şi până la vânzarea apartamentelor. Un apartament nou nu se face peste noapte, ca la cutiile de lego.

Dacă apartamentele stau pe stoc şi nu sunt vândute până la terminarea proiectului, toată lumea are de suferit.

Un apartament de 75.000 de euro-80.000 de euro-100.000 de euro-120.000 de euro-1 milion de euro nu are în spate numai dezvoltatorul, pe care lumea îl consideră lacom, tâlhar, care câştigă pe spinarea cumpărătorilor. Până să ajungă dezvoltatorul să câştige cel mult 40% dintr-un proiect, care în trei ani înseamnă sub 15% pe an, în spatele apartamentului se află arhitecţii, proiectanţii, furnizorii de materiale de construcţii, care angajează oameni, plătesc taxe, plătesc TVA, plătesc impozit pe profit etc. Iar după vânzarea apartamentului, urmează cei care livrează faianţă, vopsea, mobilă, electrocasnice, home-deco etc. şi care şi ei, la rândul lor, plătesc taxe.

Problema este că asociaţiile de dezvoltatori nu ies în faţă să explice cum este structurată construcţia unui apartament, ce furnizori sunt implicaţi, iar apoi cine mai intervine pe tot lanţul şi ce taxe, impozite şi contribuţii către stat plăteşte fiecare.

Guvernul Ciolacu vrea să mărească taxele pentru zona rezidenţială, în condiţiile în care nici ceea ce este acum deja construit nu se vinde. În aceste condiţii, ce bani suplimentari să strângă Fiscul?

Piaţa imobiliară rezidenţială este deja în recesiune, iar premierul Ciolacu o trimite acum într-o criză care va lovi nu pe dezvoltatorii lacomi care nu mai fac bani şi care trebuie impozitaţi, ci va lovi în lanţ toată economia.

Premierul Ciolacu vrea să impoziteze cu 5% prima vânzare de clădire rezidenţială pentru că i-a spus cineva că sunt cumpărători care fac speculă cu apartamentele, adică le cumpără de pe planşă şi când sunt gata le vând cu un preţ mai mare.

Toţi aceştia, pe care lumea îi vede ca pe nişte speculatori, au rolul lor în această piaţă, pentru că susţin în faza iniţială dezvoltarea unui proiect imobiliar. Ei cumpără ceea ce există doar pe planşă, poate dezvoltatorul nici nu are scoasă autorizaţia de construcţie, ci are doar o machetă, dar prin faptul că deja rezervă apartamente şi plătesc nişte avansuri, un proiect imobiliar începe să se mişte şi începe să producă valoare adăugată în economie. Aceşti primi investitori sunt cei care îşi riscă banii pentru că nu ştiu dacă proiectul va fi gata şi dacă vor avea cumpărători.

Din cauza faptului că piaţa imobiliară este blocată, că tranzacţiile au scăzut, sunt investitori care au cumpărat apartamente acum doi ani de pe planşă iar acum nu pot să le vândă, iar cu fiecare lună care trece ei pierd bani. Aceşti primi cumpărători au rolul lor pentru că de fapt acordă unbridge loan dezvoltatorului.

Bineînţeles că în momentul în care reuşesc să vândă apartamentele şi să câştige din diferenţa de preţ toată lumea spune că sunt speculatori şi că uite ce uşor se fac banii.

Cunosc investitori care au băgat milioane de euro înainte să crească inflaţia şi dobânzile, iar acum îşi calculează pierderile înregistrate. Dacă şi-ar fi ţinut banii la bancă în loc să-i îngroape în apartamente pe care nu reuşesc să le vândă, ar fi câştigat mult mai mult din creşterea dobânzilor decât din diferenţa de preţ per apartament. Dar până la urmă asta este problema lor.

Cei care se instalează la Palatul Victoria nu înţeleg piaţa imobiliară rezidenţială şi importanţa ei nu numai din puncte de vedere economic, dar şi din punct de vedere demografic şi social.

România are o problemă demografică – natalitatea scade, iar tinerii continuă să plece din ţară. În loc să încurajeze rămânerea în ţară şi mai ales creşterea natalităţii prin programe imobiliare – de exemplu, subvenţionarea de către stat a celei de a treia camere pentru un copil - premierul Ciolacu taxează şi mai mult piaţa imobiliară.

Cum să faci copii dacă nu ai unde să stai, în primul rând? Guvernul, indiferent de numele lui, ar trebui să plătească a treia, şi a patra, şi a cincea cameră dintr-un apartament, pentru fiecare copil din familie.

Prin măsurile pe care vrea să le ia, premierul Ciolacu va descuraja natalitatea, cel puţin din punct de vedere locativ, va scumpi apartamentele, îi va determina pe oameni să locuiască mai prost şi îi va arunca pe mulţi să locuiască în chirie.

Să nu uităm că aceste chirii au crescut cu peste 30% în ultimul an şi vor creşte în continuare dacă tinerii vor considera că este prea scump să-şi cumpere un apartament.

Aşa cum am spus la început, paradoxul pieţei imobiliare rezidenţiale este că are bani - şi dezvoltatorii au bani, şi clienţii a bani -, dar totul este blocat. Principala motivaţie a fost creşterea dobânzilor şi faptul că tinerii nu se mai încadrau în scoring, dar băncile au început să scadă dobânzile şi le vor scădea în continuare.

Premierul Ciolacu, cele două partide – PSD, PNL – tot susţin că vor în primul rând dezvoltarea capitalului autohton, românesc.

Nu există piaţă mai locală care să aibă mai mult capital românesc decât piaţa imobiliară rezidenţială. Noi nu avem mari jucători străini pe zona rezidenţială care să fie prezenţi în România. 99% din capital este românesc, iar premierul Ciolacu, prin noile măsuri, atacă în plin capitalul românesc.

În IT, multinaţionalele plătesc în România doar salariile, iar restul este în afară.

În agricultură, cea mai mare parte a recoltei se duce în afară, iar valoarea adăugată rămasă în ţară este foarte mică. Dacă s-ar face o comparaţie între această valoare adăugată care rămâne în România şi subvenţiile primite de agricultori, s-ar putea să avem o mare surpriză.

Pe zona imobiliară, cei mai mulţi bani, adică aproape toţi, rămân aici.

Premierul Ciolacu nu înţelege acest lucru.

Toată lumea crede că economia va reuşi să se menţină pe creştere în acest an. Dacă vom avea un plus, el va fi sub aşteptări, pentru că deja economia pierde accelerat din viteză.

Cu noile măsuri, cel puţin pe zona rezidenţială, economia va pierde şi mai mult din viteză, iar la anul, când nimeni nu are chef de muncă pentru că sunt alegeri, ne vom trezi cu o criză economică din care nu ştiu cum vom ieşi.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels


AFACERI DE LA ZERO