România, ţara paradoxului. Suntem o ţarăde mari proprietari imobiliari şi în acelaşi timp o ţară deasistaţi social. În domeniul imobiliar, criza i-a sărăcit doar pecumpărători, iar preţul caselor a scăzut doar teoretic.
Băncile dădeau bani investitorilor să construiască, şi românilor- să cumpere! Preţurile creşteau de la o lună la altă, piaţaimobiliară funcţiona strună, şi aducea României creştere economică!Povestea de amor între constructori, finanţatori şi cumpărători s-asfârşit într-o urâtă criză. Românul, optimist, a văzut partea plinăa paharului: a sperat că locuinţele se vor ieftini. Zadarnic,investitorii au preferat să nu vândă. Ba mai mult, unii recunosccă, în plină recesiune, au avut profit de cel puţin 25%.
Mii şi mii de apartamente noi zac pustii, iar vânzătorii stau cumâinile-n sân, relaxaţi. Îşi permit: unii au încasat deja profituriuriaşe, alţii au construit cu banii băncilor, iar băncile nu vorsă-şi şifoneze imaginea cu falimente în portofoliu. Culmea este căacum, când materialele de construcţii s-au ieftinit - aproapenimeni nu mai construieşte, ci se vaită că nu mai are cum să lasedin preţ.
Bancherii şi investitorii prorocesc ba scumpiri, ba stagnări,dar realitatea dovedeşte că tranzacţiile sunt puţine şi la preţuritot mai mici decât cele trâmbiţate. Ce şanse are unul dintremotoarele importante ale economiei să pornească din nou, aflaţichiar acum.
Până în 2008, 80% din cumpărătorii imobiliari erau investitori -mari şi mici. Cumpărau că să vândă mai departe cu profit... şiaceştia, mare parte, au reuşit deja să revândă. Cine a rămas decăruţă? Cumpărătorul final, care mai are zeci de ani de acum încolorate peste rate. Unu la zero pentru investitor! Ce va fi de acumîncolo? Ce se va întâmpla cu preţurile?
Teoretic - ieftinirile au fost mari! Practic, în Bucureştinu găseşti apartament vechi sub 1.000 de euro /mp! Iar cele noi,care se prezintă la preţuri psihologice de 900 şi ceva de eurometrul pătrat, se vând de fapt la suprafaţa construitaa, deci maiscump decât alternativa.
O analiză a ultimelor vânzări ne arată, totuşi, că negocierilesunt dure. Cel mai ieftin s-au vândut garsonierele în Constanţa.Cele mai scumpe, în Braşov şi Bucureşti. Apartamentele cu 2 camerecostă între 40 de mii şi 55 de mii de euro. Când vine vorba de 3camere, Braşovul pare să fie mai ieftin. Cele mai mari preţuri s-auîncasat în Constanţa şi Bucureşti.
La menţinerea preţurilor a contribuit şi programul "Prima casă"- care a fost bestseller anul trecut! 40 de mii de locuinţevândute.
Studiile imobiliare arată că, în Capitală, investitorii mai auvreo 8.000 de locuinte noi pe care n-au reuşit să le vândă. E lesnede înţeles de ce nu mai construiesc azi, deşi materialele deconstrucţii au ajuns acum la un minim istoric.
Domnul Gabriel Lupulescu este şi investitor, şi consultant şiconstructor şi vânzător! Şi miliardar! S-a apucat de construitblocuri în 2007. În Ghencea, la marginea Capitalei. A vândut atâtde bine, încât criza nu l-a afectat, ba dimpotrivă! Şi-a cumpăratMaybach de 450 de mii de euro - isterizând presa vremii derecesiune! Mai are apartamente nevândute şi, totuşi, maiconstruieşte. Nici măcar nu se grăbeşte să vândă! În branşă eporeclit "beton". Şi are un stil aparte de a-şi atrage cumpărători!Din 2007 şi până acum a construit 750 de apartamente, mai are vreo100 de vânzare - la preţ vechi. E conştient că azi cumpără doarcine se grăbeşte să se mute-n casă nouă!
Din turn, de la etajul 24, România imobiliară se vede diferit.Mihai Diconescu este reprezentantul unui fond de investiţiibritanic. O investiţie evaluată la 120 de milioane de euro.Parteneri: un fond de investiţii listat la bursă din Londra şi ocompanie indiană. 380 de apartamente nevândute, plus alte sute înlucru. Şi, totuşi, relaxare. Clădirile din care a scos deja profitse văd cu ochiul liber. Firma a făcut în 2007 un profit destul deconsistent. Şi are o prezenţă destul de bună în Bulgaria.
Bulgaria - El Dorado imobiliar şi nu prea, deşi criza a coborâtpreţurile mai bine decât la noi. Chiar şi cu peste 60% în unelecomplexuri rezidenţiale. Iar euro nu a crescut, ci a rămas constantla două leva. Pe când la noi, degeaba a scăzut preţul în euro, dacăeuro a sărit de la 3,7 la peste 4 lei, iar noi încă lucrăm pe lei.Cumpărătorii sunt puţini. Ruşii sunt acum investitorii de ocazie.Aici autorităţile au cam stricat socotelile investitorilorimobiliari. Au interzis orice fel de tranzacţie imobiliară cu banigheaţă! Cine încalcă legea, plăteşte între 25% şi 50% amendă!
Ne întoarcem cu picioarele pe pământ . Într-o agenţie decartier, Bucureşti. Tranzacţiile se fac greu! Cumpărătorulimobiliar de azi e chibzuit. Are de unde alege.
Casele noi se vor ieftini abia după ce se vor ieftini şiapartamentele. Singurele ieftiniri concrete sunt la margineaoraşelor.
Investitorii sunt şi mai lacomi decât vânzătorii de apartamentevechi. Cei care au început proiectele în 2005 au făcut profituriaberante, cum nu s-au mai văzut în altă ţara europeană - 30-40%,faţă de 10-14%. Românii cumpărau cu 1.200.1.600 de euro/mpĂ TVA, bachiar şi 2.000, iar construcţia în sine nu costă mai mult de 500 deeuro pe metru pătrat.
Ne întoarcem la blocurile proaspăt construite de investitoriiromâni. S-au adaptat repede la condiţiile de criză şi au căzut înpicioare. Investitorul Victor Stoiculescu şi-a socotit un profitpierdut de 35 de milioane de euro, dar chiar şi aşa nu renunţă lavisul de a mai clădi încă 3.000 de locuinţe. A avut ceva cheltuielicu recompartimentarea apartamentelor prea mari pentru bugetul mical românilor. A învăţat din greşeli. S-a zis şi cu risipa. Acum echibzuit şi investitorul.
Investitorul e conştient că a aruncat preţul mult prea suspentru puterea noastră de cumpărare, dar, în ciuda crizeieconomice, are încredere în dorinţa românească de a fi proprietarcu orice preţ.
Un investitor străin ştie că românii ţin în bănci 25 de miliardede euro. Doar că nu vor să-i mai bage în buzunarul dezvoltatorilor,fiindcă nu se întrevede un profit.
Un principiu de bază al îmbogăţirii este să faci bani pe baniialtora. În orice domeniu - dar mai ales în cel imobiliar!Investitorii au construit mai întâi pe banii cumpărătorilor. Pentrumicile proiecte, banii daţi avans de doritori ajungeau cu vârf şiîndesat să acopere costul construcţiei. Restul era profit. Mariiinvestitori au adăugat la finanţare banii băncilor, care s-auaruncat în piaţă fără să le pese de consecinţe. Pentru bănci,investiţia era pe termen relativ scurt, blocurile s-au construit şivândut. Profitul încasat. E drept, au fost şi falimente, dar puţineşi cu happy-end - victime colaterale, cumpărătorii finali.
Băncile finanţatoare nu se grăbesc nici să scadă preţul, nici săexecute silit şi nici să relaxeze creditarea. Investitorii nu segrăbesc să ieftinească, nici construiască. Nu fac decât să întârzieieşirea din criză. Aşadar, până nu scad preţurile, criza nu vatrece. Până în 2008, construcţiile creşteau cu 30% trimestrial,dar, din din martie 2009, au scăzut cu 15% pe trimestru. Motorulprincipal al economiei, principalul generator de consum rămânedeocamdată pe butuci.
Reportaj difuzat de ProTV emisiunea "România,iubesc!" din 22 mai 2011
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
