Special

„Avem accesibilitate, avem finanţare, nu prea avem ofertă, dar cerere avem. Nu avem predictibilitate din punct de vedere fiscal. Este cea mai mare problemă cu care ne-am confruntat“

ZF Conferinţa Birouri şi Rezidenţial 2023

Autor: Bogdan Alecu, Roxana Rosu, Mircea Nica

29.09.2023, 00:07 1908

Numărul de apartamente noi livrate în zona Bucureşti-Ilfov va scădea pentru cel de-al doilea an consecutiv, la circa 19.000 de unităţi, însă problemele principale pentru piaţă sunt impredictibilitatea fiscală, lipsa PUZ-urilor şi întârzierea Planului Urbanistic General, în condiţiile în care tot mai mulţi dezvoltatori merg spre Ilfov, dacă Bucureştiul rămâne blocat.

Pieţele rezidenţiale din Bucureşti, respectiv România rămân atrac­tive, iar cererea există în piaţă, preţurile sunt printre cele mai mici din Europa iar piaţa locală nu se confruntă cu probleme grave precum economiile avansate din vest, însă lipsa noi­lor autorizaţii, a investiţiilor în infrastructură şi lipsa predictibilităţii fiscale afectează nega­tiv evoluţia vânzărilor, reprezintă concluzia celei de-a opta ediţie a conferinţei ZF Birouri & Rezidenţial 2023, organizată alături de Nusco Imobiliara, Vantage Towers, Aleso­nor, ARQA, Filip & Company, Genesis Property, Hils Development, Iulius, my hive, Noerr, MetaWealth, North Bucharest Investments, One United Properties, Redport Capital, STC Partners şi Workspace Studio.

„La nivel de Bucureşti şi Ilfov tran­zacţiile au scăzut în primele 8 luni ale anului cu 20%, 17,5% la nivel de ţară. Ne raportăm la anul 2022, cel mai bun an, al tuturor recordurilor. Să nu uităm că ritmul acesta la care suntem astăzi este echivalent cu anul 2020, care la rândul lui a fost record faţă de anii anteriori. Dacă dezvoltatorii îşi fac planul de business temeinic, îşi fac calculele cum trebuie, există piaţă şi mai mult de atât există apetit de finanţare din partea băncilor. Cred că este prima oară în istorie când avem rata dobânzii sub inflaţie. Avem dobânzi fixe de sub 6%. Avem cel puţin 5 oferte azi în piaţă cu dobânzi de sub 6% fixe pe 7 ani“, a spus Gabriel Voicu, vicepreşedinte SVN România.

Anul trecut SVN a estimat circa 22.000 de unităţi livrate în Bucureşti şi în împre­jurimi. „S-au livrat conform estimărilor undeva la 21.300. Într-adevăr anul acesta va fi o mică scădere, undeva la 19.000. Cam aşa cred că se va încheia anul şi cred că acolo va fi nu­mărul de livrări. Probabil că previziunile pentru anul viitor sunt în continuare în scă­dere din perspectiva numărului de livrări. Depinde foarte mult cum vor evolua con­struc­ţiile şi ritmul pe care îl vor avea pentru că există posibilitatea să vedem unităţi finalizate, dar care nu vor apărea în statistici pentru că nu sunt făcute toate demersurile de recepţie. Atunci, cumva, va fi o scădere din punctul nostru de vedere, dar nu putem aprecia acum pentru sfârşitul anului viitor. Previzionăm o scădere a numărului de livrări, dar este greu de apreciat cu cât“, a explicat Gabriel Voicu.

Cosmin Savu-Cristescu, managing director al Redport Capital, dezvoltatorul proiectelor The Level Apartments şi Infinity Nord, explică faptul că pe problematica măsurilor fiscale principalul element este cel de predictibilitate.

„În momentul în care pachetul de taxe va deveni lege şi va fi aplicabil o să ne finalizăm calculele. Predictibilitatea însă este importantă din perspectiva investitorilor în imobiliare, mai ales a investitorilor în rezi­denţial, pentru că venim după o perioadă de 4 ani de zile în care de la an la an s-a schimbat structura de taxare, fie de impozitare, fie de TVA. Cel mai important lucru din punctul nostru de vedere este să se stabilizeze măcar pentru o perioadă de timp a unui ciclu de producţie. Un ciclu de producţie în zona noastră de rezidenţial durează între 2 şi 3 ani. Schimbarea de două sau de trei ori a siste­mului de taxare într-un ciclu de producţie este profund negativă. În momentul în care vom avea o idee şi să sperăm că va fi o idee valabilă măcar pentru următorii trei ani vom putea trage o concluzie pertinentă“, a spus Cosmin Savu-Cristescu.

Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties, explică faptul că impactul măsurilor fiscale este tot la consumator, în condiţiile în care construcţiile au scăzut, oferta este implicit mai mică, iar preţurile şi taxele cresc. „Noi avem un pipeline pentru următorii 5 ani. Fiecare mo­dificare fiscală aduce o analiză şi o decizie. În piată se ştie că noi construim în jurul lacu­ri­lor şi parcurilor. Avem apartamente şi pen­tru bugetul mediu, nu doar premium. Lansăm prima fază la One Lake District pe malul lacului Plumbuita, care răspunde nevoilor unei comunităţi care are nevoie de şcoală, grădiniţă, magazine. Este o zonă cu stoc îmbătrânit de locuinţe şi populaţia este mare acolo şi este nevoie de acest produs“, a spus Beatrice Dumitraşcu.

Planul pe următorii doi ani în cazul One United include proiectele One Herăstrău Vista şi One Floreasca Towers.

„Am intrat in 2023 cu 5600 de unităti locative iar la jumătatea anului am aveam 152  mil. euri vânzări, 466 unităti, 800 locuri de parcare şi anexe. În ciuda modificărilor fiscale, nevoia locativă şi apetitul este mare, pe toate segmentele de piaţă. Dacă au nevoie de locuinţă azi, nu vor aştepta doi ani, ci vor accesa un credit.  Sunt mulţi care vor să investească, vor un venit pasiv şi văd imobiliarele ca un loc bun să te pui la adăpost în perioade tulburi“, a spus Beatrice Dumitraşcu.

Ea a subliniat că proiectul One Cotroceni Park este vândut 90% şi se va extinde devenind One Cotroceni City care va face o dezvoltare mixtă, de 8 hectare. „Oraş în oraş într-o zonă care avea nevoie de această dezvoltare. Se dublează ce avem în prima fază, la One Cotroceni Park. Vom avea acolo şi cea ma înaltă clădire rezidentială, de 30 de etaje“.

Bogdan Bălaşa, General Manager HILS Development, compania controlată de antreprenorul Ionuţ Negoiţă, explică faptul că cea mai importantă modificare fiscală pentru piaţa imobiliară este creşterea TVA de la 5% la 9% din 2024, însă din cauza creşterilor de preţ, sub prag se mai încadrau doar apartamentele cu două camere.

„Anul acesta avem in pipeline aproximativ 1000 de apartamente. Am finalizat peste 5000 de aparatamente în zon Pallady în ultimii ani. Vom lansa un nou proiect acolo, cu 600 de apartamente, dar şi alte proiecte în zona Pallady şi Republica. Luăm în calcul şi o nouă construcţie office în zonă pentru că sunt multi locuitori în sectorul 3 şi ar prefera să aibă locul de muncă în proximitate“, a spus Bogdan Bălaşa.

 

Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division, One United Properties

Construcţiile au scăzut, oferta e deci mai mică, preţul creşte, taxele se măresc. Impactul măsurilor fiscale va fi tot la consumator. Noi avem un pipeline de proiecte pentru următorii 5 ani. În ciuda modificărilor fiscale, nevoia locativă şi apetitul de cumpărare sunt mari, pe toate segmentele de piaţă.

Am intrat în 2023 cu 5.600 de unităţi locative, iar la jumătatea anului aveam 152 mil. euro vânzări, 466 unităţi, 800 locuri de parcare. Sunt mulţi care vor să investească, vor un venit pasiv şi văd imobiliarele ca un loc bun să te pui la adăpost în perioade tulburi.

 

Bogdan Bălaşa, general manager HILS Development

Cea mai importantă modificare fiscală pentru piaţa imobiliară este creşterea TVA de la 5% la 9% la apartamentele până în 600.000 lei din 2024. Toate aceste modificări anunţate se vor vedea în preţ. Vedem în continuare creşteri şi vedem o emulaţie pe ultima sută de metri la vânzare.

Am mizat pe zona de est, pe zona Pallady, un centru fierbinte de dezvoltare rezidenţială. Anul acesta avem in pipeline aproximativ 1.000 de apartamente. Am finalizat peste 5.000 de apartamente în Pallady în ultimii ani şi vom lansa un nou proiect acolo, cu 600 de apartamente, dar şi alte proiecte în Pallady şi Republica.

 

Mihai Păduroiu, CEO office division, One United Properties

Vom anunţa câteva tranzacţii care vor arăta că piaţa de birouri este matură şi că Bucureştiul este o locaţie atractivă. Anul trecut am semnat cu Siemens Energy şi sper ca până la sfârşitul anului să anunţăm cel puţin o tranzacţie similară. Din păcate, la fiecare investiţie câştigată sunt 10 pierdute, care se duc în altă parte. Bucureştiul concurează cu Polonia, dar şi cu Portugalia, anumite zone din Spania şi de obicei pierdem.

Tranzacţia anunţată la Bursă este uşor atipică pentru piaţa din România, dar arată că suntem o destinaţie atractivă. Este una dintre cele mai mari tranzacţii din istorie ca valoare în Bucureşti. Am semnat contractul după discuţii de 3 ani, dar în spate sunt alte 5 contracte pierdute, pentru că nu avem infrastructură, predictibilitate.

 

Ştefan Tudos, vicepreşedinte Genesis Property

Avem o viziune pe termen lung şi punem accent pe crearea unui mediu cât mai plăcut pentru angajaţi, cu accent pe spaţiile verzi exterioare, şi la West Gate şi la YUNITY Park. Este o investiţie substanţială, care va redefini cum ar trebui să arate un parc de birouri în următorii 10 ani.

Avem clădiri construite acum 10 de ani cărora le spunem „vechi“, dar ele au fost gândite pentru o durată de viaţă de 50 de ani şi pot fi uşor aduse la zi. Reabilitarea unei clădiri este mai eficientă decât construirea uneia noi. Sunt multinaţionale atente la ESG, care sunt dornice să stea într-o clădire mai veche, dar reabilitată tehnic. Există şi un avantaj de cost, legat de chirie.

 

Marius Chilian, lease manager Vantage Towers

Impactul noilor măsuri fiscale pe care îl vedem este unul semnificativ, dar nu neapărat din punct de vedere financiar, cât din perspectiva modificărilor legislative care ţin de energie la prosumator. Din cauza aceasta aşteptăm modificări legislative în care să se comunice clar cam care ar fi nivelul de producţie al energiei electrice care poate fi utilizat într-o companie, şi cât anume din această producţie poate fi injectată în reţea.

În momentul de faţă nu avem toate turnurile noastre acoperite cu panouri, dar este o chestie pe care o luăm foarte în serios în calcul.

 

Şerban Patriciu, head of Real Estate Practice România

Lucrurile s-au aşezat într-o direcţie pozitivă, atât pentru chiriaşi, cât şi pentru proprietarii de clădiri de birouri. Partea negativă dată de haosul urbanistic de la nivelul municipiului Bucureşti are şi o latură pozitivă în sensul că stocul a fost forţat să rămână în nişte limite reduse, iar acest lucru a ajutat proprietarii de clădiri să aibă în continuare chiriaşi.

Un alt lucru pe care îl observ este că pare că s-a clarificat cumva ce înseamnă munca hibrid şi pare că s-a clarificat că munca hibrid nu înseamnă o suprafaţă mai mică de birouri, ci o reorganizare a suprafeţei, alte facilităţi, alte dotări, dar nu o suprafaţă mai mică.

 

Andreea Cotiga, head of leasing office, CPI România

Acum un şi jumătate am vorbit despre Bucharest Financial Plaza, care intrase în portofoliul Immofinanz. Este în continuare un proiect în care avem încredere şi pentru care credem că există apetit în continuare. În acest moment suntem în curs de analiză internă în ceea ce priveşte partea de costuri.

Deşi am avut un prim trimestru mai dificil, am prins din urmă cu trimestrul doi. La nivel local am reuşit să securizăm peste 45.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri până în prezent. Atât din extinderea contractelor existente, cât şi prin atragerea clienţilor noi.

 

Horaţiu Didea, managing partner Workspace Studio

Înainte de pandemie proporţia era cam 70% birouri, scaune şi dulapuri şi 25-30% restul spaţiilor. La fel era şi distribuţia produselor. Acum s-a schimbat. Cam 60% sunt spaţii publice, zone de proiect, săli de şedinţă, zonă formală/informală şi doar 35-40% birouri şi scaune. Secretul până la urmă este să creezi spaţii dezirabile.

Acum costul de amenajare este între 500 şi 1.000 euro pe metrul pătrat, dar sunt convins că media va creşte la 700-800 euro pe metrul pătrat cost de amenajare şi va continua să crească.

 

Bogdan Iliescu, director comercial Nusco Imobiliara

Măsurile luate de guvern ne vor impacta şi pe noi ca dezvoltatori şi pe client. În 3 ani s-a modificat şi plafonul şi TVA de 3 ori. Din stocul de apartamente finalizate, majoritatea intră pe TVA standard de 19%.

La Nusco City urmează faza a doua, cu un parc de peste 15.000 mp şi suntem în discuţii pentru un campus şcolar care va fi în proiect. Aşteptăm autorizaţia pentru faza a doua. Iar la Nusco Homes avem 49 de vile finalizate, în prima etapă. Avem 3 loturi de teren pe care vrem să demarăm lucrările anul viitor.

 

Alexandra Smedoiu, partener servicii fiscale, Deloitte Romania

Industria imobiliară este afectată direct de noile măsuri. Avem impozitul suplimentar pentru proprietăţi de mare valoare, creşterea TVA la 9%, dar şi efecte indirecte. Industria construcţiilor rămâne fără anumite facilităţi şi se măreşte cu 10% salariul minim.

Preţul apartamentelor noi este încă mic în România, deşi preţurile au crescut cu 10-12% în acest an. Şi la gradul de accesibilitate stăm bine. Nu văd cum ar putea scădea preţurile la apartamente. Văd interesul investitorilor pentru un produs imobiliar care aduce un venit pasiv, protejat în inflaţie.

 

Adi Steiner, managing partner, STC Partners

Ne aşteptăm că pe termen scurt clienţii să ia mai rapid decizia de a cumpăra, pentru a prinde TVA de 5%. Pe termen lung nu văd o scădere a tranzacţiilor ca urmare a taxelor. Preţurile vor continua să crească, poate nu la fel de repede ca în trecut, dar şi preţurile la construcţii cresc. Apartamentele sunt încă foarte accesibilite aici, faţă de alte ţări.

La Cartier Azuga am terminat lucrările structurale în faza 1. Ne aşteptăm să livrăm apartamentele în T3 2024. Faza 2 va începe în 2024 şi va fi finalizată în 2025. Avem finanţarea asigurată pentru prima fază, cu Banca Transilvania, şi lucrăm la extinderea finanţării pentru faza 2.

 

Ioana Roman, partener Filip & Company

Toată lumea se focusează acum pe modificările fiscale, dar ne-a fost promis şi un nou Cod al urbanismului în 2023. Proiectul a primit mii de amendamente şi nu cred că este fezabil să fie gata la finele anului. Sper că vom avea un nou cod în 2024. Va fi un an de ajustare la noul cadru legal.

În Bucureşti vedem o atractivitate mai redusă, având în vedere situaţia urbanistică actuală. Sunt investitori care analizează, stau să vadă cum vor evolua lucrurile, având în vedere şi lipsa de predictibilitate. Este nevoie de un dialog activ între mediul privat şi autorităţi. Acum în Bucureşti nu mi se pare că este deschis acest dialog.

 

Laurenţiu Manea, office buildings manager Iulius

Este cerere pentru zona de birouri, în toate oraşele în care suntem prezenţi. Am deschis la Iaşi cea mai mare clădire de birouri din România, de 60.000 mp, din care 54.000 mp doar birouri. Sunt 13 companii acolo, din care 6 sunt prima dată în Iaşi. Palas Iaşi şi Palas Campus au 136.000 mp de birouri, cu 70 de companii şi 14.000 de angajaţi. Este un pol IT.

Cluj este cel mai important proiect actual al grupului, cu o investiţie de peste 500 mil. euro, de regenerare urbană. Am retehnologizat fabrica şi am mutat-o într-o altă locaţie, cu o investiţie de 5 mil. euro. Vor fi multe premiere acolo, precum un centru cultural care va fi donat comunităţii locale.

 

Tudor Ionescu, head of advisory & transaction services, Office CBRE Romania

Avem un an foarte interesant, cu provocări majore, cu mod de lucru hibrid, taxe noi, dar avem totuşi 200.000 mp tranzacţionaţi în prima parte a anului şi sunt şanse să avem un an record.

Partea de accesibilitate şi trafic este criteriul principal când se discută de o relocare. Proximitatea faţă de metrou şi parcări suficiente, la asta se uită companiile în primul rând. Avem patru discuţii pentru companii care se uită la zona noastră şi suntem în poziţia de pitch de ţară, cu Varşovia şi Lisabona. La nivel regional cel mai mult concurăm cu Varşovia şi Sofia, mai puţin cu Budapesta, unde pipeline-ul de clădiri noi este cel mai mare.

 

Adrian Tudor, head of investor relations & deputy CFO, North Bucharest Investments

Noi analizăm mereu orice oportunitate de business din zona de nord şi din restul Bucureştiului. Avem în portofoliu în momentul de faţă două construcţii, una în zona Unirii şi una în sectorul 5. În ceea ce priveşte portofoliul actual urmează recepţia pentru 40% din portofoliul nostru în anul 2024 şi o să ne concentrăm în continuare pe zona rezidenţială.

O mare parte din portofoliul nostru se adresează investitorilor. Undeva la 60% este ponderea de investitori din portofoliul nostru şi 40% sunt clienţii care caută o locuinţă.

 

Florin Ababe, co-CEO, ARQA

Nu am avut locuinţe care să ceară un TVA de 5%, locuinţele sunt un pic mai mari şi depăşesc acest prag. Acest proiect de taxe nu ne impactează, dar analiza pe care o facem pentru a dezvolta alte proiecte rezidenţiale în această paletă de preţuri fac să fie mai puţin uşor de implementat ţintind un TVA de 9%.

O locuinţă reprezintă o investiţie în confortul propriu, un asset în anumite momente şi dacă este făcut în scopul generării de chirii este aducătoare de venit constant.

 

Alex Skouras, managing partner Alesonor Real Estate Development

Nu prea avem apartamente cu TVA de 5%. În acelaşi timp, în proporţie de 95% vindem direct familiilor şi vedem un mod diferit privind felul în care se adresează proiectului.

Acum suntem în prima fază a dezvoltării suburbiei complete Amber Forest. Tot proiectul cuprinde 700 unităţi rezidenţiale. Am finalizat procesul de licitaţie pentru faza a doua a suburbiei verzi. Până în acest moment, am vândut deja 500 de locuinţe. Dezvoltăm şi Amber Forest - Agora, zona din cadrul proiectului care cuprinde facilităţi comerciale şi de petrecere a timpului liber, medicale, educaţionale şi sportive.

 

Cosmin Savu-Cristescu, managing director al Redport Capital

Predictibilitatea este importantă din perspectiva investitorilor în imobiliare, mai ales a investitorilor în rezidenţial, pentru că venim după o perioadă de 4 ani de zile în care de la an la an s-a schimbat structura de taxare, fie de impozitare, fie de TVA.

În activitatea pe care am dus-o până acum, pentru următoarele două proiecte ale noastre avem grad de prevânzare de 40% şi de 30% înainte de începerea oricărei lucrări. Acest lucru înseamnă că avem o piaţă, clienţii doresc produsul nostru şi proiectul poate fi început.

 

Michael Topolinski IV, managing director of sales în cadrul MetaWealth

Când ne uităm la alte pieţe mai dezvoltate precum Marea Britanie, provocările cu care se confruntă sunt mult mai mari decât cele cu care se confruntă România.

Am decis să lansăm în România datorită experienţei noastre privind piaţa din România şi a faptului că am construit un network în această ţară. Dacă ne uităm în alte ţări este puţin nesustenabil să începi să creşti un start-up. România prezintă un mediu fantastic de a creşte un start-up.

 

Gabriel Voicu, vicepreşedinte SVN România

Probabil că previziunile pentru anul viitor sunt în continuare în scădere din perspectiva numărului de livrări. Depinde foarte mult cum vor evolua construcţiile şi ritmul pe care îl vor avea pentru că există posibilitatea ca să vedem unităţi finalizate.

Este scădere în Bucureşti, care deja este vizibilă, fiind al doilea an în care numărul livrărilor de locuinţe noi este în declin. Este normal să fie compensată de zonele limitrofe. Cel mai evident este Pipera, care deşi este în Ilfov, cu toţii gândesc că este în Bucureşti.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

Comandă anuarul ZF TOP 100 companii antreprenoriale
AFACERI DE LA ZERO